서울남부지방법원 2026타경30. 구로구 개봉동 더원하우스 2층 203호, 다세대주택입니다. 건물은 2022년 3월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물이고, 본건은 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 안윤선이며, 2023년 9월 11일 소유권이전등기와 동시에 우리은행 근저당 369,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 2022년 경인북부수산업협동조합 근저당은 2023년 9월 11일 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2026년 2월 9일 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원으로 계산되어, 낙찰자가 등기상 선순위 권리를 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경30 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 403-167 더원하우스 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 · 2층 203호 · 사용승인일 2022.03.11 |
| 소유자 | 안윤선 · 소유권이전등기 2023.09.11 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 367,365,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 인수 없이 우리은행이 기준
확인된 임차인 없음. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 확인된 임차권이나 대항력 임차인 항목은 없습니다. 말소기준은 2023년 9월 11일 설정된 우리은행 근저당권 369,600,000원입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 그보다 앞선 경인북부수산업협동조합 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 4.02억, 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 402,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 더원하우스는 총 15세대, 사용승인일은 2022년 3월 11일이며, 대상 면적 정보는 42.55㎡입니다.
다만 이 사건에는 가격 메리트를 직접 검증할 수 있는 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 현재 단계의 가격 판단은 보류가 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,420,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 369,600,000원 | 369,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,980,000원 |
현재 최저가 402,000,000원 가정에서는 우리은행 근저당 채권최고액이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 25,980,000원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 402,000,000원 | 369,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 321,600,000원 | 316,297,600원 | 53,302,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 257,280,000원 | 252,878,080원 | 116,721,920원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 우리은행의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 2022.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로, 난방·승강기·필로티주차장·위생 및 급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평지·세장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며, 남측 약 5미터·동측 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지이용. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재되어 있으므로 입찰 전 적용 대상과 기간을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 402,000,000원이 최근 동일·유사 다세대 거래 대비 어느 수준인지 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전에 재확인하세요.
- 우리은행 채권. 말소기준 근저당 채권최고액은 369,600,000원이고 경매 청구액은 367,365,560원입니다.
- 토지이용 제한. 정비구역·토지거래계약 허가구역 등 기재된 제한사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비, 내부 상태, 주차 이용상태 등 등기부 밖 비용을 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 경인북부수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023년 9월 11일의 우리은행 근저당 369,600,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없고 매수인 예상 인수액도 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 402,000,000원이 최근 시장에서 싼 가격인지 판단할 실거래 근거가 없습니다. 총 15세대의 다세대라는 규모와 실제 거래 유동성까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격 판단은 보류. 실거래 검증 없이 “신건 4.02억이 싸다”는 결론을 내릴 수 없는 물건입니다.
