수원지방법원 2025타경42736. 평택시 죽백동 ‘평택소사벌호반베르디움’ 1106동 17층1703호 아파트입니다. 현재 소유자는 최성민이고, 2015.12.16. 매매를 원인으로 2018.06.12. 소유권이 이전됐으며 거래가액은 345,800,000원입니다. 과거 국민은행 근저당과 오에스비저축은행의 이전 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.10.19. 오에스비저축은행 근저당 360,000,000원입니다.
그 뒤 2022.05.10. 같은 오에스비저축은행의 근저당 213,600,000원, 2025.07.29. 오케이저축은행 가압류 47,124,708원, 2025.10.01. 임의경매개시결정, 2025.11.13. 현대캐피탈 가압류 11,377,038원이 이어집니다. 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 생겨도 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42736 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 737 평택소사벌호반베르디움 1106동 17층1703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.2227㎡ · 침실 4·화장실2·주방 및 식당·거실·드레스룸·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상21층 · 사용승인일 2018.03.30 |
| 소유자 | 최성민 · 거래가액 345,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 409,000,000원 / 286,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 489,984,808원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 소멸
임차인 없음. 이 사건에서 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2021.10.19. 오에스비저축은행 근저당 이후 설정된 2022.05.10. 근저당과 오케이저축은행·현대캐피탈 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권자 전체 청구액은 632,101,746원인 반면 현재 회차 예상배당액은 281,491,800원으로 부족액 350,609,946원이 발생하지만, 이 부족액과 매수인 인수액은 별개의 문제입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래권 아래
평택소사벌호반베르디움은 737세대, 사용승인일 2018.03.30인 아파트입니다. 대상 면적은 전용 84.2227㎡이고, 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 414,208,333원입니다. 현재 최저매각가 286,300,000원은 이 최근 12개월 평균의 69.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.26㎡ | 10 | 403,000,000원 |
| 2026.07 | 84.22㎡ | 13 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.22㎡ | 7 | 387,500,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 3 | 398,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 4 | 393,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 22 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 18 | 422,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 18 | 422,000,000원 |
| 2026.06 | 84.22㎡ | 19 | 435,000,000원 |
| 2026.05 | 84.22㎡ | 9 | 418,000,000원 |
| 2026.05 | 84.22㎡ | 9 | 422,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 414,208,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 387,500,000원~440,000,000원이며, 최신 거래는 2026.08. 403,000,000원입니다. 감정가 409,000,000원 자체는 최근 평균과 가까운 영역이지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 286,300,000원으로 최근 거래 범위 아래에 놓입니다. 따라서 이번 회차에서 가격 메리트는 단순히 전체 장기 평균이 아니라 최근 12개월 평균 414,208,333원과 최신 거래 403,000,000원을 기준으로 봐도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,808,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사오에스비저축은행 | 360,000,000원 | 281,491,800원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사오에스비저축은행 | 213,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 47,124,708원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 11,377,038원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 632,101,746원 중 281,491,800원이 배당되고, 350,609,946원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 286,300,000원 | 281,491,800원 | 350,609,946원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 200,410,000원 | 196,804,260원 | 435,297,486원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 140,287,000원 | 137,522,982원 | 494,578,764원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 매수인의 실질취득액에 별도 보증금 인수가 붙는 대항력 임차인형 사건과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가내초등학교 서측에 인접한 평택소사벌호반베르디움 단지로, 주위에 아파트단지·근린공원·학교·상가 등 생활지원시설이 혼재하며 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층 지상21층, 사용승인일 2018.03.30. 지역난방·승강기·보안·방화방재·지하주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 이용. 침실 4, 화장실2, 주방 및 식당, 거실, 드레스룸, 발코니 등으로 이루어진 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 20m 도로를 통해 단지와 연결되고 약 30m 도로와 접하며, 남서측은 완충녹지를 사이에 두고 약 40m 도로와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 1,386,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 737세대 단지이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되며, 최근 거래 범위는 387,500,000원~440,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준은 2021.10.19. 오에스비저축은행 근저당입니다. 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 대조해야 합니다.
- 가격. 현재 최저가 286,300,000원은 최근12개월 평균 414,208,333원의 69.1%입니다. 감정가보다 할인됐다는 사실보다 최근 실거래와의 차이를 기준으로 응찰가 상한을 잡는 편이 합리적입니다.
- 현장 상태. 실거래 범위가 387,500,000원~440,000,000원으로 벌어져 있으므로 17층1703호의 내부 상태·향·수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임대관계는 미상으로 평가됐으나 별도 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 실제 점유자는 현황과 원본 서류로 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 배당. 현재 회차 미배당액은 350,609,946원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족액을 매수인 인수금으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리도 단순하고, 현재 가격도 최근 거래권 아래”
이 사건의 핵심은 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2021.10.19. 오에스비저축은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 매수인 인수액도 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저매각가가 286,300,000원까지 내려와, 최근12개월 동일 면적 실거래 평균 414,208,333원의 69.1% 수준입니다.
다만 낮은 최저가 자체가 수익을 보장하는 것은 아닙니다. 최근 거래도 387,500,000원~440,000,000원으로 편차가 있고, 실제 낙찰가는 경쟁에 따라 올라갑니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 기준선도 유리하지만, 현장 상태와 실제 응찰가를 얼마나 보수적으로 통제하느냐가 최종 수익성을 결정하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
