서울남부지방법원 2026타경3133. 구로동 비즈트위트오렌지 제2층 제206호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 최진숙으로 2022.05.24. 거래가 115,000,000원에 취득했습니다. 2015년 설정됐던 신한은행 근저당 110,400,000원은 2022.05.30. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2026.01.13. 강제경매개시결정입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사는 임차보증금 116,000,000원, 확정일자 2022.06.13., 주민등록일자 2022.07.07.을 갖춘 임차권자로 등기돼 있습니다. 다만 이는 실제 임차인 이승재의 보증금을 대위·승계한 보증기관 중복신고이므로 116,000,000원을 별도 임차보증금으로 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제2층 제206호 |
| 용도 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 15.54㎡ · 지하3층/지상18층 중 2층 |
| 소유자 | 최진숙 (2022.05.24. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,373,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2013.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 조건부 해소, 미상 임차인은 남는다
② 임차인 분석 — 보증기관 중복 합산 금지
한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 이승재 보증금의 대위·승계 주체입니다. 따라서 실제 임차인은 이승재 1명으로 봐야 하며, 한국토지주택공사 보증금 116,000,000원을 이승재 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승재 실제 임차인 | 2025.10.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2022.07.07 / 2022.06.13 | 116,000,000원 | 선순위 | 있음 | 실질 0원* |
* 한국토지주택공사 보증금은 이승재 보증금의 대위·승계 중복신고로 별도 합산하지 않습니다. 배당표상 미배당 5,382,000원이 계산되지만 특별매각조건상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 25.6% 높고 추세도 하락
비즈트위트오렌지의 전용 15.54㎡ 안팎 실거래 12건 가운데 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 106,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 90,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 87,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -18.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 15.6㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2026.08 | 15.54㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2024.12 | 15.6㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 16.82㎡ | 18 | 107,000,000원 |
| 2023.12 | 15.6㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 15.6㎡ | 6 | 112,500,000원 |
| 2023.08 | 15.6㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.05 | 15.6㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 15.54㎡ | 6 | 114,000,000원 |
| 2022.09 | 15.54㎡ | 5 | 121,000,000원 |
| 2022.09 | 15.54㎡ | 3 | 113,500,000원 |
| 2022.09 | 15.6㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 최근12M 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 125.6%입니다. 최신 거래 87,000,000원과 비교해도 약 129.9% 수준입니다. 전체 12건 평균 106,500,000원과 비교해도 최저가는 106.1%로 더 높습니다. 특히 최근 추세가 -18.0%이므로 과거 1.2억원대 거래를 근거로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 116,000,000원 | 110,618,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 120,373,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 5,382,000원이지만, 특별매각조건 때문에 해당 임차권 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 120,373,040원은 현재 가정 매각가에서는 배당되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 113,000,000원 | 5,382,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 90,400,000원 | 27,627,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 72,320,000원 | 45,381,760원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 116,000,000원 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총부담이 보증금 수준에 수렴하는 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 한국토지주택공사 관련 잔액청구를 포기시키므로 그 부분의 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다. 단, 이승재의 별도 미상 보증금 위험까지 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신구로초등학교 북동측 인근. 주변에 오피스텔, 공동주택, 주상용 건물, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 구로역(1호선), 신도림역(1·2호선)이 있으며 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하3층/지상18층, 사용승인일 2013.09.16. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 해당 호는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 확인됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·가로장방형 토지로 남서측 약 15m 포장도로에 접합니다. 공시지가 8,281,000원/㎡입니다.
- 환금성. 115세대 규모이며 동일 면적대 최근 거래가 87,000,000원·93,000,000원으로 확인되고 최근 거래 추세는 과거 대비 -18.0%입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구 대조. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 입찰 전 확인이 핵심입니다.
- 이승재 보증금 확인. 실제 임차인 1명의 전입일은 2025.10.15.로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 116,000,000원은 이승재 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 실질취득 113,000,000원이 최근 12개월 평균 90,000,000원보다 25.6% 높고 최신 거래 87,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -18.0%이므로 전체 평균 106,500,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조와 실제 이용상황을 경매 참여 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 확약은 권리의 큰 고비를 넘기지만, 가격과 미상 임차인이 남는다
이 사건의 가장 큰 장점은 특별매각조건입니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 116,000,000원 보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 따라붙을 수 있지만, 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이어서 한국토지주택공사 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 안전형·저가형으로 볼 수는 없습니다. 실제 임차인 이승재의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 확약 밖 임차인 위험이 남고, 무엇보다 확약 반영 실질취득 113,000,000원이 최근 12개월 평균 90,000,000원의 125.6%입니다. 최신 거래는 87,000,000원이고 시장 추세도 -18.0% 하락입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 1.7회와 원룸형 소형 주거상품의 특성까지 함께 보면 신건 최저가에는 가격 메리트가 없습니다. 결론은 “주된 인수는 해소, 미상 임차인은 확인 필요, 가격은 보류”입니다.
