서울남부지방법원 2026타경3169. 양천구 목동 784-7 소재 다세대주택 제5층 제502호입니다. 감정가 186,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가가 148,800,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 낮아진 듯하지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 경매개시결정보다 먼저 성립한 임차권과 미배당 보증금의 매수인 인수가 가장 중요한 변수입니다.

임차권자 김영은은 2022.03.08. 확정일자를 받고, 2022.04.11. 주민등록을 마쳤으며, 보증금 180,000,000원에 대한 임차권등기가 2025.11.28. 이루어졌습니다. 강제경매개시결정일인 2026.01.14.보다 앞선 임차권으로, 매각물건명세서에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건에서 말소기준이 되는 권리는 2026.01.14. 강제경매개시결정입니다. 신목신용협동조합 명의의 과거 근저당권은 2016.10.19. 이미 말소되었습니다. 과거 근저당 채권최고액을 현재 인수할 채무로 더하는 것은 잘못된 계산입니다.

반면 김영은의 임차권은 경매개시결정 이전에 성립한 권리입니다. 주민등록과 확정일자, 임차권등기가 확인되며 보증금은 180,000,000원입니다. 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있어 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 배당표와 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 1.8억과 미상의 점유자

실제 임차인으로 기재된 인원은 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 신고는 확인되지 않습니다. 다만 정재근의 실제 임차인 여부 및 김영은과의 점유관계는 확정되지 않았습니다.

③ 실질취득금액 — 유찰돼도 약 1.8억 부담

이 물건은 최저매각가의 할인율이 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금이 실질적인 가격 판단 기준입니다. 김영은의 보증금이 낙찰가를 초과하므로 매각가격이 내려가면 그만큼 배당받지 못하는 보증금이 늘어납니다.

보증금이 180,000,000원이므로 각 회차의 실질취득금액은 그 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 회차별 소폭 차이는 예상 집행비용이 반영된 결과입니다. 최저매각가가 148,800,000원에서 95,232,000원으로 떨어져도, 실질취득 추정액은 여전히 182,114,176원입니다.

각 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며, 실제 낙찰가·배당액·집행비용은 달라질 수 있습니다. 취득세, 추가 점유자의 권리, 명도 및 기타 부대비용은 위 계산에 포함되지 않습니다.

④ 시세 및 환금성 — 가격 메리트 확인 불가

물건은 양천구 목동 소재 카리스빌의 다세대주택이며, 건물 규모는 10세대입니다. 동일 조건의 신뢰할 만한 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현 실질취득금액인 182,883,200원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (현재 최저가 148,800,000원 낙찰 가정)

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 김영은에게 지급되는 145,916,800원은 임차보증금 우선변제에 해당하며, 강제경매 신청채권에 대한 별도 예상배당은 0원입니다. 동일인 명의의 임차보증금과 신청채권을 독립적인 매수인 인수액으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

예상 매각대금 148,800,000원 중 집행비용 2,883,200원을 공제하면 임차보증금에 145,916,800원이 배당됩니다. 보증금의 미배당 잔액은 34,083,200원이고, 명시된 인수조건에 따라 이 잔액을 매수인이 부담하는 것으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서울강서고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 도시형생활주택 등이 혼재하며 주위여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 2016.04.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 기본 위생·급배수시설, 난방, 승강기, 필로티주차장을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래 규제. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 내용과 아파트 대상 지정 내용이 별도로 기재되어 있습니다. 본건은 다세대주택이므로 실제 적용 여부와 입찰 당시의 지정 상태를 구분해 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유 상황은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 카리스빌은 10세대 규모입니다. 동일 조건 매매사례 검증 없이 감정가나 최저가만으로 환금성 및 시장성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김영은의 임차보증금. 보증금 180,000,000원, 우선변제 예상배당 145,916,800원 및 매수인 인수 추정 34,083,200원의 법적·배당상 근거를 원본 문서로 확인해야 합니다.
• 임차권등기의 효력. 2025.11.28. 등기된 을구 4번 주택임차권에 대해 매각물건명세서의 인수조건을 반드시 대조해야 합니다.
• 정재근의 실제 권리. 2025.11.18. 전입한 정재근의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 김영은과의 관계를 확인해야 합니다. 추가 인수액 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 동일인 채권 검토. 경매신청채권자와 임차권자가 모두 김영은으로 기재되어 있으므로 청구채권의 성격, 보증금과의 관계 및 배당 처리의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등기된 임대의무 및 관련 규제의 현재 적용 상태를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 회차 예상 총부담 182,883,200원을 동일 조건의 실제 거래가격과 비교해야 합니다. 정재근의 별도 권리 및 기타 비용은 추가될 수 있습니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유가 일치하는지, 두 기재 인원의 거주 상태 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 관리비 및 기타 인수 가능한 비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”

이 사건은 감정가 186,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 148,800,000원으로 낮아진 다세대주택입니다. 그러나 임차보증금 180,000,000원이 최저매각가보다 크고, 배당으로 회수하지 못하는 금액을 낙찰자가 인수하게 되는 구조입니다.

현재 회차 실질취득 추정액은 182,883,200원이며, 추가 유찰을 가정해도 총부담은 약 1.8억 수준에 머무릅니다. 여기에 정재근의 불명확한 임차관계와 민간임대주택등기 관련 확인사항이 남아 있습니다. 동일 조건 실거래 시세도 확보되지 않았으므로 현 단계에서 가격이 저렴하거나 투자 매력이 높다고 평가할 수 없습니다.

종합 판단은 D등급(32점), 고위험·입찰 보류입니다. 보증금 인수구조와 두 점유자의 권리관계가 확인되고, 실질취득금액 대비 충분한 가격 여유가 객관적으로 검증되기 전까지는 유찰 횟수만을 근거로 접근하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라, 인수 후 실제 얼마를 부담하느냐입니다.