서울남부지방법원 2026타경3518. 강서구 화곡동 ‘올림푸스’ 제7층 제702호, 전용면적 비교 기준 59.8㎡의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 290,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 거래가격부터 보면 최근 12개월 실거래는 2025.03의 275,000,000원 한 건이고, 현재 최저가는 그 금액의 105.5%입니다. 권리보다 먼저 가격을 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
등기 흐름은 단순하지 않습니다. 과거 하나은행·경인북부수협·국민은행·미래크레디트대부의 근저당과 가압류·이전 경매기록은 등기부상 말소됐습니다. 이후 2022.06.20 에스비자산관리대부주식회사 명의로 채권최고액 200,000,000원과 70,000,000원의 근저당이 설정됐고, 2023.01.12 케이드래곤대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 현재 경매개시결정도 케이드래곤대부 주식회사가 채권자로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3518 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 26-17 올림푸스 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 기준시점 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 비교 기준 | 59.8㎡ · 실거래 면적 59.75㎡ |
| 건물 | 지하1층·지상8층 중 제7층 · 사용승인 2010.07.28 · 올림푸스 8세대 |
| 소유자 | 김기훈 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 172,886,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 전세권과 배당구조를 함께 봐야 한다
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제를 따로 계산할 임차인은 없습니다. 다만 임차인과 별개로 을구 9번에는 에스비자산관리대부주식회사 전세금 5,000,000원의 전세권이 2022.06.20 설정돼 있습니다. 권리표는 이 전세권을 말소기준권리 이전 권리로 표시하면서 “매수인 인수”로 분류하지만, 배당 시뮬레이션은 매각대금에서 5,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 두 표시가 서로 다른 만큼, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서의 소멸·인수 문구를 기준으로 최종 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 최저가가 높다
올림푸스의 면적 일치 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 272,000,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.03 275,000,000원 한 건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다. 현재 최저가 290,000,000원은 이 최근 가격의 105.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.75㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 59.75㎡ | 8 | 269,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.75㎡ | 1건 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.75㎡ | 2건 | 272,000,000원 |
최근 거래가 과거 거래보다 2.2% 높아 하락 추세는 아닙니다. 그렇더라도 현재 최저가가 최근 12개월 평균보다 높다는 사실은 변하지 않습니다. 게다가 표본이 최근 12개월 1건, 전체 2건에 불과해 시세의 폭을 넓게 확신하기도 어렵습니다. 신건 290,000,000원을 “시세보다 싸다”거나 “저평가됐다”고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 2. 을구 9번 전세권 · 에스비자산관리대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 280,140,000원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액 5,000,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 신청채권 172,886,520원의 배당액은 별도 시나리오에서 0원으로 표시돼 있으므로 실제 배당순위는 원본 서류와의 대조가 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만 보면 1회 이후부터 달라진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 290,000,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 232,000,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 185,600,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 1회 유찰 시 232,000,000원, 2회 유찰 시 185,600,000원으로 내려가며 전세권 5,000,000원은 각 회차에서 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 현재 신건만 놓고 보면 최근 거래보다 비싸지만, 유찰 이후에는 가격 조건이 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 건물의 제7층 제702호입니다.
- 주위환경. 소나무어린이공원 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 4M 내외, 북서측 약 3M 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가 5,054,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모·환금성. 올림푸스는 8세대이고 확인되는 면적 일치 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 대단지 공동주택보다 환금성과 가격 검증에 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 9번 전세권 5,000,000원의 실제 소멸·인수 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 신청채권 배당 확인. 청구액 172,886,520원과 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 표시가 어떤 권리관계에서 나온 것인지 등기·채권계산서와 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 275,000,000원보다 높습니다. 신건 가격을 할인 매수로 평가하면 안 됩니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 거래 1건, 전체 2건이므로 호별 상태·층·실제 내부조건을 별도로 확인하세요.
- 점유관계. 임차인은 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 별도 확인하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역 및 각종 공항·높이·토지거래 관련 제한의 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “신건 2.90억은 가격도, 권리도 확인 후”
이 사건의 현재 회차를 가격만 놓고 보면 결론은 명확합니다. 실질취득액은 배당표상 인수 0원을 전제로 290,000,000원이고, 최근 12개월 거래와 최신 거래는 275,000,000원입니다. 즉 신건 최저가는 최근 시세의 105.5%로, 가격 가점을 줄 수 없습니다.
권리도 “임차인 없음 = 끝”으로 보기 어렵습니다. 2022.06.20 설정된 전세권은 권리표상 인수 대상으로 분류돼 있지만 배당표에서는 전액 배당 후 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 여기에 신청채권 172,886,520원의 배당액이 시뮬레이션상 0원으로 표시되는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 신건 가격은 보류, 권리는 원본 대조 후 판단이 적절합니다.
