서울남부지방법원 2026타경3703. 염창동 팔레시움 제2층 제202호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 기준시점에도 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사송율이고, 2022.03.14. 거래가 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건에서 가장 중요한 것은 감정가보다 선순위 임차권과 특별매각조건의 조합입니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.02.10., 주민등록일자 2022.03.03., 점유개시일 2022.03.08.이며, 2024.06.10. 임차권등기가 됐습니다. 이 신고는 보증기관에 해당하므로 실제 임차인 수에 중복해 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명, 보증기관 관련 신고는 1건으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 283-2 팔레시움 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현재 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 8층 건물 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2012.10.18. |
| 소유자 | 주식회사송율 · 2022.03.14. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,536,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건이 핵심
이 사건의 선언된 말소기준권리는 2025.05.08. 국의 압류입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기일인 2024.06.10.은 그보다 앞서고, 주민등록일 2022.03.03. 역시 훨씬 선행하므로 일반적인 권리순위만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다.
② 임차·보증기관 신고 — 실제 임차인은 0명
| 신고주체 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2022.03.03. | 우선변제 有 확정일자 2022.02.10. · 배당요구 | 보증기관 실제 임차인 수에 미포함 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 분류된 신고주체이므로 보증금 120,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 이 사건은 실제 임차인 0명이며, 보증기관 관련 권리신고 1건이 존재하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 124,536,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 22,200,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 가격 판단 — 최저가가 내려가도 인수액으로 착시를 만들면 안 된다
이 사건의 원 배당 시나리오만 보면 현재 회차에서는 매각가 100,000,000원에 배당 부족분 22,200,000원이 붙고, 1회 유찰 시에는 매각가 80,000,000원에 41,840,000원, 2회 유찰 시에는 매각가 64,000,000원에 57,552,000원이 미배당되는 구조입니다.
즉 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 한 조건 때문에 그 고정효과가 매수인에게 적용되지 않습니다. 현재 회차에서 매수인 실질취득액은 100,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이고, 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동, 지하철 9호선 염창역 북동측 인근이며 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2012.10.18.입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역, 평지의 가로장방형 토지로 업무용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 6,318,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 22,200,000원 착시 주의. 신건 배당표상 미배당액은 존재하지만, 이 사건에서는 특별매각조건 때문에 매수인 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 신고이므로 실제 임차인 1명으로 다시 세거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 기타이지만 공부와 감정상 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정해 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 배당 구조 확인. 신건에서는 집행비용 2,200,000원과 임차보증금 97,800,000원으로 매각대금 전액이 소진되고 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·특별매각조건·현황조사 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있다”와 “실제로 인수한다”는 다르다
이 물건은 표면만 보면 상당히 까다롭습니다. 보증금 120,000,000원의 임차권이 말소기준권리보다 앞서 있고, 신건 배당만 계산하면 22,200,000원이 부족하기 때문입니다. 일반적인 사건이었다면 매수인이 이 잔액을 떠안을 가능성을 전제로 실질취득가를 계산해야 합니다.
그러나 이번 매각에는 결정적인 특별조건이 붙었습니다. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 신건 기준 매수인 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 100,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 22,200,000원을 단순 합산하는 것이 아니라, 그 청구권이 특별매각조건으로 실제 소멸하는지를 끝까지 확인하는 것입니다.
