54,880,000원
수원지방법원 2025타경42762. 평택시 오성면 숙성리 오성아트빌 6동 302호 다세대입니다. 현재 소유자는 노문창이고, 말소기준권리는 2023.02.28. 설정된 안산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 72,000,000원이었고 2023.06.23. 96,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수위험보다 가격과 환금성입니다. 감정가 112,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 54,880,000원까지 내려왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42762 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 숙성리 77-1 오성아트빌 6동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 56.8525㎡ |
| 소유자 | 노문창 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 54,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 83,079,143원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 2025.10.10. 임의경매개시결정과 2026.04.08. 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 최근 가격 하락은 확인해야 한다
오성아트빌(6동)의 확인된 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 110,111,111원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.04 · 95,000,000원이고 최근 12개월 평균도 95,000,000원입니다. 현재 최저가 54,880,000원은 이 최근 시세의 57.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 52.83㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2023.02 | 56.85㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2023.01 | 52.83㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2023.01 | 56.85㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2023.01 | 52.83㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2023.01 | 52.83㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2023.01 | 52.83㎡ | 1 | 112,000,000원 |
| 2023.01 | 56.85㎡ | 1 | 112,000,000원 |
| 2023.01 | 56.85㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 110,111,111원 |
중요한 점은 최근 거래가 과거 거래군보다 낮아졌다는 것입니다. 최근 시세와 이전 시세의 추세는 -15.2%입니다. 따라서 전체 평균 110,111,111원보다 최근 95,000,000원을 기준점으로 보는 편이 적절합니다. 그 기준에서도 현재 최저가 54,880,000원은 40,120,000원 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,387,840원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 72,000,000원 | 53,492,160원 |
| 미배당 | - | 18,507,840원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,880,000원 가정 시 집행비용 1,387,840원을 제외하고 근저당권자에게 53,492,160원이 배당되며, 72,000,000원 기준 18,507,840원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 18,507,840원 |
| 3회 유찰 · 34% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 34,675,488원 |
| 4회 유찰 · 24% | 26,891,200원 | 26,007,158원 | 45,992,842원 |
회차가 내려갈수록 매수가격은 낮아지지만 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대이며 오성아트빌(6동)은 총 8세대입니다.
- 준공. 2016.10.05.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 61.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 주거개발진흥지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 435,700원/㎡입니다.
- 가격 흐름. 최근 실거래 95,000,000원은 이전 거래군 대비 하락해 최근 대 이전 추세가 -15.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 110,111,111원보다 최신 거래·최근 12개월 평균인 95,000,000원을 우선 기준으로 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대 이전 가격 추세가 -15.2%이므로 과거 112,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 인수액 확인. 현재 분석상 임차인 0명·매수인 인수 0원이지만 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 2023.02.28. 안산농업협동조합 근저당은 최초 72,000,000원에서 2023.06.23. 96,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대라는 규모와 최근 거래 빈도를 감안해 낙찰 후 매도 가능 가격을 별도로 점검하세요.
맺으며 — 권리는 가볍고, 판단의 핵심은 ‘가격 대비 환금성’
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리부담이 크지 않습니다. 현재 최저가 54,880,000원은 최근 실거래 95,000,000원의 57.8%여서 가격 차이도 큽니다. 다만 최근 가격 흐름은 이전 거래군보다 15.2% 낮아졌고, 오성아트빌(6동)은 총 8세대인 다세대입니다. 따라서 권리와 가격은 긍정적이지만 환금성 검토가 필요한 물건으로 보는 것이 균형적입니다.
