⚠️ 최저가 111.6% 🧾 보증금 218,400,000원 📉 추세 -25.0% 🔁 평균 유찰 6.0회
서울남부지방법원 2026타경3299. 신월동 그라비스 102동 601호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 김정화는 2019.07.29. 거래가 199,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 이제엽은 2020.08.05. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.03.14. 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
다만 이번 신건 가격 251,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 임차보증금 218,400,000원이 전액 배당되어 현재 회차의 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰 이후입니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 1회 유찰 시에는 매각가 200,800,000원 외에 21,211,200원, 2회 유찰 시에는 매각가 160,640,000원 외에 60,808,960원의 인수액이 발생하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3299 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 102동 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 · 11층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김정화 · 2019.07.29. 매매 · 거래가액 199,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 253,537,215원 |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2023.03.14. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 의정부세무서 압류, 양천구 압류, 2026.01.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이제엽의 전입·점유는 2020.08.05.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2024.06.19. 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 이미 앞선 2020.08.05.입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이제엽 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 218,400,000원 | 2020.08.05 / 2020.07.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최신 거래보다 111.6%, 추세도 -25.0%
그라비스의 실거래 표본은 2건입니다. 시세 비교 대상 면적은 29.65㎡인데, 확인된 거래 면적은 21.01㎡와 34.55㎡로 일치하지 않습니다. 표본 수도 적기 때문에 시세 자체의 신뢰도는 높게 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
전체 평균 262,500,000원만 보면 신건 최저가 251,000,000원이 95.6%로 낮아 보입니다. 하지만 과거 300,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 더 최근 거래는 225,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 111.6%입니다. 또한 최근과 과거의 가격 추세는 -25.0%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 262,500,000원을 근거로 현재 가격을 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 이제엽 보증금 | 218,400,000원 | 218,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 28,286,000원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 253,537,215원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 251,000,000원 가정에서는 임차인 이제엽의 보증금 218,400,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 28,286,000원만 배당되고, 한국주택금융공사에는 배당이 돌아가지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금이 가격 하단을 떠받친다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 251,000,000원 | 0원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 200,800,000원 | 21,211,200원 | 보증금 미배당 잔액 승계 발생 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,640,000원 | 60,808,960원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 확대 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 남동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2018.12.17입니다. 승강기·주차·난방·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 40미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·제3종 구역 등에 포함되고 상대보호구역·건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 환금성. 그라비스는 24세대이며 확인된 실거래는 2건, 단지 경매 평균 유찰은 6.0회이고 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 우선 확인. 이제엽의 보증금 218,400,000원, 전입 2020.08.05., 확정일자 2020.07.14., 배당요구 사실을 원본으로 재확인하세요.
- 유찰 후 실질취득 계산. 1회 유찰 시 인수 21,211,200원, 2회 유찰 시 60,808,960원이 생기므로 최저가만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 262,500,000원보다 최신 거래 225,000,000원과 -25.0% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 거래면적 불일치. 시세 비교 기준 면적 29.65㎡와 확인 거래 21.01㎡·34.55㎡가 일치하지 않아 호별 시세 오차가 큽니다.
- 세금·배당 변동. 의정부세무서 및 양천구 압류가 있으므로 실제 배당순위·당해세 여부에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 물건
이 사건은 권리가 단순한 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있고, 보증금은 218,400,000원입니다. 신건 251,000,000원에서는 전액 배당되어 인수 0원이지만, 유찰되면 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어옵니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가는 최신 실거래 225,000,000원의 111.6%이고 가격 추세는 -25.0%입니다. 단지 경매 평균 유찰도 6.0회이며 매각률은 0.0%입니다. 전체 평균 262,500,000원만 보면 저렴해 보이지만, 최근 거래와 하락 추세를 우선하면 현재 신건에는 가격 메리트가 없습니다. 유찰 후에도 단순 최저가가 아니라 임차보증금 인수액까지 합친 실질 부담으로 판단해야 하는 사건입니다.
