서울남부지방법원 2026타경3169. 목동 소재 다세대주택 카리스빌 5층 502호입니다. 이 사건의 말소기준은 과거 근저당이 아니라 2026.01.14 강제경매개시결정입니다. 2016년에 설정됐던 신목신용협동조합 근저당권 806,000,000원과 413,400,000원은 2016.10.19 이미 말소됐습니다. 문제는 그 뒤에 들어온 임차관계입니다. 김영은은 2022.04.11 주민등록, 2022.03.08 확정일자를 갖고 있고 2025.11.28 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 권리라 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서는 매각대금 186,000,000원 중 집행비용 3,404,000원을 제외하고 김영은에게 보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 김영은 관련 인수액은 0원입니다. 하지만 정재근이 별도로 존재합니다. 전입일은 2025.11.18로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 784-7 제5층 제502호 · 목동중앙서로7나길 12-53 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 5층 502호 · 사용승인일 2016.04.28 |
| 대상면적 | 23.39㎡ |
| 소유자 | 장혜숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 185,739,441원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심
② 임차인 — 확정된 인수와 미상 위험을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.11 | 2022.03.08 | 180,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 정재근 | 미상 | 2025.11.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김영은은 2025.11.28 배당요구를 했고 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 정재근은 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확정할 수 없어, 김영은의 배당이 끝났다는 이유만으로 전체 인수위험까지 0원이라고 단정하면 안 됩니다.
③ 회차별 실질 부담 — 유찰돼도 김영은 보증금 위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 김영은 등 확정 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 186,000,000원 | 0원 | 183,143,441원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 148,800,000원 | 34,083,200원 | 185,739,441원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 119,040,000원 | 63,426,560원 | 185,739,441원 |
여기서 최저가만 보면 착시가 생깁니다. 1회 유찰 시 매각가는 148,800,000원으로 내려가지만 김영은 보증금의 미배당 잔액 34,083,200원이 매수인에게 넘어옵니다. 2회 유찰 시에는 매각가 119,040,000원에 인수액 63,426,560원이 붙습니다. 즉 대항력 임차보증금이 매각가보다 커지는 회차부터는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 실질취득은 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 1. 임차인 김영은 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김영은 | 185,739,441원 | 2,596,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김영은 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당돼 해당 임차권의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정재근의 보증금은 확인이 필요한 상태입니다.
⑤ 특이 권리 — 민간임대주택등기와 김영은 관계 확인
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기가 등재돼 있습니다. 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 기재돼 있습니다.
- 김영은의 지위. 김영은은 을구 주택임차권자이면서 2026.01.14 강제경매개시결정의 채권자입니다.
- 관계인 확인. 데이터상 김영은에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다. 이를 사실로 단정할 수는 없으므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 점유관계와 경매신청채권의 발생 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 카리스빌은 10세대입니다.
- 입지. 서울강서고등학교 남서측 인근으로 다세대, 단독, 근린생활시설 및 도시형생활주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 피로티주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,381,000원/㎡, 토지면적은 197.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 이력 지표. 카리스빌 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정재근 임대차부터 확인. 전입일 2025.11.18, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 점유 범위와 보증금이 확인되기 전에는 인수 상한을 계산할 수 없습니다.
- 김영은 보증금 잔액 확인. 현재 신건에서는 전액 배당되지만 1회 유찰 시 34,083,200원, 2회 유찰 시 63,426,560원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 최저가 착시 금지. 유찰된 최저가만 보지 말고 반드시 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합쳐 실질취득 관점으로 보세요.
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2022.12.07 등기의 매각 후 효력과 관련 의무를 매각물건명세서·등기부 원본으로 확인하세요.
- 김영은 관계 검증. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임대차의 실체와 신청채권 발생 근거를 대조하세요.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 물건은 현재 회차만 보면 김영은 보증금 180,000,000원이 배당으로 전액 처리돼 확정 인수액이 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 정재근이라는 보증금·확정일자 미상 점유자가 말소기준보다 먼저 전입해 있고, 김영은의 임차권은 유찰 시 미배당 보증금이 곧바로 매수인 인수로 바뀝니다. 더구나 민간임대주택등기와 김영은 관계 확인도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “현재 배당상 김영은 인수 0원”과 “전체 권리 안전”을 분리해서 판단해야 하는 다세대 경매입니다. 가격보다 먼저 정재근의 임대차 실체를 확정하는 것이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
