서울남부지방법원 2026타경3095. 서울 강서구 화곡동에 위치한 벨라하우스 제4층 제403호, 전용 26.25㎡ 다세대주택입니다. 감정가 207,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 165,600,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 실거래보다 낮아 보이지만, 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 2023년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다.

소유자는 이영빈이며, 2021년 4월 28일 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 9월 8일 우리금융캐피탈의 가압류가 설정됐고, 2026년 1월 9일 한국주택금융공사가 강제경매를 신청했습니다. 그런데 임차인 황진하의 전입과 점유 개시는 2023년 3월 29일로, 말소기준 가압류보다 빠릅니다. 임차권등기가 2025년에 이루어졌다는 사실만 보고 후순위 권리라고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력이 핵심

2019년 이용흔 명의로 설정됐던 보증금 178,000,000원의 임차권은 2019년 3월 29일 이미 말소됐습니다. 현재 보증금 인수 판단의 대상은 황진하 1명입니다. 또한 2023년 10월 31일 개시됐던 종전 강제경매는 2024년 5월 13일 말소됐고, 강서구 압류도 2024년 9월 30일 해제됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2026년 1월 9일 개시된 강제경매입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.93억의 인수 구조

현재 최저매각가인 165,600,000원으로 매각되고 예상 집행비용 3,118,400원이 먼저 공제된다면, 임차인에게 돌아갈 금액은 162,481,600원입니다. 보증금 193,000,000원 중 부족한 30,518,400원은 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 싸 보이는 최저가, 비싼 실질취득액

벨라하우스 동일 면적 26.25㎡의 실거래 5건이 확인됩니다. 전체 5건 평균은 193,000,000원이지만, 가격 판단에는 보다 최근의 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -4.7% 하락 추세입니다.

최저가 165,600,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 88.3%여서 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 실제 판단 기준인 실질취득액 196,118,400원은 최근 평균의 약 104.6%입니다. 더구나 2025년의 200,000,000원 거래 이후 2026년 거래는 185,000,000원과 190,000,000원으로 내려왔습니다. 전체 평균만 보고 가격 가점을 줄 수 없는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,600,000원 가정)

매각대금 165,600,000원에서 집행비용 추정 3,118,400원을 공제하면 임차인 예상배당은 162,481,600원입니다. 임차보증금 미배당액 30,518,400원은 매수인에게 인수될 것으로 예상됩니다. 우리금융캐피탈과 한국주택금융공사에 대한 예상배당은 각각 0원이며, 두 채권의 미배당 합계는 223,563,550원입니다. 실제 배당은 집행비용 확정액, 조세채권 및 법원의 배당순위 판단 등에 따라 변동할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조가 만들어집니다. 따라서 최저매각가 하락분을 그대로 매수인의 할인 이익으로 계산해서는 안 됩니다.

실질취득액은 각 회차 최저매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액 변화에 따라 보증금 193,000,000원을 조금 웃도는 수준에서 변동하며, 실제 배당 및 인수액이 확정된 값은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
• 건물. 2016년 준공된 지상 6층 철근콘크리트 건물 중 4층입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다.
• 토지·도로. 완만한 경사지에 위치한 3필지 일단의 세장형 토지이며, 북서측 및 남동측 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 적용됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 있으므로 입찰 전 적용 여부와 최신 규제 상태를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,448,000원/㎡입니다. 이 금액을 해당 호실의 전용면적에 곱해 개별 호실의 토지가치를 산정해서는 안 됩니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 실거래 5건이 확인되지만 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 제한적입니다. 거래 추세 -4.7%와 향후 매도 소요기간을 함께 고려해야 합니다.
• 단지 경매 이력. 평균 유찰 횟수는 1.6회이며, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 유찰 이력 자체가 향후 저가 취득이나 낙찰 성공을 보장하지는 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 대항력 확인. 황진하의 전입·점유 개시일 2023.03.29와 말소기준권리 2023.09.08의 선후관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서의 인수 문구. 을구 3번 주택임차권과 관련해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 반드시 확인해야 합니다.
• 실제 배당액 재확인. 현재 추정 인수액은 30,518,400원입니다. 실제 집행비용과 배당순위, 조세채권 등에 따라 달라질 수 있으므로 예상배당표만으로 확정하지 않아야 합니다.
• 입찰가와 총취득액 구분. 165,600,000원에 낙찰받더라도 보증금 인수액을 포함한 실질취득액은 196,118,400원으로 추정됩니다. 취득세와 명도 관련 비용은 별도입니다.
• 유찰 후 인수액 증가. 2회·3회 유찰 시나리오에서 낙찰가 하락만 보지 말고 인수 보증금 증가분을 반드시 함께 계산해야 합니다.
• 임차인 인도·명도. 보증금 잔액 인수 의무가 있는 만큼 임차인의 보증금 반환 및 실제 인도 가능 시점을 확인하고, 점유 상태와 인도 조건을 점검해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 193,000,000원보다 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선적으로 참고해야 합니다. 하락 추세도 반영해야 합니다.
• 관리비·체납금. 공용부분 관리비 체납 여부와 관리주체가 확인하는 실제 미납 내역을 점검해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역을 비롯한 공항 관련 높이 규제, 교육환경 보호 관련 사항의 현재 적용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.656억 낙찰이 1.656억 취득을 뜻하지 않는다”

이 물건은 감정가 207,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 165,600,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균 187,500,000원과 비교하면 얼핏 할인된 가격처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 매각가격이 아니라 임차보증금의 미배당 잔액입니다.

황진하는 말소기준 가압류보다 먼저 전입·점유를 시작했고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 대항력 임차인입니다. 임차보증금은 193,000,000원이며, 매각물건명세서에도 미배당액의 매수인 인수 조건이 명시돼 있습니다. 현재 회차에서 예상되는 인수액은 30,518,400원이고, 이를 합한 실질취득액은 196,118,400원입니다.

최근 거래가격은 185,000,000원과 190,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 187,500,000원으로 전체 평균보다 낮아졌습니다. 거래 추세는 -4.7% 하락입니다. 더구나 유찰이 반복돼도 보증금 인수액이 늘어나 총취득비용은 약 1.95억~1.96억원 수준으로 유지되는 구조입니다. 소규모 다세대주택의 환금성 부담까지 더하면 현재 가격에 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다.

결론은 보수적 접근입니다. 임차보증금 인수 문제가 해소되지 않는 한 단순 유찰만으로 실질적인 할인 효과를 기대하기 어렵습니다. 최근 시세보다 높은 총취득비용과 하락 추세를 감안하면 현재 회차는 입찰 보류가 합리적이며, 향후에도 실제 보증금 인수 부담이 어떻게 달라지는지를 확인한 뒤 판단해야 합니다.