서울남부지방법원 2026타경3449. 화곡초등학교 동측 인근의 남성아트빌 제3층 제302호입니다. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 등재돼 있고, 감정평가에서도 같은 용도로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유자 권영희는 2020.09.18. 거래가액 254,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 핵심은 등기된 근저당이 아니라 임차인 권혁찬의 보증금 250,000,000원입니다. 2020.04.13. 설정된 서울서부신용협동조합 근저당은 2020.09.16. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.01.31. 서울특별시 압류입니다. 권혁찬의 확정일자는 2022.09.29., 전입·점유는 2022.11.11.로 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제3층 제302호 · 도로명 서울특별시 강서구 초록마을로7가길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.19㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2020.04.03. |
| 소유자 | 권영희 (2020.09.18. 소유권이전 · 거래가액 254,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 274,926,199원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2024.01.31. 서울특별시 압류입니다. 그보다 앞선 2020.04.13. 서울서부신용협동조합 근저당은 2020.09.16. 이미 말소됐습니다. 임차인 권혁찬은 2022.09.29. 확정일자를 받고 2022.11.11. 전입·점유를 시작했으므로 말소기준보다 선순위입니다. 이후 2024.11.14. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁찬 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.11.11. | 2022.09.29. | 2024.11.14. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
권혁찬은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 250,000,000원이며, 전입신고와 점유가 말소기준일인 2024.01.31.보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 175,000,000원
남성아트빌에서 확인된 거래는 3건입니다. 다만 본건 목표 전용면적은 29.19㎡이고, 확인된 거래 면적은 22.95㎡·25.77㎡·34.93㎡로 면적 일치 표본은 아닙니다. 따라서 개별 호실 시세를 단정하기보다는 가격 방향을 보는 참고자료로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 22.95㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 25.77㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2022.01 | 34.93㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 236,333,333원 |
가격 판단에서는 오래된 전체 평균 236,333,333원보다 최근 거래를 우선해서 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 평균과 최신 거래가 모두 175,000,000원입니다. 현재 최저매각가 268,000,000원은 최근 12개월 평균의 153.1%이고, 전체 평균을 기준으로 해도 113.4%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -34.5%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 권혁찬 보증금 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 274,926,199원 | 13,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 250,000,000원이 전액 배당돼 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사에는 13,448,000원이 배당되고, 미배당액은 261,478,199원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인이 있으면 임차인의 미배당 잔액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총비용은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 268,000,000원 | 0원 | 268,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 214,400,000원 | 39,401,600원 | 253,801,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 171,520,000원 | 81,681,280원 | 253,201,280원 |
이 물건의 함정이 여기 있습니다. 1회 유찰되면 표면 최저가는 214,400,000원으로 내려가지만 임차인 미배당 인수액 39,401,600원이 붙어 실질취득은 253,801,600원입니다. 2회 유찰 시에도 매각가 171,520,000원에 인수 81,681,280원이 더해져 실질취득은 253,201,280원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상당 부분 상쇄됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 동측 인근. 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·아파트·학교 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2020.04.03.입니다. 승강기·난방·급배수·화재경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 세로와 접하고 서측·북측으로 세로의 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역 표시도 있어 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 3,093,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지입니다.
- 거래 표본. 남성아트빌은 20세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 거래 추세는 -34.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배당표 최우선 확인. 현재 배당 가정에서는 임차보증금이 전액 변제되지만, 당해세 등 실제 배당 변동으로 보증금 잔액이 생기면 그 금액은 매수인 인수가 될 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 실질취득 253,801,600원, 2회 유찰 시 253,201,280원입니다. 표면 최저가만으로 할인율을 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 175,000,000원이고, 현재 최저가는 그 153.1%입니다. 최근 추세도 -34.5%입니다.
- 면적 차이 확인. 본건 목표면적 29.19㎡와 확인 거래 22.95㎡·25.77㎡·34.93㎡가 일치하지 않으므로 개별 호실 가격은 추가 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.09.13. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제 표시가 있으므로 본건 취득에 실제 적용되는 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 신건 현재 회차만 보면 예상 인수액이 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 임차인 권혁찬은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 250,000,000원입니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
그래서 1회 유찰 후 표면 최저가가 214,400,000원으로 내려가도 실질취득은 253,801,600원, 2회 유찰 후 171,520,000원까지 내려가도 실질취득은 253,201,280원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 175,000,000원과 비교하면 여전히 높은 수준이고, 최근 거래 추세도 -34.5%입니다. 현재 가격도 부담스럽고, 유찰 할인도 임차보증금 인수가 상당 부분 상쇄합니다. 이 물건은 “최저가가 얼마까지 내려왔는가”보다 “보증금 배당 후 내가 실제로 얼마를 부담하게 되는가”를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
