서울남부지방법원 2026타경3237. 서울 영등포구 여의도동의 여의도자이 제22층 제501-2208호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 용도는 오피스텔이며, 전용면적은 41.24㎡입니다. 지하 4층·지상 39층 건물의 22층에 위치합니다. 감정가는 581,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 464,800,000원으로 조정됐습니다.
이번 사건은 케어캠프주식회사가 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 400,000,000원이고, 등기부상 해당 채권자는 2024년 12월 23일 채권최고액 400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 하지만 케어캠프보다 먼저 설정된 세림신용협동조합의 근저당권이 있어 배당순위에서는 후순위입니다.
가격만 보면 충분히 검토할 만합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 3건의 평균이 603,333,333원이고, 2026년 7월 최신 거래도 590,000,000원입니다. 현재 최저가는 양쪽 모두보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 3건으로 적고, 과거에는 이보다 낮은 가격에 거래된 사례도 있으므로 최근 평균과의 차액 전체를 확정적인 수익으로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 여의도동 47 여의도자이 제22층 제501-2208호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 여의동로3길 10 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 오피스텔(공부상 용도 및 감정평가상 이용상태) |
| 전용면적 | 41.24㎡ |
| 층수 / 구조 | 지하 4층·지상 39층 중 제22층 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인일 | 2008.04.29 |
| 단지 규모 | 580세대 |
| 소유자 | 김창현 (2014.07.10 소유권이전 · 거래가액 342,000,000원) |
| 감정평가액 | 581,000,000원 |
| 최저매각가격 | 464,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 케어캠프주식회사 |
| 청구금액 | 400,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.11 세림신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.03.30 제이비우리캐피탈주식회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당
등기부상 중요한 기준점은 2024년 9월 11일입니다. 이날 설정된 세림신용협동조합의 채권최고액 408,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 케어캠프의 근저당권과 경매개시결정, 다수의 가압류가 이어졌지만 모두 기준권리보다 후순위입니다.
과거에는 정은정 명의의 전세권 150,000,000원과 박언녕 명의의 전세권 180,000,000원이 설정된 이력이 있습니다. 그러나 이 전세권들은 각각 2013년과 2014년에 말소됐습니다. 과거의 전세금은 현재 매수인이 인수할 임차보증금으로 계산하지 않습니다.
② 임차관계 — 신고 임차인은 없지만 점유 확인이 필요
현재 확인된 권리와 예상배당을 기준으로는 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 실제 점유자가 누구인지, 별도의 임대차계약이 있는지, 전입신고 또는 사업자등록 등 대항력과 관계되는 요건이 충족됐는지는 추가 확인이 필요합니다.
특히 본건은 공부상 오피스텔이므로 실제 이용방식과 임대차 형태에 따라 적용되는 임차인 보호 규정이 달라질 수 있습니다. 확인되지 않은 점유자의 보증금이나 대항력을 확정해서 평가해서는 안 됩니다. 선순위로 보호되는 임차인이 별도로 확인된다면 인수액과 실질취득가격을 다시 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 대비 77.0%
여의도자이 오피스텔 전용 41.24㎡의 최근 12개월 거래는 3건이며, 평균 거래가격은 603,333,333원입니다. 가장 최근인 2026년 7월에는 같은 면적이 590,000,000원과 640,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.24㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 41.24㎡ | 26 | 640,000,000원 |
| 2025.09 | 41.24㎡ | 27 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.24㎡ | 3건 | 603,333,333원 |
| 2025.06 | 41.24㎡ | 22 | 470,000,000원 |
| 2025.04 | 41.24㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 2024.08 | 41.24㎡ | 5 | 550,000,000원 |
| 2024.02 | 41.24㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2022.04 | 41.24㎡ | 27 | 590,000,000원 |
| 2021.11 | 37.66㎡ | 23 | 525,000,000원 |
| 2021.06 | 37.66㎡ | 21 | 500,000,000원 |
| 전체 평균 | 혼합 표본 | 10건 | 541,500,000원 |
최근 12개월 평균은 전용 41.24㎡ 거래 3건 기준입니다. 전체 평균 541,500,000원에는 전용 37.66㎡ 거래 2건과 과거 거래가 포함돼 있어 현재 시세 판단에서는 최근 동일 면적 거래를 우선합니다.
