서울남부지방법원 2026타경3348. 강서구 염창동 팔레시움 제6층 제616호입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔로, 감정평가 당시 공실 상태로 조사되었습니다. 소유자는 김도현이며, 2020년 12월 28일 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 한국주택금융공사가 청구금액 143,891,155원으로 강제경매를 신청했고, 현재는 한 차례 유찰되어 감정가의 80%인 92,800,000원이 최저매각가입니다.

그런데 권리분석의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 임차인의 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 이태리의 전입·점유개시일은 2022년 12월 26일이고, 확정일자는 2022년 12월 7일입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2025년 1월 8일 강서구 압류입니다. 따라서 임차인은 선순위 대항력을 보유하며, 배당 후 남은 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2025년 1월 8일 강서구 압류입니다. 이후 등기된 주택임차권과 강제경매개시결정, 영등포세무서장의 압류는 매각으로 등기상 말소될 수 있습니다. 하지만 임차권등기가 말소되는 것과 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금 채무가 없어지는 것은 별개입니다. 임차인 이태리는 말소기준보다 앞서 전입·점유를 시작했으며, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.3억의 무게

실제 임차인은 이태리 1명입니다. 보증금은 130,000,000원, 월차임은 확인되지 않았습니다. 임차권등기는 2025년 1월 9일 접수되었고, 임차보증금은 건물 전부를 대상으로 합니다. 배당요구가 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 낙찰대금이 부족하면 배당만으로 보증금을 모두 회수하지 못합니다.

③ 실질취득액 — 유찰해도 1.3억 구조가 유지된다

현재 회차 최저매각가 92,800,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 예상 집행비용 2,070,400원을 공제한 90,729,600원이 임차인에게 우선 배당됩니다. 임차보증금 130,000,000원 중 부족한 39,270,400원은 매수인 인수액으로 계산됩니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 대항력 임차인 미배당 보증금. 각 회차의 집행비용 추정 차이 때문에 계산상 합계에 소폭 차이가 있습니다. 별도의 취득세·등기비용·관리비 등은 포함하지 않았습니다.

현재 회차의 실질취득액 132,070,400원은 감정가 116,000,000원의 약 113.9%입니다. 이는 감정가 대비 비교일 뿐, 실제 시장가격과의 비교는 아닙니다. 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 비교가 확인되지 않았으므로 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 오히려 현재 확인되는 감정가만 기준으로 보면 실질취득액이 감정가보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,800,000원 가정)

집행비용 2,070,400원은 추정치이며, 표는 임차인 우선배당을 전제로 한 예상 배당입니다. 당해세·조세채권의 우선순위와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치합니다. 업무시설, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 염창역 및 제반 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2012.10.18 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물의 6층입니다. 위생·급배수, 소방, 난방, 승강기 및 기계식 주차설비가 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측과 북측으로 약 10m 내외의 도로에 각각 접하며, 소로각지에 해당합니다.
• 용도·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다. 관련 토지거래허가구역 지정 내용은 대상과 기간을 구분하여 확인해야 합니다.
• 공부 현황. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 역세권 교통 접근성은 긍정적이나, 오피스텔의 실제 매각 가능 가격과 수요는 최근 동일 건물 거래 및 임대수익 자료를 추가 확인해야 합니다. 이번 물건은 인수보증금이 실질취득비용을 좌우한다는 점에서 일반적인 최저가 비교가 적절하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 이태리의 보증금 130,000,000원 중 예상 미배당액 39,270,400원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 배당표 확정 및 보증금 실제 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 명세서의 인수 문구. 을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 명시되어 있습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
• 유찰 착시 방지. 최저가 92,800,000원만 보지 말고 실질취득 132,070,400원을 기준으로 판단해야 합니다. 추가 유찰에서도 보증금 미배당액이 증가해 총취득비용은 크게 내려가지 않습니다.
• 조세채권 확인. 강서구 압류 및 영등포세무서장 압류가 존재합니다. 압류 관련 세금의 성격과 법정기일, 임차보증금보다 우선 배당되는 부분이 있는지 확인해야 합니다. 배당순서가 바뀌면 실제 임차인 미배당액과 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 공실·임차권 확인. 감정평가 당시 공실로 조사되었지만 임차권등기는 남아 있습니다. 실제 점유 현황과 보증금 반환·임차권 말소 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 건물의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 거래 추세를 확인하고 최저가가 아닌 실질취득액과 비교해야 합니다. 감정가가 현재 시장가격을 보장하는 것은 아닙니다.
• 오피스텔 특성. 업무시설(오피스텔)인 만큼 주거용 사용 현황, 관리비, 기계식 주차설비 상태 및 실제 이용·임대 가능성을 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 최신 상태로 확인하고, 인수 여부에 관해 필요하면 전문가 자문을 받아야 합니다.

맺으며 — “9,280만원에 낙찰받아도 9,280만원짜리가 아니다”

염창동 팔레시움 616호는 한 차례 유찰되어 최저매각가가 92,800,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보고 저가 매수 기회로 판단해서는 안 됩니다. 임차인 이태리는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 선순위 임차인이며, 보증금은 130,000,000원입니다. 매각물건명세서도 미변제 보증금의 매수인 인수를 명확히 안내하고 있습니다.

현재 회차 예상 배당을 적용하면 매수인 인수액은 39,270,400원, 실질취득액은 132,070,400원입니다. 두 차례, 세 차례 유찰되어도 실질취득액은 약 1.3억원 수준에서 유지됩니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 아니라 임차보증금이 사실상 취득비용의 하한을 결정하는 구조입니다.

게다가 현재 계산한 실질취득액은 감정가 116,000,000원보다 높고, 이를 정당화할 최근 실거래 시세는 확인되지 않았습니다. 여기에 선순위 임차권과 조세채권 배당의 변동 가능성까지 감안해야 합니다. 권리 위험은 높고, 가격상 이점은 확인되지 않았습니다. 단순히 추가 유찰을 기다리는 전략보다 보증금 인수 구조와 실제 시장가치가 먼저 검증되어야 하는 물건입니다. 현재 판단은 적극 입찰보다 보류·정밀 확인이 적절합니다.