서울남부지방법원 2026타경45. 금천구 가산동 대륭테크노타운21차 제2층 제202호로, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 등재되고 감정평가에서도 같은 용도로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 정재형이며, 등기상 말소기준권리는 2022.04.15. 주식회사신한은행 근저당권 184,440,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사 경남은행 가압류 12,946,492원과 2026.02.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 매수인이 실제로 넘겨받는 권리입니다. 현황조사상 주식회사 아쿠아이앤씨,이종필의 전입일은 2013.09.25.로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 6,000,000원·월세 600,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서도 우선변제권 없이 보증금 전액 6,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 더 나아가 매각물건명세서에는 1토지 을구 9번 지상권설정이 별도 인수권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경45 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 687 대륭테크노타운21차 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 정재형 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 155,265,720원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.15. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 184,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인·지상권은 별개
② 임차인 — 대항력 有, 우선변제 無, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아쿠아이앤씨,이종필 | 미상 | 2013.09.25 | 6,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
전입일 2013.09.25.는 말소기준일 2022.04.15.보다 앞섭니다. 이 사건의 배당표는 해당 임차인을 대항력 有 · 우선변제권 無로 보고, 보증금 6,000,000원을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 처리합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에 확인된 임차관계 자체를 인수하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 인수 · 주식회사 아쿠아이앤씨,이종필 보증금 | 6,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 184,440,000원 | 184,440,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 12,946,492원 | 12,946,492원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,873,508원 |
배당 시뮬레이션은 신한은행 근저당의 채권최고액 184,440,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 임차보증금 6,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 6,000,000원 인수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 197,386,492원 | 0원 | 6,000,000원 | 216,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 32,538,492원 | 6,000,000원 | 174,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 65,668,092원 | 6,000,000원 | 140,400,000원 |
이 사건에서는 유찰로 매각가격이 내려가더라도 임차보증금 인수액 6,000,000원은 각 시나리오에서 동일합니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득은 174,000,000원, 2회 유찰 시에는 140,400,000원입니다. 다만 이 계산은 금액으로 확인된 임차보증금 인수만 더한 값이며, 1토지 을구 9번 지상권설정이라는 별도 인수권리는 금액으로 환산하지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 독산역 서측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설·오피스텔·소규모 근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 독산역 및 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있고 감정평가에서도 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
- 설비. 엘리베이터, 소화전, 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 북측 고가도로와 서측·남측 도로에 접합니다.
- 현황 확인. 감정평가서에는 내부구조가 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰에 의한 내용과 다소 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 주식회사 아쿠아이앤씨,이종필의 보증금 6,000,000원이 실제로 매수인에게 승계되는 구조인지 매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 1토지 지상권. 매각물건명세서에 인수권리로 기재된 1토지 을구 9번 지상권설정의 권리자·존속범위·내용을 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 210,000,000원이 아니라 인수보증금을 합한 최소 216,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 공장 이용상태. 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)로 이용 중인 물건이므로 용도와 이용제한을 전제로 검토해야 합니다.
- 내부구조 재확인. 감정평가서가 내부구조의 현황 차이 가능성을 명시하고 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 배당 계산 구분. 신청채권액은 155,265,720원이지만 배당 시뮬레이션은 신한은행 근저당 채권최고액 184,440,000원을 기준으로 작성되어 있다는 점을 구분해 보아야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 들어갈 물건이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 정리되는 비교적 단순한 구조로 보입니다. 그러나 실제 매수인 관점에서는 결론이 달라집니다. 전입일 2013.09.25.인 임차인의 보증금 6,000,000원을 전액 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 216,000,000원이고, 매각물건명세서에는 1토지 을구 9번 지상권설정까지 별도 인수권리로 기재돼 있습니다.
따라서 이 물건의 권리분석 핵심은 “신한은행 근저당 뒤의 권리가 소멸하는가”에서 끝나지 않습니다. 대항력 임차보증금과 토지 지상권을 무엇까지 승계하는지가 실제 입찰 판단의 중심입니다. 금액으로 확정된 인수만 반영해도 신건 실질취득은 216,000,000원입니다. 후순위는 소멸하지만, 인수권리는 남는다. 이 차이를 놓치지 않아야 하는 사건입니다.
