서울남부지방법원 2026타경3299. 양천구 신월동 남부순환로 405에 위치한 그라비스 102동 601호 오피스텔입니다. 감정가는 251,000,000원이고 1회 유찰로 최저매각가는 200,800,000원이 됐습니다. 겉으로는 감정가의 80%까지 가격이 떨어진 물건입니다. 그러나 이 물건에는 2020년부터 전입한 임차인의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임차보증금은 218,400,000원이며, 2023년 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 확인됩니다.

매각물건명세서에는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 따라서 이 경매는 단순히 최저가를 시세와 비교하는 방식으로 접근하면 안 됩니다. 낙찰가와 인수할 보증금을 합친 실질취득액을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준권리는 2023.03.14 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 등기된 국가 압류, 양천구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차인 이제엽의 전입일은 2020.08.05로 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 확인된 임차인은 이제엽 1명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등재돼 있으므로, 그 청구금액 668,000,000원을 임차보증금에 더해 계산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

그라비스의 비교 실거래는 2건으로, 거래 면적과 시점이 모두 다릅니다. 특히 대상 오피스텔의 비교 면적은 29.65㎡이나, 확인된 실거래는 21.01㎡와 34.55㎡로 동일 면적 직접 비교가 성립하지 않습니다.

시세 참고 지표에서는 225,000,000원이 최근 평균으로 제시되지만, 확인된 거래 시점은 2023년 11월입니다. 이는 2026년 매각기일 기준 최근 12개월 거래에 해당하지 않으며, 면적도 대상 물건과 다릅니다. 따라서 225,000,000원을 현재 동일 면적의 확정적인 시세로 볼 수 없습니다.

두 거래의 금액 변화율은 -25.0%입니다. 표본상 가격 하락 신호가 있으나 면적 차이가 크므로, 이 수치만으로 동일 면적 오피스텔의 실제 가격 하락률을 단정할 수는 없습니다. 특히 전체 평균 262,500,000원에는 2022년의 300,000,000원 거래가 포함돼 현재 시세를 높게 보이게 할 가능성이 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,800,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.8%로 추정한 3,611,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 단순 배당 추산이며, 실제 배당액과 매수인 인수금액은 변경될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 비슷하다

이 사건에서 가장 주의해야 하는 부분은 유찰에 따른 가격 착시입니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 내려가면 배당받지 못하는 보증금이 그만큼 증가합니다. 결국 낙찰가와 인수금액을 합한 실질취득액은 임차보증금 수준에서 고정되는 효과가 발생합니다.

실질취득액은 각 회차의 매각가에 해당 회차의 예상 인수액을 더한 금액입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계에 소폭 차이가 있으나 모두 임차보증금 218,400,000원에 가까운 수준입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양천구 신월동 소재 양서중학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측으로 약 40m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2018.12.17 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·주차 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도·규제. 공부상 오피스텔이며 제3종일반주거지역입니다. 과밀억제권역, 공항 관련 제한구역 및 교육환경 관련 제한 등이 기재돼 있어 구체적인 이용계획에 앞서 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.05 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항과 경매 후 등기·행정상 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 그라비스의 집계 세대수는 24세대이며, 확인된 매매 사례는 2건입니다. 비교 거래가 적고 면적도 일치하지 않아 거래가격 산정의 불확실성이 큽니다. 평균 유찰 6.3회라는 경매 통계 역시 보수적 접근 요인입니다.
• 토지. 토지면적 706.0㎡, 지목 대, 가로장방형 평지이며 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다. 개별 호실의 대지권 면적을 뜻하는 수치는 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수금액 재확인. 임차인 이제엽의 보증금 218,400,000원, 전입일·확정일자 및 증액분의 우선순위를 원본으로 확인하세요. 배당예상액이 달라지면 실제 인수금액도 달라집니다.
• 임차권등기와 명도. 임차권등기명령에 따른 권리, 임차인의 실제 점유 및 보증금 반환 후 인도·말소 절차를 확인하세요. 임차권등기가 존재한다고 현재 점유상태가 자동으로 확정되지는 않습니다.
• 실질취득 기준 입찰. 현재 최저가 200,800,000원만으로 수익성을 평가하지 마세요. 예상 인수액 21,211,200원을 합산하고 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용도 검토해야 합니다.
• 시세 최신성. 확인된 실거래는 2023.11과 2022.01이며, 대상 면적 29.65㎡와 다릅니다. 최신 동일 면적 거래 및 실제 매물 호가를 검증한 뒤 가격을 판단하세요.
• 경매 통계. 평균 유찰 횟수 6.3회, 집계 매각률 0.0%의 의미와 표본을 확인하세요. 유찰이 계속돼도 실질취득액이 보증금 수준에서 유지되는 구조에 유의해야 합니다.
• 압류·조세관계. 의정부세무서 및 양천구 압류와 관련한 당해세, 체납세, 배당순위를 점검하세요. 예상배당표는 해당 세금의 우선배당을 반영하지 않았습니다.
• 민간임대주택 상태. 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대사업자 의무 및 매각 이후 처리 필요성을 관할 기관에 확인하세요.
• 입찰 전 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 서류, 배당요구 및 채권계산서 등을 대조하세요.

맺으며 — “최저가 80%가 실질취득 80%는 아니다”

이 물건은 감정가 대비 80%로 유찰된 오피스텔이지만, 권리관계를 반영하면 전혀 다른 모습이 됩니다. 임차인 이제엽의 보증금 218,400,000원에 대한 선순위 대항력이 인정되고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.

현재 최저가로 낙찰된다고 가정할 때 실질취득은 222,011,200원입니다. 이는 2023년 비교 거래 225,000,000원과 거의 같은 수준이며, 그 거래조차 대상과 면적이 달라 현재 시세를 충분히 뒷받침하지 못합니다. 비교 표본의 금액 변화율은 -25.0%이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 6.3회로 높습니다.

더 중요한 것은 추가 유찰에 따른 착시입니다. 낙찰가가 떨어질수록 인수금액이 증가하므로, 단순히 다음 회차까지 기다린다고 실질취득원가가 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 권리 인수 부담은 명확하고, 가격 메리트는 불확실하며, 환금성 위험까지 겹친 물건입니다. 현 단계에서는 적극적인 입찰보다 실제 보증금 인수조건과 최신 동일 면적 시세를 우선 검증하는 보수적인 판단이 적절합니다.