수원지방법원 2025타경42734. 안성시 공도읍 만정리 엘리시아 5층 508호입니다. 사건 표시상 용도는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다. 권리분석의 중심은 등기부의 근저당이 아니라 2021.06.25 전입한 김미연의 170,000,000원 임차보증금입니다. 이 전입일은 말소기준권리인 2022.08.29 국 압류보다 앞서므로 임차인은 대항력을 갖고, 2021.06.10 확정일자와 배당요구도 갖춘 우선변제권자입니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 총 부담이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형이 됩니다. 실제 현재 회차 계산상 매각대금 81,830,000원에서 집행비용 1,872,940원을 뺀 79,957,060원이 임차보증금에 배당되고, 부족분은 90,042,940원입니다. 그러나 본건은 여기에 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 잔여 보증금에 대한 대항력을 포기하고, 배당으로 전액 변제되지 않더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의하는 서면을 제출했습니다. 따라서 김미연 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-10 엘리시아 5층 508호 · 도로명 경기도 안성시 공도읍 송원길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가 이용상태 연립주택 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 508호 |
| 소유자 | 손일심 · 2021.07.19 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 81,830,000원 (4회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,297,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘포기서’가 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 김미연 주거용 건물 전부 · 임차권등기 | 2021.06.25 확정일자 2021.06.10 · 배당요구 2023.07.20 | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김미연은 2021.06.25 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2021.06.10로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 낙찰 후 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 선순위 임차인입니다. 임차권등기는 2023.07.20 이루어졌지만, 대항력의 출발점은 임차권등기일이 아니라 앞선 전입·점유입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율보다 ‘실거래 부재’를 먼저 본다
현재 최저매각가는 81,830,000원으로 감정가 167,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에서는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래로 비교할 수 있는 가격 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하면 안 됩니다.
단지 자료상 엘리시아는 32세대, 사용승인일은 2017.04.27이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 본건은 이미 4회 유찰되어 단지 경매 평균을 넘어섰습니다. 이는 권리 문제뿐 아니라 응찰 수요·환금성·가격 수용성까지 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,872,940원 |
| 1. 임차인 김미연 보증금 | 170,000,000원 | 79,957,060원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 26,827,809원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 190,297,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당은 90,042,940원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 있어 김미연 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 등기 권리관계 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.08.29 갑구 8번 국 압류입니다. 이후 2022.08.30 국 압류, 2022.11.08 삼성카드 가압류 26,827,809원, 2022.11.25 인천광역시 서구 압류, 2023.05.15 안성시 압류, 2025.10.01 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2025.10.28 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그보다 앞서 설정됐던 신한은행 근저당 168,000,000원은 2021.06.28 해지로 말소됐고, 주식회사지리산쌀농업회사법인 근저당 150,000,000원은 2021.12.23, 김광혁 근저당 160,000,000원은 2022.05.03 각각 말소되어 현재 매수인 인수 대상이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성시 공도읍 만정리 만정초등학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·아파트단지·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 508호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 15미터 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 엘리시아는 32세대, 사용승인일 2017.04.27이며 경매물건 평균 유찰 횟수 3.6회입니다. 본건은 4회 유찰 상태라 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원본. 주택도시보증공사의 포기 범위가 잔존 임차보증금 반환청구권, 대항력, 임차권등기 말소까지 포함하는지 매각물건명세서 원본과 제출서류를 직접 대조하세요.
- 실질취득가 계산. 현재 최저가 81,830,000원 낙찰 가정에서는 김미연 관련 실질 인수가 0원이므로 실질취득은 81,830,000원입니다. 실제 낙찰가가 높아지면 그 낙찰가가 실질취득의 기준이 됩니다.
- 룰상 인수액과 혼동 금지. 자동 배당 계산의 90,042,940원은 포기서 미적용 시 원칙상 미배당액입니다. 본건에서는 이를 매수인 실질 부담으로 더하지 않습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서를 재검증해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 현재 자료만으로는 최근 실거래 평균·최신 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 환금성. 32세대 규모와 4회 유찰 상태를 감안해 동일·인근 유사 주택의 매도기간과 거래빈도를 추가 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”이지만 결론은 인수 0원
이 사건은 겉으로 보면 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재해, 현재 최저가 81,830,000원에 낙찰받을 경우 원칙상 90,042,940원을 더 떠안는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔여 보증금에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 서면을 제출했다는 점이 결론을 바꿉니다. 김미연에 관한 실질 인수는 0원, 현재 최저가 기준 실질취득은 81,830,000원입니다.
다만 이것이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 부여할 수 없고, 본건은 이미 4회 유찰됐으며 단지 경매물건의 평균 유찰도 3.6회입니다. 여기에 국세·지방세 압류의 배당순위 확인까지 남아 있습니다. 권리의 핵심 인수위험은 포기서로 해소됐지만, 가격과 환금성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
