서울남부지방법원 2026타경3449. 화곡동 남성아트빌 3층 302호는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 29.19㎡이며, 소유자는 권영희입니다. 한국주택금융공사가 청구금액 274,926,199원으로 강제경매를 신청했습니다. 그런데 이 물건은 단순히 등기부상 압류와 경매개시결정이 소멸하는지만 살펴서는 안 됩니다. 2022.11.11 전입한 임차인 권혁찬의 대항력이 경매 매수인의 부담을 결정하는 핵심입니다.

말소기준권리는 2024.01.31 서울특별시 압류로 정리되어 있습니다. 임차인의 전입 및 점유개시는 그보다 앞선 2022.11.11입니다. 임차권등기 자체는 2024.11.14에 이루어졌지만, 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서도 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

2020년 설정된 서울서부신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 경매에서 그 금액을 매수인 부담으로 더하는 구조는 아닙니다. 이 사건의 말소기준으로 지정된 서울특별시 압류와 그 이후의 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

권혁찬은 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위변제나 중복 승계신고로 분류된 임차인이 아닙니다. 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 우선변제권 행사와 별도로, 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 대항력에 기초한 잔액 인수 문제가 발생합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 더 부담스럽다

남성아트빌의 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 236,333,333원이지만 2022년 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.02의 175,000,000원 1건으로, 최근 평균 역시 175,000,000원입니다.

현재 최저매각가 214,400,000원만으로도 최근 거래 평균의 122.5%입니다. 여기에 임차보증금 인수를 더한 실질취득액은 253,801,600원으로 부담이 더 커집니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표도 -34.5%로 하락을 가리킵니다.

전체 평균 236,333,333원만 비교하면 최저가가 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 이 물건은 보증금 인수형이므로 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 특히 과거 고가 거래와 면적이 다른 표본을 섞은 평균으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 1.8% 수준으로 추정한 금액입니다. 임차인 배당 후 매각대금이 모두 소진되어 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다

감정가 대비 낙찰가가 낮아지는 동안 보증금 인수액은 39,401,600원에서 81,681,280원, 115,505,024원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 각 회차에서 모두 약 253,000,000원 수준입니다. 이는 낙찰가격이 내려가더라도 실질 매입비용이 크게 줄지 않는다는 뜻입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 동측 인근. 다세대·다가구주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 건물. 2020.04.03 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 승강기, 난방, 급배수 및 기본 전기·위생설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 세로에 접하고 서측·북측은 세로의 막다른 도로와 접합니다. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 형태입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 확인되므로 실제 입찰 및 취득 단계에서 적용 대상과 유효기간을 확인해야 합니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당 사항이 없는 것으로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 소규모 도시형생활주택입니다. 실거래 표본은 3건이며 면적도 서로 달라 가격의 대표성이 제한됩니다. 최근 거래 추세 -34.5%는 하락 위험을 시사하지만 면적 차이까지 감안해야 합니다.
• 임대주택 등기. 2022.09.13 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무 및 관련 행정사항이 현재 취득에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 최우선 확인. 권혁찬의 보증금 250,000,000원과 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 원본 대조하세요.
• 대항력 유지 여부. 전입 2022.11.11, 확정일자 2022.09.29, 임차권등기 2024.11.14의 관계를 확인하고 인수액을 재계산하세요.
• 실질취득액 기준 판단. 최저매각가 214,400,000원이 아니라 예상 인수액을 합친 253,801,600원을 기준으로 취득 판단을 해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 추가 유찰 시 인수액이 증가하므로 최저매각가 하락이 동일한 폭의 실질취득액 하락을 의미하지 않습니다.
• 시세 원본 확인. 대상 면적 29.19㎡와 최근 거래 22.95㎡의 차이를 고려해 동일 면적·유사 층·유사 상태의 비교 거래를 확인하세요.
• 민간임대주택 관련 사항. 임대사업자 등록과 임대의무기간, 행정상 의무 및 지위 변동 가능성을 확인하세요.
• 세금·배당. 서울특별시·국가의 압류 관련 조세와 실제 배당순위, 집행비용을 확인하세요. 예상배당액의 변동은 인수액에도 영향을 줍니다.
• 점유·명도. 현재 점유 상태, 임차권등기 관련 사실관계와 보증금 반환 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 관리비. 공용부분 미납 관리비 등 추가 비용을 확인하세요.
• 최종 서류 점검. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “유찰은 할인, 그러나 보증금은 남는다”

이 물건은 감정가 268,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 214,400,000원으로 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 250,000,000원이 핵심 변수입니다. 현재 예상 인수액 39,401,600원을 더하면 실질취득은 253,801,600원에 이릅니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않습니다.

최근 실거래는 175,000,000원이고 비교 추세는 -34.5%입니다. 물론 면적이 일치하지 않으므로 개별 세대의 정확한 시세를 이 금액으로 확정할 수는 없습니다. 그럼에도 최저가 자체가 최근 거래금액보다 높은 데다, 실제 취득비용은 그보다 훨씬 높습니다. 전체 평균 시세만을 근거로 저렴하다고 평가할 수 없는 이유입니다.

결론은 권리 부담 큼, 가격 메리트 불명확, 입찰 보류가 합리적인 고위험 유형입니다. 낙찰가보다 먼저 인수보증금의 최종 범위와 동일 면적 시세를 확인해야 합니다.