서울남부지방법원 2026타경3237. 여의도자이 제22층 제501-2208호, 전용 41.24㎡의 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 “오피스텔(공부상 용도)로 이용중”으로 확인됩니다. 현 소유자는 김창현이고, 2014.07.10 거래가액 342,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.09.11 설정된 세림신용협동조합 근저당권 408,000,000원입니다.
말소기준권리 뒤에는 케어캠프주식회사 근저당권과 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사· 신용보증기금·중소기업중앙회·주식회사 전북은행·주식회사국민은행의 가압류가 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 기존 전세권과 과거 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 여의도동 47 여의도자이 제22층 제501-2208호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 41.24㎡ · 지하 4층, 지상 39층 건물 내 22층 |
| 소유자 | 김창현 (2014.07.10 거래가액 342,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 581,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케어캠프 주식회사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2008.04.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 채권은 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 자료상 발생하지 않습니다. 말소기준은 2024.09.11 세림신용협동조합 근저당권이며, 이 근저당권은 2026.03.30 제이비우리캐피탈주식회사로 이전되었습니다. 기준권리 뒤의 케어캠프주식회사 근저당, 임의경매개시결정과 각 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 우선해야 한다
여의도자이 전용 41.24㎡ 실거래입니다. 전체 실거래 평균은 541,500,000원이지만, 과거 420,000,000원·470,000,000원 거래가 함께 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 603,333,333원, 최신 거래 590,000,000원, 최근·과거 추세 +17.2%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.24㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 41.24㎡ | 26 | 640,000,000원 |
| 2025.09 | 41.24㎡ | 27 | 580,000,000원 |
| 2025.06 | 41.24㎡ | 22 | 470,000,000원 |
| 2025.04 | 41.24㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 2024.08 | 41.24㎡ | 5 | 550,000,000원 |
| 2024.02 | 41.24㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2022.04 | 41.24㎡ | 27 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.24㎡ | 3건 | 603,333,333원 |
최저가 581,000,000원은 최근 12개월 평균 603,333,333원의 96.3%입니다. 최신 거래인 2026.07 590,000,000원보다도 낮습니다. 반면 전체 평균 541,500,000원과만 비교하면 최저가가 107.3%가 되지만, 최근 거래가 과거보다 17.2% 높은 추세인 만큼 전체 평균만으로 현재 가격을 비싸다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 581,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,210,000원 |
| 1. 근저당 · 세림신용협동조합 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 2. 근저당 · 케어캠프주식회사 | 400,000,000원 | 164,790,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 42,978,985원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 216,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업중앙회 | 59,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 46,249,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,621,331원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사국민은행 | 483,673,568원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,843,522,884원 중 예상배당은 572,790,000원이며 미배당은 1,270,732,884원입니다. 다만 후순위 채권의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며 공부상 용도도 오피스텔입니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 여의도동 샛강역 북서측 인근으로, 주위는 중대형 아파트단지·주상복합건물·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 9호선·신림선 샛강역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 39층 건물이며 사용승인일은 2008.04.29입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하 자주식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 거래 흐름. 동일 전용 41.24㎡ 최근 거래는 2025.09 580,000,000원, 2026.07 590,000,000원과 640,000,000원으로 확인되며 최근 추세는 +17.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 541,500,000원보다 최근 12개월 평균 603,333,333원과 최신 거래 590,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 실질취득 기준. 현재 예상 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가 581,000,000원 기준입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 케어캠프주식회사와 후순위 가압류 채권에 미배당이 발생하지만, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현재 권리 확인. 2024.09.11 말소기준 근저당과 2026.03.30 근저당권 이전, 이후 가압류·경매개시결정의 현 상태를 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각자료에서 다시 대조하세요.
- 이용상태 확인. 공부상·감정평가상 오피스텔이므로 실제 점유·사용 상태도 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 소폭 우위”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 권리분석의 큰 장애물은 보이지 않습니다. 가격 역시 실질취득액 581,000,000원이 최근 12개월 평균 603,333,333원의 96.3%이고, 최신 거래 590,000,000원보다 낮습니다. 최근 추세도 +17.2%입니다. 다만 신건 가격이 최근 거래권과 가깝기 때문에 큰 할인 물건이라기보다는 권리 안정성에 최근 시세 대비 제한적인 가격 우위가 붙은 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
