서울남부지방법원 2026타경30. 서울 구로구 개봉동 더원하우스 2층 203호의 다세대주택입니다. 2022.03.11. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 6층 건물에 위치합니다. 현재 소유자는 안윤선이고, 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 감정가 402,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 321,600,000원까지 내려왔습니다.
이 사건은 등기부상 복잡한 선순위 권리가 남아 있는 유형은 아닙니다. 최초 소유자 이재용 명의로 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당은 2023.09.11. 이미 말소됐습니다. 같은 날 안윤선 앞으로 소유권이 이전되고 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현존하는 근저당을 기준으로 우리은행 권리가 말소기준입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 80%라는 사실은 확인되지만, 감정가가 현재 시장가격을 얼마나 반영하는지는 별도로 검증해야 합니다. 특히 15세대 규모 다세대주택으로, 동일 건물의 실거래 비교와 실제 점유상태 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경30 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 403-167 더원하우스 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 개봉로10길 3 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 2층 · 2022.03.11. 사용승인 |
| 단지 규모 | 더원하우스 · 15세대 |
| 소유자 | 안윤선 (2023.09.11. 소유권이전) |
| 감정가 | 402,000,000원 |
| 최저매각가 | 321,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 경매 청구액 | 367,365,560원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.11. 을구 2번 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 369,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 점유·임대관계 | 확인된 임차인 기재 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 앞선 근저당은 이미 말소
등기부에서 눈에 띄는 것은 2022.03.24. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권의 채권최고액 4,512,000,000원입니다. 금액 자체는 크지만, 공동담보가 기재된 과거 권리로서 2023.09.11. 등기부상 말소됐습니다. 이미 말소된 이 채권최고액을 낙찰자 인수액에 포함해서는 안 됩니다.
현재 권리 판단의 기준은 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 369,600,000원이며, 이후 2026.02.09. 우리은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 20% 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 감정가 402,000,000원의 80%인 321,600,000원입니다. 감정가보다 낮아진 것은 분명하지만, 동일 면적·유사 입지의 최근 거래와 비교한 시세 할인율은 확인되지 않았습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 402,000,000원 | 100% | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 321,600,000원 | 80% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 257,280,000원 | 64% | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 205,824,000원 | 51.2% | 가정 시나리오 |
더원하우스의 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 이미 한 차례 유찰된 상태이지만, 평균 유찰 횟수만으로 다음 회차의 낙찰 가능성이나 적정가격을 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,302,400원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 369,600,000원 | 316,297,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 우리은행 미배당 | — | 53,302,400원 |
우리은행 미배당 53,302,400원은 채권최고액 369,600,000원을 기준으로 한 차액이며, 실제 확정채권의 부족액과는 다를 수 있습니다. 경매 청구액은 367,365,560원입니다. 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 321,600,000원 | 316,297,600원 | 53,302,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 257,280,000원 | 252,878,080원 | 116,721,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 205,824,000원 | 202,142,464원 | 167,457,536원 | 0원 |
배당 추정에서 중요한 차이는 채권자의 미배당과 매수인의 인수를 구분하는 것입니다. 우리은행은 말소기준 근저당권자이므로 경매대금에서 채권액 전부를 회수하지 못하더라도 잔여 근저당권이 매수인에게 그대로 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 현재 계산은 확인된 권리와 점유 정보를 전제로 하므로 별도의 대항력 임차인이 발견되면 재산정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 감정평가상 주위 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 2022.03.11. 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수시설과 난방시설, 승강기 및 필로티주차장 등을 갖추었습니다.
- 접도. 2필지 일단의 토지로, 남측 약 5m, 동측 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역·정비구역·교육환경보호구역·장애물제한표면구역· 대공방어협조구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 허가구역 지정기록이 존재합니다. 2025.10.20.~2026.12.31. 지정기록은 아파트를 대상으로 하며, 별도의 외국인 등 대상 지정기간은 2026.08.25.까지로 기재돼 있습니다. 본건은 다세대주택이므로 매수인과 물건에 대한 실제 허가 적용 여부를 현행 고시로 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 15세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.4회이나, 해당 통계만으로 환금성을 확정하기는 어렵습니다. 유사 면적·준공연도·입지의 실거래 비교가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인 우선. 감정가 대비 20% 할인이라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 최근 12개월 유사 다세대주택 실거래와 최신 거래가격을 비교하세요.
- 정확한 면적 대조. 매각 대상 203호의 등기부 전유면적과 건축물대장 면적을 확인하고, 비교 거래도 동일하거나 유사한 전유면적 기준으로 선정하세요.
- 임차인·점유 조사. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 확인자료, 매각물건명세서, 실제 점유상태를 함께 대조해 대항력·우선변제·인수 가능성을 재판단하세요.
- 말소기준 확인. 2023.09.11. 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 2022년 수협 근저당은 이미 말소된 권리이므로 현존 채무로 중복 계산하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 우리은행의 미배당액 53,302,400원은 채권최고액 기준 추정치이며, 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 257,280,000원, 3회 유찰 시 205,824,000원으로 가정되지만, 회차가 더 진행된다는 보장은 없습니다. 현재 회차부터 가격 상한을 별도로 설정하세요.
- 소규모 건물 관리. 15세대 건물인 만큼 관리비 체납, 공용부분 유지보수, 주차장 사용, 승강기 관리상태 등을 확인하세요.
- 규제 확인. 정비구역과 토지거래허가구역 관련 실제 적용 여부를 관할 행정기관의 최신 고시로 대조하세요.
- 입찰 직전 재확인. 매각기일은 2026.10.27.입니다. 매각기일 변경 여부, 등기 변동, 명세서 정정사항, 점유 변화 및 현장 상태를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 검토 가능, 가격은 검증 전”
서울남부지방법원 2026타경30, 개봉동 더원하우스 203호의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 앞선 수협 근저당은 이미 말소됐고, 현재의 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리의 단순함이 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다. 최저매각가 321,600,000원은 감정가 대비 80%로 내려왔지만, 최근 실거래와 비교되지 않은 이상 저렴한 매수가격이라고 평가하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택이라는 점과 임대관계가 미상이라는 점도 무시할 수 없습니다.
종합 판단은 조건부 검토입니다. 말소기준과 배당 구조는 긍정적이지만, 실거래 시세와 점유상태를 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 현재 회차의 20% 할인보다 중요한 것은 321,600,000원이 실제 시장가격과 실질취득비용에 비추어 합리적인지를 확인하는 일입니다. 권리는 검토 가능, 가격과 점유는 확인 후 결정.
