서울남부지방법원 2026타경3400. 강서구 염창동 팔레시움 4층 401호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이영환은 2021.12.16. 이 물건을 거래가액 104,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사의 강제경매로 진행되고 청구액은 122,271,780원입니다.
이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 “임차권이 있다”가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.12.26., 전입·점유개시 2023.01.20.로 기록돼 있고, 말소기준인 2023.09.08. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 인정되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 미배당 보증금의 매수인 승계를 차단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3400 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 283-2 팔레시움 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 공항대로 653-9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 8층 건물 중 4층 401호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이영환 · 2021.12.16. 소유권이전 · 거래가액 104,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 122,271,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권의 핵심
현재 선언된 말소기준권리는 2023.09.08. 국 압류입니다. 한국토지주택공사의 전입·점유개시일은 2023.01.20.으로 그보다 앞서므로 대항력 있는 임차권으로 잡혀 있습니다. 확정일자도 2022.12.26.이고 배당요구가 되어 있어 우선변제권 행사 구조도 갖추고 있습니다.
| 명의 | 범위 | 보증금 | 주요 권리 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 신고이므로 보증금 중복합산 대상에서 제외합니다. 별도의 실제 임차인 신고는 없어 실제 임차인 수는 0명으로 집계합니다. 다만 등기된 임차권 자체의 보증금·대항력·우선변제 관계는 권리분석에서 그대로 검토해야 합니다.
② 특별매각조건 — 이 사건의 결론을 바꾸는 문구
매각물건명세서에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 내용이 기재되어 있습니다.
따라서 분배표의 단순 계산상 미배당액과 실제 매수인이 떠안을 금액을 동일하게 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 계산상 22,200,000원, 1회 유찰 시 41,840,000원, 2회 유찰 시 57,552,000원의 보증금 부족분이 생기지만, 특별매각조건이 해당 임차권에 적용되는 한 각 회차의 실질 인수는 0원입니다.
③ 압류·세금 — 배당액은 달라질 수 있다
갑구에는 2023.09.08. 국 압류를 시작으로 2025.01.15. 국 압류, 2025.06.12. 강서구 압류까지 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 특히 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당에서 선순위로 차감되어 임차권자나 신청채권자의 실제 배당액은 현재 추정보다 줄어들 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 122,271,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 22,200,000원입니다. 그러나 특별매각조건을 반영하면 이 임차권에 따른 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세의 실제 우선배당액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 원칙상 보증금 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100,000,000원 | 22,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80,000,000원 | 41,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64,000,000원 | 57,552,000원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나므로 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 바로 그 구조를 특별매각조건이 끊어 주는 형태입니다. 따라서 현재 자료상 가격 판단의 기준은 낙찰가 자체이며, 보증금 부족분을 실질취득액에 다시 더하지 않습니다.
⑥ 시세 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 자료에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가·최저가 100,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 실질취득 100,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동, 지하철9호선 염창역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 상업·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 지하철9호선 염창역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 8층 건물 중 4층 401호입니다. 승강기·화재탐지시설·소화전·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형이고 오피스텔 및 근생부지로 이용 중입니다. 동측·북측으로 약 10m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 6,318,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 최종 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 결론은 특별매각조건의 이행이 핵심이므로, 낙찰 후 말소 절차까지 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 내부구조도도 외부관찰·탐문 등을 토대로 작성됐으므로 실제 점유자를 현장 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 100,000,000원의 적정성은 별도 시세 확인 없이 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 인수를 끊는다”
이 사건을 배당표만 보면 대항력 있는 120,000,000원 임차권 때문에 현재 최저가 100,000,000원에서 22,200,000원을 추가로 떠안을 것처럼 보입니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 임대차보증금 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 해당 임차권에 따른 실질 인수는 0원입니다.
반면 세금 압류 3건의 실제 우선배당액, 내부 점유상태, 그리고 시세 자료 부재는 남아 있습니다. 따라서 결론은 “임차권 인수 위험은 특별조건으로 해소되지만, 세금·점유·가격 검증은 별도”입니다. 현재 자료만 놓고 보면 실질취득액은 100,000,000원이지만, 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
