서울남부지방법원 2026타경3518. 서울 강서구 화곡동 ‘올림푸스’ 7층 702호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2010년 사용승인된 지하 1층·지상 8층 건물에 위치합니다. 건물은 8세대 규모로, 인근 화곡역과 버스정류장을 이용할 수 있는 주거지역입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%인 232,000,000원입니다.
표면적인 가격은 나쁘지 않아 보입니다. 확인된 동일 면적대 실거래가 269,000,000원과 275,000,000원보다 최저매각가가 낮기 때문입니다. 그러나 이 사건은 최저가와 실거래가만 비교해서 입찰 여부를 결정하면 안 되는 구조입니다. 등기상 선순위 전세권이 남아 있고, 기존 근저당권의 이전등기와 근질권설정등기도 확인됩니다. 특히 배당 추정표에서는 신청채권자에게 배당되는 금액이 0원으로 계산돼 있어, 권리관계와 배당 계산을 그대로 확정적인 사실로 받아들이기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 26-17 올림푸스 제7층 제702호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 25-12 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 8층 중 7층 · 면적 비교 기준 약 59.8㎡ |
| 건물규모 | 지하 1층·지상 8층 · 8세대 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 | 2010.07.28 |
| 소유자 | 김기훈 |
| 감정가 | 290,000,000원 |
| 최저매각가 | 232,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 | 케이드래곤대부 주식회사 |
| 청구금액 | 172,886,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 실제 임대관계 및 점유 미상 |
| 권리 검토 | 2026.01.21 압류가 말소기준으로 표시됨 · 2022년 전세권 등 선순위 권리 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 확인
등기상 가장 먼저 주목할 권리는 2022.06.20 설정된 을구 9번 전세권입니다. 전세권자는 에스비자산관리대부주식회사이고, 전세금은 5,000,000원, 설정 범위는 건물 전부입니다. 당초 존속기간은 2024.06.19까지였으나 등기상 전세권 자체가 이미 말소된 것으로 확인되지는 않습니다. 존속기간이 지났다는 사실만으로 전세권등기의 소멸을 단정할 수는 없습니다.
을구 7번과 8번에는 2022년 에스비자산관리대부주식회사 명의로 설정된 근저당권이 각각 200,000,000원, 70,000,000원 기재돼 있습니다. 이 원근저당권들은 말소 처리된 것으로 표시되지만, 2023년 케이드래곤대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 별도로 확인되며, 2026년에는 근저당권부채권에 대한 200,000,000원 근질권설정등기도 존재합니다.
원근저당권의 말소 상태와 그에 부속된 권리이전·근질권등기의 관계를 원본 등기부에서 대조해야 합니다. 특히 경매신청채권자인 케이드래곤대부주식회사가 관련 근저당권의 이전권리자로 기재돼 있어, 해당 담보권의 현재 효력과 경매신청의 기초 권리를 정확히 확인할 필요가 있습니다.
임차인 조사 결과: 별도로 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이며, 실제 점유자의 전입 여부와 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 이유만으로 점유자 부재 또는 대항력 임차인 부재를 확정할 수 없습니다. 등기된 전세권과 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 서로 구별해 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인, 현재 시세는 재검증
화곡동 올림푸스의 비교 가능한 실거래는 전용 59.75㎡ 기준 2건입니다. 2021년 10월 269,000,000원, 2025년 3월 275,000,000원에 거래됐으며, 전체 평균은 272,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.75㎡ | 8층 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 59.75㎡ | 8층 | 269,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.75㎡ | 2건 | 272,000,000원 |
현재 최저매각가 232,000,000원은 전체 거래 평균인 272,000,000원의 85.3%이고, 가장 최근 확인된 거래인 275,000,000원의 84.4%입니다. 최신 확인 거래와의 차액은 43,000,000원입니다.
