서울남부지방법원 2026타경3379. 금천구 독산동 어반팰리스 11층 1104호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)이고, 집합건축물대장도 같은 용도로 등재되어 있습니다. 현 소유자는 정무열이며 2021.01.19 매매를 원인으로, 2021.03.05 거래가액 269,000,000원에 소유권을 이전받았습니다.
등기부에서 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.05 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 관악세무서 압류, 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제11층 제1104호 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상12층 중 제11층 제1104호 |
| 소유자 | 정무열 · 2021.01.19 매매 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인을 먼저 본다
2020.03.24 하나은행 근저당권 4건은 2021.01.19 모두 해지로 말소되었습니다. 현재 제시된 말소기준은 2023.09.05 국민건강보험공단 압류이고, 그 뒤의 국 압류·경매개시결정·서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 ‘인수 0원’으로 끝낼 수 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이빛나 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 미상 | 2026.02.23 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 이빛나는 2021.02.26 전입했고 2026.02.23 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준 2023.09.05보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력을 확정하거나 인수액을 계산할 수 없으며, 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
또한 이빛나는 강제경매 신청채권자와 동일한 이름이며, 등기부상 채권자 주소도 이 물건 1104호로 기재되어 있습니다. 제공된 검토사항에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 이 사정은 위험이 없다는 뜻이 아니라, 오히려 임차관계와 채권관계를 원본 서류에서 함께 확인해야 한다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,468,000원 |
| 경매개시결정 · 이빛나 | 269,000,000원 | 257,532,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권 269,000,000원 중 257,532,000원이 배당되고 11,468,000원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리위험은 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 262,000,000원 | 257,532,000원 | 11,468,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 209,600,000원 | 205,865,600원 | 63,134,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 167,680,000원 | 164,532,480원 | 104,467,520원 |
유찰될수록 신청채권자의 미배당은 11,468,000원에서 63,134,400원, 104,467,520원으로 커집니다. 그러나 이 표는 임차인의 미상 보증금을 포함한 실질취득가를 계산한 표가 아닙니다. 보증금이 확인되고 실제 대항력과 배당액이 정해져야 매수인 인수액과 총 취득부담을 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형연립주택)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 문성중학교 북서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 각각 외곽공도와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 도로에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이빛나의 보증금이 미상입니다. 보증금 확인 없이는 실질 인수액과 취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 이빛나와 강제경매 신청채권자 이빛나가 동일한 이름이고 채권자 주소도 목적물 1104호로 기재되어 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.05 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각조건과의 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·서울특별시 압류가 존재하며, 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없으므로 감정가 262,000,000원의 시세 대비 수준을 단정하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 대조해 보증금과 대항력·인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 임차관계 확정이 먼저다
이 물건은 신건 262,000,000원이지만, 현재 단계에서 핵심은 감정가 할인 여부가 아닙니다. 말소기준 이후의 압류들은 소멸하는 구조지만, 임차인 이빛나는 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득비용도 아직 산출할 수 없습니다.
여기에 민간임대주택등기, 신청채권자와 임차인의 동일 이름, 세금 압류까지 확인해야 할 요소가 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 권리는 미확정. 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되기 전에는 신건 가격만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
