제주지방법원 2025타경1922. 제주시 조천읍 북촌리 595 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 1층 단독주택(상부 다락 소재)입니다. 토지면적은 149.0㎡이며 공부상 지목은 ‘대’입니다. 현재 소유자는 김주희 지분 7분의 3, 한봄 지분 7분의 2, 한유리 지분 7분의 2로 구성된 공유관계입니다.
권리의 기준점은 2014.04.24. 설정된 함덕농업협동조합 근저당입니다. 이후 신용보증기금, 하나캐피탈주식회사, 제주신용보증재단, 함덕농업협동조합의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 예상배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1922 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 북촌리 595 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 단독주택(상부 다락 소재) |
| 토지 | 149.0㎡ · 지목 대 · 현황 주거용 및 일부 도로 등 |
| 건물 | 경량철골구조 패널지붕 단층 · 사용승인일자 2014.04.17 |
| 소유자 | 김주희 7분의 3 · 한봄 7분의 2 · 한유리 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 163,360,080원 / 163,360,080원 (신건) |
| 청구금액 | 48,562,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.04.24. 함덕농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 34,800,000원이고, 2022.05.20. 46,000,000원으로 변경된 등기는 이미 말소, 2024.04.29.에는 채권최고액 57,000,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 예상배당표는 근저당 배당액을 34,800,000원으로 계산하고 있으므로, 입찰 전 근저당 변경사항과 배당요구 채권액을 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 현재 회차 최저가는 163,360,080원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 163,360,080원입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 163,360,080원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 130,688,064원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,550,451원 | 23,789,934원 | 0원 |
1회 유찰 시에도 제공된 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 126,076,679원은 전액 배당되지만, 소유자 잔여는 1,981,752원까지 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 소유자 잔여가 0원이 되고, 채권 미배당이 23,789,934원 발생합니다. 다만 어느 경우에도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,360,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,087,041원 |
| 2. 근저당권 · 함덕농업협동조합 | 34,800,000원 | 34,800,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 13,458,327원 | 13,458,327원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 35,635,540원 | 35,635,540원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 35,457,994원 | 35,457,994원 |
| 6. 가압류 · 함덕농업협동조합 | 6,724,818원 | 6,724,818원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,196,360원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 126,076,679원이 전액 배당되고, 소유자에게 34,196,360원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 북촌포구 남측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 해안 취락지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 패널지붕 단층 건물이며, 외벽은 목재사이딩 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 목재데크가 있고 지붕에는 태양광발전설비가 있습니다.
- 토지. 면적 149.0㎡, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 238,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 주거용 및 일부 도로 등입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ’을 포함하고, 담장·석축 등은 토지에, 목재데크·상부 다락·태양광발전설비 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경내역 대조. 2014년 최초 34,800,000원, 2024년 변경 57,000,000원 내역과 예상배당표 기준액 사이 차이를 원본으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 담장·석축, 목재데크, 다락, 태양광발전설비가 평가에 포함된 범위를 현장에서 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 ‘대’와 달리 현황에 일부 도로 등이 포함되므로 실제 경계·이용상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 163,360,080원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 명확합니다. 2014년 함덕농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류가 정리되고, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수는 모두 0원입니다. 반면 가격을 뒷받침할 실거래 비교자료는 없고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 공부와 현황의 토지 이용 차이, 사건상 용도와 현황 단독주택의 관계, 제시외 건물과 부속설비의 일괄매각 범위도 확인 대상입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 현황과 가격은 확인 후 판단입니다.
