서울남부지방법원 2026타경3348. 서울 강서구 염창동 팔레시움 616호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 기준 현재도 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다. 기준시점 현재 상태는 공실로 조사됐습니다. 소유자 김도현은 2020년 12월 28일 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리분석의 기준점은 2025년 1월 8일 접수된 강서구(서울특별시 압류입니다. 문제는 임차인 이태리의 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022년 12월 26일로 이보다 훨씬 빠르다는 점입니다. 확정일자는 2022년 12월 7일이고 배당요구도 했기 때문에 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2025년 1월 8일 강서구 압류가 말소기준권리이고 그 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 영등포세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기가 소멸한다고 보증금 부담까지 사라지는 것은 아닙니다. 임차인 이태리는 말소기준보다 앞선 2022년 12월 26일에 주민등록과 점유를 갖췄고, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수형

이 유형에서는 유찰 자체가 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다. 1회 유찰 시 매각가는 92,800,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 39,270,400원으로 늘어 총부담은 132,070,400원입니다. 2회 유찰 시에도 매각가 74,240,000원에 인수액 57,496,320원이 붙어 총부담은 131,736,320원입니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되어 실질취득액이 약 1.32억대에서 거의 고정됩니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 116,000,000원이지만, 대항력 임차보증금 미배당 잔액을 더한 실질취득액은 132,424,000원입니다. 이는 감정가보다 16,424,000원 많은 금액입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

매각대금 116,000,000원은 집행비용 2,424,000원과 임차인 배당 113,576,000원으로 모두 소진됩니다. 임차인 미배당 16,424,000원은 매수인 인수로 남고, 신청채권자 한국주택금융공사 청구액 143,891,155원은 예상배당 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고 감정평가에서도 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 기준시점 현재 공실 상태입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근으로, 주위는 업무시설·아파트·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 염창역 및 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2012년 10월 18일 사용승인된 9층 건물 내 6층이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기· 기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 가장형·평지, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 6,318,000원/㎡입니다.
• 도로. 본건 동측 및 북측으로 폭 약 10미터 내외 도로에 각각 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 기준 116,000,000원에 낙찰되면 임차보증금 미배당 16,424,000원을 더한 132,424,000원이 핵심 자금 기준입니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 39,270,400원, 2회 유찰 시 인수 57,496,320원으로 커지므로 낙찰가 하락이 총취득비용 절감으로 거의 이어지지 않습니다.
• 임차권등기 확인. 을구 1번 주택임차권은 매각으로 등기 자체는 소멸하더라도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 문제가 남습니다.
• 공실 상태 재확인. 감정평가 기준 공실이지만 현장 점유상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 신청채권자 배당 구조 확인. 현재 예상배당에서는 한국주택금융공사 청구액 143,891,155원에 대한 배당이 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.16억 경매”가 아니라 “약 1.32억 인수형”

이 사건을 최저가 116,000,000원의 신건으로만 보면 판단이 크게 어긋납니다. 임차인 이태리는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 예상배당 후 남는 보증금은 16,424,000원이고, 매수인이 이를 인수하면 실질취득액은 132,424,000원입니다.

더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰해도 총부담 132,070,400원, 2회 유찰해도 131,736,320원으로 약 1.32억대에서 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 인수가 늘기 때문입니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 물건은 “낮은 최저가”보다 “대항력 보증금 130,000,000원과 실제 인수액”을 먼저 봐야 하는 전형적인 인수형 경매입니다.