서울남부지방법원 2026타경3020. 금천구 가산동 다온캐슬 101동 5층 503호, 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 유인덕은 2018년 거래가 259,000,000원에 소유권을 취득했고, 2026.01.06 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건에서 핵심은 근저당이 아니라 경매개시결정 자체가 말소기준이라는 점입니다.
그보다 앞서 이진환은 2020.09.21 전입·점유를 시작했고, 보증금 258,300,000원에 대한 확정일자를 갖춘 뒤 2024.10.07 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 물건은 “신건 인수 0원”만 보고 끝내면 안 됩니다. 가격이 내려가는 순간 인수액이 생기는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제101동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제5층 제503호 · 다세대주택 이용 중 |
| 소유자 | 유인덕 (2018.03.12 매매, 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 276,612,066원 |
| 말소기준 | 2026.01.06 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기부상 핵심은 을구 1번 이진환 주택임차권입니다. 임차보증금은 258,300,000원이고, 최초 임대차계약은 2020.07.13, 주민등록과 점유개시는 2020.09.21입니다. 2022.08.31 보증금이 12,300,000원 증액됐으며, 증액분에도 확정일자가 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2024.10.07, 말소기준인 강제경매개시결정은 2026.01.06이므로 말소기준보다 앞선 권리입니다.
② 임차인 2명 — 신건과 유찰의 결론이 달라진다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.21 | 2020.07.13 | 258,300,000원 | 있음 | 있음 | 조건부 미배당 잔액 인수 |
| 임수진 | 미상 | 2025.09.05 | 2022.08.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 2명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 이진환은 배당요구가 확인돼 신건 매각가에서는 보증금 전액 변제가 가능합니다. 반면 임수진은 보증금이 확인되지 않아 인수 위험을 숫자로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 306,000,000원 | 0원 | 233,996,066원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,800,000원 | 17,727,200원 | 276,612,066원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,840,000원 | 66,001,760원 | 276,612,066원 |
위 회차별 인수액은 이진환 임차보증금의 미배당 잔액을 기준으로 한 수치입니다. 임수진의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 임차인 이진환 보증금 | 258,300,000원 | 258,300,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 276,612,066원 | 42,616,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가에서는 이진환 보증금 258,300,000원이 전액 배당되고, 한국주택금융공사에는 42,616,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당은 233,996,066원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 감정요항표에는 세일중학교 북측 인근으로 기재돼 있으며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 위치하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 제5층 제503호이며 승강기·CCTV·난방·급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 세장형 공동주택 건부지이며 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이진환 보증금 재확인. 임차보증금 258,300,000원, 전입 2020.09.21, 확정일자와 배당요구, 임차권등기 내용을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 회차별 인수액 확인. 신건은 인수 0원이지만 1회 유찰 시 17,727,200원, 2회 유찰 시 66,001,760원이 발생합니다. 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 임수진 보증금 확인. 전입 2025.09.05, 확정일자 2022.08.31 기재가 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 명세서와 전입·점유관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 이진환의 임차권등기와 임수진의 현황조사 기재가 함께 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”은 현재 가격에서만 맞다
이 물건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 신건 306,000,000원에서는 집행비용을 제외하고도 이진환의 보증금 258,300,000원을 전액 배당할 수 있어 이진환 관련 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 1회 유찰로 최저가가 244,800,000원이 되면 17,727,200원, 2회 유찰로 195,840,000원이 되면 66,001,760원의 인수액이 발생합니다.
즉 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 임차보증금이 매수인에게 따라붙는 구조이기 때문입니다. 더구나 임수진은 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다. 결론은 신건에서는 조건부 안전, 유찰부터 인수액 검증 필수입니다.
