서울남부지방법원 2026타경3020. 서울 금천구 가산동 다온캐슬 101동 503호, 지상 6층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다. 소유자 유인덕은 2018년 4월 30일 이 물건을 259,000,000원에 취득했습니다. 이후 임차권등기가 설정되었고, 한국주택금융공사가 강제경매를 신청하여 매각 절차가 진행되고 있습니다.

이 사건에서 가장 주의해야 할 점은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권입니다. 이진환은 2020년 9월 21일 전입·점유를 시작했고, 2024년 10월 7일에는 보증금 258,300,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2026년 1월 6일 경매개시결정보다 앞서는 권리입니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

말소기준권리는 2026년 1월 6일 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 성립한 이진환의 임차권은 단순히 모두 소멸하는 구조가 아닙니다. 임차보증금 258,300,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수하는 조건이 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수와 미상 위험을 구분

임차관계자 2명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고자로 표시된 사람은 없으며, 임수진의 보증금은 확인되지 않아 이진환의 보증금과 합산하지 않았습니다. 임수진의 확정일자와 전입일 사이의 관계, 실제 계약 및 점유 내용은 별도 확인이 필요합니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰해도 총부담은 비슷하다

현재 최저매각가 244,800,000원은 감정가 306,000,000원의 80%입니다. 표면적으로는 감정가보다 낮아졌지만, 이진환의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 증가해 매수인이 부담하는 인수액이 함께 커지는 구조입니다.

현재 회차의 확인된 실질취득금액은 262,527,200원입니다. 이는 선순위 임차보증금 258,300,000원에 추정 집행비용 4,227,200원이 더해진 수준입니다. 매각가격이 하락해도 실질 부담이 보증금 규모 부근에 머무르는 이유입니다.

실질취득 = 가정 낙찰가 + 이진환 보증금 예상 인수액. 추정 집행비용이 회차마다 달라져 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 임수진 관련 미상 인수액, 취득 부대비용 및 기타 미확정 부담은 포함하지 않은 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,800,000원 가정)

집행비용 4,227,200원을 공제하면 매각대금 240,572,800원이 이진환의 보증금에 배당되는 추정입니다. 이진환의 부족분 17,727,200원은 매수인 인수 대상으로 산정됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며 청구금액 276,612,066원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 다세대주택으로 지상 6층 중 5층에 위치합니다. 위생·급배수·난방설비와 승강기·CCTV설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 세장형 공동주택 부지이며 남측 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 교육환경보호구역·공항시설 관련 제한구역·대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래허가구역 지정사항과 아파트 대상 지정사항이 기재되어 있습니다. 본건은 다세대주택이므로 해당 규제의 실제 적용 여부를 대상자·용도·지정기간에 따라 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 내부 마감과 실제 유지관리 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 인근 다세대주택의 실제 거래가격과 거래량, 층·건물 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다. 특히 본건은 선순위 임차보증금 인수가 실질취득가를 결정하므로 일반적인 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이진환 임차권 확인. 보증금 258,300,000원과 최초 확정일자·증액 확정일자, 주택임차권등기 범위 및 배당 부족분 인수 조건을 원본으로 확인하세요.
• 임수진 임대차 확인. 전입 2025.09.05, 확정일자 2022.08.31의 관계를 확인하고 실제 계약서·보증금·점유현황·배당요구 여부를 조사해야 합니다. 이진환의 임차관계와 별개의 추가 인수 위험인지가 핵심입니다.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 기준 최저가 244,800,000원이 아니라 확인된 실질취득 262,527,200원을 기준으로 최근 실거래 시세와 비교하세요. 임수진 관련 추가 부담이 발생하면 그 금액도 별도로 반영해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 예상 실질취득 261,841,760원, 3회 유찰 시 261,293,408원으로, 낙찰가가 하락해도 총부담은 크게 줄지 않는 구조입니다.
• 배당표 검증. 예상 집행비용, 우선배당 순위, 당해세 및 최우선변제, 배당요구·채권액 변동이 실제 인수액을 바꿀 수 있으므로 확정 배당관계를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 갑구 2-1번 민간임대주택등기와 관련하여 임대사업자 의무·등록 상태·매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 현재 점유자와 실제 사용관계를 확인하고, 인도명령 적용 여부 및 인도·명도에 필요한 절차를 검토하세요.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 취득 관련 부대비용을 별도로 조사하여 전체 취득자금에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 관련 자료를 입찰 전 다시 확인하고, 최근 실거래와 비교해 입찰 상한을 결정하세요.

맺으며 — “유찰됐다고 싸지는 물건이 아니다”

이 물건은 감정가 306,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 244,800,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이진환의 선순위 임차보증금 258,300,000원 때문에 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 262,527,200원입니다.

유찰이 반복되면 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금은 늘어납니다. 그래서 3회 유찰 시에도 확인된 실질취득은 261,293,408원 수준입니다. 최저가만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 매수인의 총부담은 선순위 보증금 규모에 묶여 있는 구조입니다.

여기에 임수진의 보증금과 대항력 범위가 아직 불명확합니다. 해당 권리가 별도의 인수 대상으로 확인된다면 부담은 추가될 수 있습니다. 최근 실거래 시세와 비교한 가격 우위도 확인되지 않았으므로 현 단계에서 안전하거나 저렴한 물건으로 평가하기 어렵습니다. 결론은 입찰 보류 및 임차관계 추가 확인. 권리관계가 해소되고 실질취득금액이 시세 대비 유리하다는 점이 확인된 후에야 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.