제주지방법원 2025타경1922. 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 595 소재 주택 및 토지의 임의경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 건물은 경량철골구조 패널지붕 단층 단독주택으로 이용 중이며 상부 다락이 있습니다. 토지 면적은 149.0㎡이고 북촌포구 남측 인근 해안 취락지대에 위치합니다.
감정가는 163,360,080원이며 1회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 114,352,000원입니다. 감정가 대비 약 70% 수준으로 내려왔지만, 경매가격의 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 특히 이 물건은 비교 가능한 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 감정가에서 떨어졌다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
등기부상 말소기준은 2014년 4월 24일 설정된 함덕농업협동조합 근저당권입니다. 이후 소유권 이전과 상속, 다수의 가압류 및 압류가 이어졌습니다. 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 실제 점유자와 임대관계, 토지·건물의 권리 일치 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1922 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 595 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 (감정상 건물 이용상태: 1층 단독주택, 상부 다락) |
| 건물구조 | 경량철골구조 패널지붕 단층 · 목재사이딩 마감 등 |
| 사용승인일 | 2014.04.17 |
| 토지 | 149.0㎡ · 공부상 지목 대 · 현황 주거용 및 일부 도로 |
| 현재 소유자 | 김주희(7분의 3), 한봄(7분의 2), 한유리(7분의 2) |
| 소유권 취득 원인 | 2024.06.21 상속 · 2024.09.25 등기 |
| 감정가 | 163,360,080원 |
| 최저매각가 | 114,352,000원 (1회 유찰, 감정가 약 70%) |
| 신청채권자 | 함덕농업협동조합 |
| 청구금액 | 48,562,466원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리
말소기준권리는 2014.04.24 설정된 함덕농업협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 신용보증기금, 하나캐피탈주식회사, 제주신용보증재단, 함덕농업협동조합의 가압류와 국민건강보험공단의 공유지분 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 8월 설정된 제주신용보증재단 가압류는 2025년 4월 이미 말소되었습니다.
임차 및 점유 관계
| 확인된 임차인 신고 | 없음 |
|---|---|
| 감정상 임대관계 | 미상 |
| 현재 점유자 | 확인 필요 |
| 대항력 판단 | 점유 및 전입관계 확인 전 확정 불가 |
| 예상 인수금액 | 0원 (현재 확인된 권리 기준) |
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 거주자가 소유자인지 제3자인지 단정할 수 없습니다. 임대차계약이 있는 점유자가 발견되는 경우 전입일자, 실제 점유 개시일, 보증금 및 확정일자를 확인하여 대항력과 우선변제권을 다시 판단해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 할인과 시장가치의 차이
현재 회차 최저매각가는 114,352,000원으로 감정가의 약 70%입니다. 다음 유찰 시나리오에서는 80,046,400원, 그다음 시나리오에서는 56,032,480원으로 계산되어 있습니다. 그러나 실제 비교 가능한 거래사례가 확인되지 않았으므로 어느 회차에서 가격 메리트가 발생하는지 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 114,352,000원 | 70% | 14,125,607원 |
| 2회 유찰 시 | 80,046,400원 | 49% | 47,871,114원 |
| 3회 유찰 시 | 56,032,480원 | 약 34% | 71,452,784원 |
회차별 금액은 경매 시나리오에 따른 계산값이며 실제 후속 매각기일·최저가 확정 여부를 의미하지 않습니다. 미배당은 채권자의 예상 배당 부족액으로 매수인의 인수액과 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,400,928원 |
| 1. 근저당 · 함덕농업협동조합 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 13,458,327원 | 13,458,327원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 35,635,540원 | 35,635,540원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 | 35,457,994원 | 28,057,205원 |
| 5. 가압류 · 함덕농업협동조합 | 6,724,818원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 대상 채권 합계 | 126,076,679원 |
|---|---|
| 예상 채권자 배당 합계 | 111,951,072원 |
| 예상 미배당 합계 | 14,125,607원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
위 배당표는 최초 근저당 채권최고액 34,800,000원을 적용한 가정 계산입니다. 등기상 변경 채권최고액 57,000,000원, 실제 확정 채권액, 공동담보 관계, 법정 우선채권 및 집행비용에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 소재 북촌포구 남측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재한 해안 취락지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2014.04.17 사용승인된 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로, 감정상 1층 단독주택이며 상부 다락이 있습니다. 외벽은 목재사이딩 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 있으며 목재데크와 지붕 태양광발전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적은 149.0㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공부상 지목은 대이지만 현황은 주거용 및 일부 도로로 이용되고 있습니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구에 해당하며 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등의 규제가 있습니다.
- 보전 규제. 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급에 해당합니다. 향후 건축행위나 증·개축 가능성은 해당 규제에 따라 확인해야 합니다.
- 공시지가. 238,900원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 거래 시세를 직접 대체하는 지표가 아닙니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 다락 및 제시외 부분의 적법성은 건축물대장과 현황을 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 검증. 북촌리 및 인근 조천읍의 유사한 단독주택·토지 거래사례를 확인하고 토지 면적, 도로 현황, 건물 구조와 상태를 반영해 현재 최저가 114,352,000원의 적정성을 검토하세요.
- 점유 및 임대차 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해 매수인 인수 가능성을 다시 판단하세요.
- 근저당 변경 확인. 2014년 최초 34,800,000원에서 2024년 57,000,000원으로 변경된 근저당 채권최고액과 신청채권자의 청구금액 48,562,466원을 최신 등기 및 채권자료와 대조하세요.
- 공동담보 확인. 건물 근저당에는 북촌리 595 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 토지 등기사항과 건물 등기사항을 각각 확인해 소유권 및 담보권 관계를 대조하세요.
- 토지 일부 도로. 공부상 대지와 현황 일부 도로의 이용 관계를 확인하세요. 실제 사용 가능한 토지 범위가 주택의 가치와 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 건물 용도 대조. 사건상 연립/다세대 + 토지 분류와 감정상 단독주택 이용상태의 차이를 건축물대장 및 현황조사 자료로 확인하세요.
- 제시외 건물과 설비. 제시외 건물 'ㄱ, ㄴ', 목재데크, 다락, 담장, 석축 및 태양광발전설비의 실제 상태와 관리·수선 필요 여부를 조사하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역, 자연취락지구, 보전지구 및 건축계획심의대상구역에 따른 이용·증축 제한을 관할 기관에서 확인하세요.
- 부대비용 확인. 입찰보증금, 취득세, 등기비용, 미납 공과금, 시설 수선비, 점유 인도 관련 비용을 확인하여 실제 총투입자금을 계산하세요.
- 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지·건물 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 매각기일 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 낙찰가가 곧 30% 할인 매입은 아니다”
이 물건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 함덕농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 압류가 매각으로 정리되며, 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 확인된 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 점유 위험까지 완전히 배제할 수는 없습니다. 감정상 임대관계가 미상이고, 토지 일부는 도로로 이용되고 있으며, 근저당 채권최고액 변경과 건물 용도 확인 사항도 남아 있습니다. 실거래가격을 확인할 수 없어 최저가 114,352,000원이 적정한지 판단하기 어렵다는 점 역시 중요합니다.
따라서 이 사건은 권리 소멸은 긍정적이나 가격·점유·토지 현황은 검증이 필요한 조건부 검토 물건으로 평가합니다. 현재 1회 유찰이라는 사실보다 중요한 것은 정확한 시장가치, 실제 사용할 수 있는 토지 범위, 건물 상태와 점유관계입니다. 이러한 사항을 확인한 뒤에야 합리적인 입찰 상한을 설정할 수 있습니다.