④ 예상배당표 (매각가 464,800,000원 가정)
이번 사건의 특징은 후순위 채권액이 매우 크다는 점입니다. 말소기준 근저당의 채권최고액이 408,000,000원이고, 후순위 케어캠프 근저당의 채권최고액이 400,000,000원입니다. 이외에도 다수의 가압류 채권이 존재합니다. 현재 최저가로 매각된다는 가정하에서는 선순위 근저당권에 대부분의 매각대금이 배분됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,048,000원 |
| 1. 을구 20번 · 세림신용협동조합 근저당 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 2. 을구 21번 · 케어캠프주식회사 근저당 | 400,000,000원 | 49,752,000원 |
| 3. 갑구 7번 · 서울보증보험 | 42,978,985원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 · 신용보증기금 | 216,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 · 중소기업중앙회 | 59,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 · 서울보증보험 | 46,249,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 · 전북은행 | 17,621,331원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 · 국민은행 | 483,673,568원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 피담보채무 확정액과 다를 수 있습니다. 을구 20번 근저당은 2026.03.30 제이비우리캐피탈주식회사로 이전됐으므로 실제 배당권자는 별도로 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등의 변동요인은 미반영입니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·가격 시나리오
현재는 1회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰이 발생한다면 최저매각가격은 더 낮아질 수 있지만, 선순위 근저당권의 채권최고액이 408,000,000원이므로 후순위 신청채권자가 받을 금액은 급격히 줄어드는 구조입니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 케어캠프 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 464,800,000원 | 49,752,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 371,840,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 297,472,000원 | 0원 | 0원 |
| 회차 | 채권자 총배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 | 457,752,000원 | 1,385,770,884원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 365,834,240원 | 1,477,688,644원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 292,507,392원 | 1,551,015,492원 | 0원 |
총 채권액 1,843,522,884원을 기준으로 한 회차별 추정입니다. 추가 유찰 여부와 실제 배당액은 확정된 사항이 아니며, 실제 채권 잔액·우선채권·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 여의도동, 지하철 9호선·신림선 샛강역 북서측 인근입니다. 주변에는 중대형 아파트단지, 주상복합건물, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 상업·주거지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 샛강역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 여건을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 건물. 2008.04.29 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 커튼월·인조석 외벽과 시스템 창호를 갖추고 있습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 승강기 및 지하 자주식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 51m, 남서측 약 20m, 북서측 약 20m, 남동측 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 16,490,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 있으나, 기재된 허가대상 용도는 아파트 등으로 구분돼 있습니다. 본건은 오피스텔이므로 실제 적용 여부를 해당 용도와 유효한 지정 내용에 따라 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 전유부분의 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 거래 10건이 집계돼 있고 최근 동일 면적 거래도 확인됩니다. 그러나 최근 12개월 거래는 3건에 불과하므로 거래가 활발하다고 단정하기보다는 실거래 표본과 매물 수급을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유자 확인. 신고 임차인이 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사 원본, 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록 및 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.09.11 세림신용협동조합 근저당이 기준이며, 2026.03.30 제이비우리캐피탈로 이전됐습니다. 권리이전과 근저당 말소 범위를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 배당채권액 확인. 선순위 근저당의 채권최고액은 408,000,000원이나 실제 확정채권액과는 다를 수 있습니다. 채권계산서 및 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 최근 거래 중심 가격 산정. 최근 12개월 평균 603,333,333원과 최신 거래 590,000,000원을 주요 비교 기준으로 사용하되, 과거 동일 22층의 470,000,000원 거래도 함께 고려하세요.
- 오피스텔 특성 확인. 실제 이용상태, 주거·업무용 여부, 임대수요, 대출 조건, 취득세 및 보유세 적용을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납 가능성과 점유자 인도·명도 비용을 확인하세요. 예상 인수액 0원은 이러한 부대비용이 없다는 뜻이 아닙니다.
- 시세 변동 확인. 최근 추세는 상승 방향으로 집계됐지만 표본이 적습니다. 매각기일 전 최신 실거래와 인근 경쟁 매물을 다시 확인하세요.
- 토지이용 및 허가사항. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 토지거래허가구역 지정 이력이 있으므로 오피스텔에 대한 적용 여부와 현행 규제를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유관계 확인이 마지막 관문”
여의도자이 제501-2208호는 가격 측면에서 긍정적으로 검토할 수 있는 오피스텔 경매물건입니다. 감정가 581,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 464,800,000원으로 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 603,333,333원과 비교하면 77.0% 수준입니다.
최근 거래 추세는 +17.2%이고, 최신 거래 590,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 단순히 오래된 전체 거래 평균만으로 할인율을 계산한 것이 아니라 최근 거래 기준에서도 가격 경쟁력이 확인된다는 점이 핵심입니다.
권리 측면에서도 2024년 세림신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하는 구조여서, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 케어캠프가 배당을 충분히 받지 못하는 것과 매수인의 채무 인수는 별개의 문제입니다.
다만 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 실제 점유자와 선순위 임차인 보호 여부에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있으므로 이를 확인하지 않은 채 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
결론적으로 가격은 우호적이고 등기상 말소 구조도 비교적 명확합니다. 그러나 점유·임대차관계를 확인하고 취득 부대비용을 반영한 뒤 입찰가를 결정하는 조건부 긍정 검토 물건입니다. 1회 유찰된 현재 가격에서도 검토할 이유가 있으며, 추가 유찰만을 기다려야 하는 상황이라고 단정할 근거는 없습니다.
