서울남부지방법원 2026타경3095. 강서구 화곡동 벨라하우스 제4층 제403호, 전용 26.25㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이영빈이 2021.04.28. 거래가 180,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023.09.08. 접수된 우리금융캐피탈의 가압류 25,442,165원입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.03.29.에 전입·점유를 시작한 임차인 황진하입니다. 임차보증금은 193,000,000원, 확정일자는 2023.01.18.이며 배당요구도 마쳐 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 구조입니다.
현재 회차에서는 매각대금 207,000,000원에서 집행비용 3,698,000원을 차감한 뒤 임차인에게 보증금 193,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인이 보증금을 따로 떠안지 않습니다. 하지만 명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 유찰될수록 단순히 싸지는 일반 물건과 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.25㎡ · 지상6층 중 4층 |
| 소유자 | 이영빈 (2021.04.28. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 198,121,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2023.09.08. 우리금융캐피탈 가압류입니다. 임차인 황진하는 2023.03.29. 전입신고와 점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 2023.01.18.이고 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다. 2025.04.09. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 이 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황진하 | 193,000,000원 | 2023.03.29 | 2023.01.18 | 2025.04.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 한 번만 계산해야 하며, 현재 매각가에서는 전액 배당되는 구조입니다. 다만 매각가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 배당되지 못한 잔액이 매수인에게 이어집니다.
③ 시세 비교 — 현재도 비싸고, 유찰 후에도 보증금이 하단을 받친다
벨라하우스 전용 26.25㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 193,000,000원이지만, 하락장 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 187,500,000원, 최신 거래 190,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -4.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 26.25㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 26.25㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 26.25㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 26.25㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 26.25㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.25㎡ | 2건 | 187,500,000원 |
현재 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.4%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 절대금액이 높고, 최근 가격 추세는 -4.7%로 하락 방향입니다. 따라서 신건 207,000,000원을 두고 ‘감정가 대비 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 황진하 보증금 | 193,000,000원 | 193,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 25,442,165원 | 10,302,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 198,121,385원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액 0원입니다. 우리금융캐피탈은 10,302,000원만 배당되고, 한국주택금융공사는 배당 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 | 가격판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 207,000,000원 | 0원 | 213,261,550원 | 실질취득 207,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 165,600,000원 | 30,518,400원 | 223,563,550원 | 실질취득 기준 ≈ 보증금 193,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 132,480,000원 | 63,174,720원 | 223,563,550원 | 실질취득 기준 ≈ 보증금 193,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남측 인근의 다세대주택으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 2016.12.20. 사용승인된 16세대 규모 벨라하우스로, 철근콘크리트구조 지상6층 건물 내 4층 403호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 완만한 경사지의 3필지 일단 세장형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 북서측 및 남동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 5건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 187,500,000원이고 최근 가격 추세는 -4.7%입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 신건 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균 187,500,000원의 110.4%입니다. 현재 가격에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰 후 인수액 재계산. 1회 유찰 시 30,518,400원, 2회 유찰 시 63,174,720원의 매수인 인수가 예상됩니다. 최저가만 보고 입찰가를 판단하면 안 됩니다.
- 보증금 193,000,000원 기준. 낙찰가가 보증금보다 내려가면 대항력 임차인의 미배당 잔액이 승계되므로, 실질취득은 약 193,000,000원 수준을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 3,698,000원과 임차인 193,000,000원 우선배당을 전제로 합니다. 실제 배당표와 조세채권 등을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 주택임차권등기와 배당요구 사실, 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 실거래 흐름 확인. 최신 거래는 2026.08. 190,000,000원, 최근 12개월 평균은 187,500,000원이며 추세는 -4.7%입니다. 과거 전체 평균 193,000,000원만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 대항력 인수형
이 물건의 현재 회차만 보면 임차보증금 193,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균 187,500,000원의 110.4%로 이미 최근 시세 이상이고, 거래 추세도 -4.7%로 하락 방향입니다.
더구나 1회 유찰부터는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지면서 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 표면 최저가는 165,600,000원, 132,480,000원으로 낮아져도 실질취득 판단 기준은 약 193,000,000원에 묶입니다. 그 금액 역시 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 현재는 가격이 비싸고, 유찰 후에는 인수가 가격 하락분을 상쇄하는 구조입니다. 이 사건은 ‘얼마나 유찰됐는가’보다 ‘실질취득 부담이 최근 시세보다 낮아졌는가’를 끝까지 확인해야 합니다.
