서울남부지방법원 2026타경45. 서울 금천구 가산동 대륭테크노타운21차 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 감정평가에서도 같은 용도로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 아파트나 일반 주거용 오피스텔이 아니라 산업시설 특성을 고려해야 하는 물건입니다.

현재 소유자는 정재형입니다. 2019년 소유권을 이전받았고, 2022년 4월 15일 신한은행 앞으로 채권최고액 184,440,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 경남은행의 가압류가 발생했고, 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 신한은행 근저당과 그 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 대항력 임차인의 보증금과 별도등기된 토지 지상권 문제는 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수

등기부상 최초 국민은행 근저당권은 2022년 4월 15일 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권(을구 3번)이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 발생한 경남은행 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 600만원을 별도로 부담

실제 임차인으로 조사된 대상은 1명이며, 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 아닙니다. 보증금은 6,000,000원, 월차임은 600,000원입니다. 배당 추산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리돼 보증금에 대한 배당액이 0원이고, 매수인의 인수액이 6,000,000원으로 반영됐습니다.

다만 현황조사상 전입일인 2013.09.25가 등기부상 소유권보존일 2019.03.06보다 앞선다는 점은 특별히 확인해야 합니다. 법인과 개인이 함께 기재된 임차인 표시, 실제 임대차계약의 당사자, 사업자등록 및 점유 개시, 임차 목적물의 동일성, 적용되는 임대차보호 규정 등을 원본으로 대조해야 합니다. 대항력과 실제 인수범위가 확정되기 전까지는 보증금 전액 인수를 보수적인 자금계획의 기준으로 삼는 것이 적절합니다.

③ 별도등기 — 토지 지상권이 핵심 확인사항

지상권이 매각으로 소멸하는지, 존속하면서 토지 이용이나 처분에 영향을 주는지는 해당 토지의 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원문을 함께 확인해야 판정할 수 있습니다. 현재 금액으로 산정한 보증금 인수 6,000,000원에는 이러한 지상권 관련 위험이 포함돼 있지 않습니다.

즉, 이 사건의 권리분석은 신한은행 근저당권의 말소 여부만으로 끝나지 않습니다. 임차보증금의 실제 승계범위와 토지 지상권의 존속 여부가 입찰 전 반드시 해결해야 할 사항입니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

신한은행의 예상배당은 채권최고액 기준의 단순 추산입니다. 실제 배당은 확정채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액 32,538,492원은 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 보자

유찰 회차별 예상 매각가격과 배당액을 비교하면, 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만 임차보증금 인수액 6,000,000원은 동일하게 유지됩니다. 아래 실질취득액은 임차보증금 전액 인수를 전제로 한 금액이며 취득세·명도비용·체납관리비·지상권 관련 부담은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 금천구 가산동 독산역 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 오피스텔, 소규모 근린생활시설, 아파트 등이 분포합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 독산역과 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재돼 있고, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 입주 가능 업종과 용도별 제한사항의 검토가 필요합니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕으로 외벽은 복합판넬 등이며, 엘리베이터·소화전·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측은 고가도로 등에, 서측과 남측은 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지이용. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 산업시설구역 등에 해당합니다. 산업시설 관련 입주·이용 규제 검토가 중요합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 사항이 기재돼 있습니다. 용도 및 취득주체별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 현황 확인. 위반건축물 사항은 조사상 확인되지 않았으나, 감정평가서에는 내부구조가 집합건축물대장상 현황도 및 외부 관찰과 다를 가능성이 있어 재확인하도록 기재돼 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 수요층이 다르므로, 실제 입주 가능 업종·임대차 수요·매매 거래 및 처분기간을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 1토지 을구 9번 지상권의 설정 내용, 순위, 존속기간, 매각 후 효력을 확인하세요. 이 부분이 확인되기 전에는 권리위험 해소로 판단하지 마세요.
• 임차인 대항력 확인. 주식회사 아쿠아이앤씨,이종필의 계약당사자, 임대차계약서, 사업자등록 또는 전입 관련 자료, 점유 개시 및 실제 사용 부분을 확인하세요.
• 날짜 불일치 점검. 현황조사상 전입일 2013.09.25와 등기상 소유권보존일 2019.03.06의 관계를 확인하고, 현재 202호에 대한 유효한 대항력인지 법률적으로 검토하세요.
• 보증금 인수자금 확보. 현재 회차 기준 낙찰대금 168,000,000원과 임차보증금 인수 6,000,000원을 합한 174,000,000원을 기본 취득비용으로 검토하세요.
• 명도·임대차 조건 확인. 임차인의 실제 점유 범위, 월차임 600,000원, 계약 존속 여부, 보증금 반환 및 인도 조건을 확인하세요.
• 시세 검증. 대륭테크노타운21차 및 인근 유사 지식산업센터의 면적·층·용도·상태가 유사한 최근 실거래와 임대료를 비교하세요. 감정가 210,000,000원을 현재 시장가격으로 단정하지 마세요.
• 산업시설 입주 제한. 국가산업단지 및 산업시설구역 관련 입주자격, 업종, 전매·임대·처분 제한과 필요한 절차를 확인하세요.
• 관리비 및 기타 비용. 공용부분 체납관리비, 취득세, 명도비용, 관리규약상 부담 등을 확인하세요. 이 비용들은 실질취득액 174,000,000원에 반영되지 않았습니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물 및 토지 등기부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “1회 유찰보다 먼저 볼 것은 인수권리”

이 물건의 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 그러나 임차인 보증금 6,000,000원을 전액 인수한다는 가정에서 실질취득액은 174,000,000원으로 높아집니다. 감정가와 비교하면 할인된 가격이지만, 실제 거래시세와 비교해 저렴한지는 확인되지 않았습니다.

특히 매각물건명세서의 1토지 을구 9번 지상권설정은 단순한 참고사항으로 넘기기 어렵습니다. 해당 지상권의 권리관계가 정리되지 않았다면 토지 이용과 처분에 영향을 줄 수 있고, 확인 결과에 따라 입찰 판단 자체가 달라질 수 있습니다. 임차인의 대항력 판단과 실제 보증금 인수범위도 함께 확정해야 합니다.

결론은 권리·시세 확인 전 입찰 보류입니다. 현재 확인된 근저당 말소구조만을 근거로 안전한 물건이라고 볼 수 없고, 1회 유찰이라는 가격 조건만으로 투자 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 토지 지상권의 존속 여부, 임차보증금 인수범위, 지식산업센터 실거래 시세를 검증한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.