확인된 두 거래 사이의 가격 변화는 +2.2%로 나타납니다. 다만 이것은 2021년과 2025년 거래를 비교한 수치이며, 현재까지 가격 상승세가 이어지고 있다는 근거는 아닙니다. 특히 가장 최근 거래가 2025년 3월로 매각기일인 2026년 10월과 상당한 시차가 있으므로, 현재 시세보다 15.6% 저렴하다고 확정적으로 말할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
현재 산출된 배당 추정은 집행비용 4,048,000원과 전세권 배당 5,000,000원을 반영하고, 나머지를 소유자에게 지급하는 형태입니다. 그러나 신청채권자의 청구금액 172,886,520원이 별도로 존재함에도 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 이 때문에 아래 표는 확정적인 배당순위나 실제 배당액을 나타내는 자료로 사용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 추정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,048,000원 |
| 1. 을구 9번 전세권 · 에스비자산관리대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 케이드래곤대부 주식회사 | 172,886,520원 | 0원 |
| 3. 소유자 교부(산출상 잔여) | — | 222,952,000원 |
위 금액은 배당 추정 결과를 그대로 표시한 것이며, 실제 법원 배당표가 아닙니다. 신청채권자 배당 누락 가능성, 근저당권의 현재 효력, 전세권 배당요구 여부 및 체납세액을 반영해 재산정해야 합니다. 실제 소유자 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개
현재 1회 유찰된 최저매각가는 감정가의 80%입니다. 추가 유찰을 가정하면 다음 가격 구간이 산출됩니다. 다만 이는 회차별 계산 시나리오로, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원의 공고를 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 권리 검토 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 80% | 232,000,000원 | 선순위 전세권 인수 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 185,600,000원 | 동일 권리 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 148,480,000원 | 동일 권리 확인 필요 |
입찰가격이 내려간다고 해서 선순위 전세권의 인수 가능성이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 배당을 통해 소멸하는 것이 확인된다면 매수인 인수액 0원을 전제로 계산할 수 있지만, 인수되는 권리라면 낙찰가에 그 부담을 더한 실질취득비용을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 소나무어린이공원 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2010.07.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다. 경매물건은 7층 702호입니다.
- 도로. 북동측 약 4m, 북서측 약 3m 내외의 도로에 접하는 토지입니다. 차량 접근과 주차 편의는 현장 확인이 필요합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다. 토지거래허가 관련 지정도 기재돼 있으므로 매각기일 기준 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 별도 현장조사와 건축물대장 대조가 필요합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 2건에 불과합니다. 실거래가 있다는 점은 참고할 수 있으나, 대규모 아파트처럼 풍부한 비교 거래가 확보된 시장은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권부터 확인. 을구 9번 전세권 5,000,000원의 배당요구 여부, 실제 존속 여부, 매각물건명세서상 인수조건을 확인하세요. 현재 추정상 배당액 5,000,000원과 실제 법적 소멸 여부는 동일한 사실이 아닙니다.
- 근저당권 말소·이전등기 대조. 을구 7·8번 근저당권, 7-1·8-1번 이전등기, 7-4번 근질권설정등기의 효력과 말소관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 말소기준권리 재검증. 2026.01.21 압류가 말소기준으로 표시돼 있지만 선순위 전세권과 경매신청 근저당권의 관계를 확인하기 전에는 모든 권리의 소멸을 단정할 수 없습니다.
- 배당계산 재검토. 신청채권자 청구액 172,886,520원이 있는데 배당액은 0원으로 산출돼 있습니다. 소유자 잔여액까지 포함해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 별도 임차인 신고가 확인되지 않아도 실제 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유 현황·확정일자·보증금 여부를 직접 조사하세요.
- 시세 최신화. 확인된 최근 거래는 2025년 3월입니다. 2026년 매각기일에 맞춰 인근 동일 면적대 다세대주택의 최근 실거래·매물 호가·환금성을 추가 확인해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납, 조세채권의 배당우선순위, 명도비용 등을 별도로 확인하고 입찰가에 반영하세요.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고를 입찰 전에 대조하고 권리관계에 의문이 남으면 전문가의 검토를 받으세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리가 먼저다”
화곡동 올림푸스 702호는 감정가 290,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 232,000,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 가장 최근 확인된 동일 면적대 거래 275,000,000원과 비교하면 가격 차이는 분명히 존재합니다. 하지만 그 거래는 2025년 3월의 8층 거래이고, 현재 경매물건은 7층입니다. 거래 건수도 단 2건이므로 과거 실거래가격만으로 현재의 안전마진을 확정하기 어렵습니다.
더 중요한 문제는 권리입니다. 2022년 설정된 전세권 5,000,000원이 표시된 말소기준보다 앞서 있고, 근저당권의 이전·근질권설정등기와 배당 추정에도 재검증이 필요한 부분이 남아 있습니다. 전세권이 배당으로 소멸하는지, 매수인이 인수할 권리가 있는지, 경매신청채권자의 실제 배당순위가 어떻게 되는지를 먼저 확정해야 합니다.
결론은 가격은 검토 대상이지만, 권리 확인 전 입찰은 보류입니다. 선순위 권리와 배당관계를 정리하고, 현재 시세와 점유 상태까지 확인한 이후에 실질취득비용을 기준으로 적정 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가격이 얼마나 낮아졌느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 무엇을 인수하고 얼마를 부담하게 되는지를 정확히 확인하는 것입니다.
