서울남부지방법원 2026타경3703. 강서구 염창동 팔레시움 제2층 제202호로, 집합건축물대장상 업무시설에 해당하는 오피스텔입니다. 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 자리하며, 현재 소유자는 주식회사송율입니다. 2022년 3월 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 120,000,000원으로 등기되어 있습니다.

경매 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 124,536,985원입니다. 등기상 말소기준권리로 표시된 것은 2025년 5월 8일의 국 압류(기흥세무서장)입니다. 반면 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024년 6월 10일로 더 빠릅니다. 즉 일반적인 후순위 권리 소멸 논리만으로 해당 임차권을 지울 수 있는 사건이 아닙니다.

이 사건을 판단할 때는 반드시 임차권의 선순위성, 예상배당 부족분, 특별매각조건의 포기·말소 효과를 함께 보아야 합니다. 감정가보다 낮아진 최저가만 보고 안전한 할인 물건으로 단정하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

과거 신한은행의 근저당권(채권최고액 88,800,000원)과 국민은행의 근저당권 (채권최고액 60,000,000원)은 각각 이미 말소되어 현재의 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기도 말소된 이력입니다.

현재 핵심은 한국토지주택공사 명의의 임차권등기입니다. 임대차계약일은 2022.02.07, 확정일자는 2022.02.10, 주민등록일자는 2022.03.03, 점유개시일은 2022.03.08입니다. 임차권등기는 2024.06.10 접수되었으며, 압류에 따른 말소기준일보다 앞섭니다.

다만 이 효력은 특별매각조건에서 정한 채권자의 해당 임대차보증금 반환청구권에 적용되는 것입니다. 별도의 임차인이나 다른 권리가 확인될 경우 그 인수 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 입찰 전에는 특별매각조건의 최종 문구, 권리 포기의 유효성, 임차권등기 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.

임차권 및 보증기관 신고 내역

한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 공공기관 명의의 임차권자입니다. 해당 보증금을 별도의 실제 거주 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 별도로 확인된 실제 개인 임차인은 0명이며, 이는 실제 거주자가 없다는 뜻이 아닙니다. 현재 점유자와 원임차인 관계는 현장 및 관련 서류로 확인할 필요가 있습니다.

보증기관 명의의 등기된 임차권은 1건이며, 독립적으로 확인된 별도의 임차보증금 청구는 없습니다. 따라서 위 임차권의 보증금 120,000,000원만 기준으로 판단하고 중복 계상하지 않습니다.

② 가격 분석 — 20% 할인보다 중요한 실질취득액

감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 80,000,000원입니다. 감정가의 80%에 해당하지만, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

특별매각조건을 적용하지 않으면 배당 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있어 실질취득 부담이 임차보증금에 가까워집니다. 반대로 미배당 반환청구권 포기와 임차권 말소 조건이 유효하게 이행되면 그 부족분을 더하지 않아도 됩니다.

명목 인수액은 각 회차 예상배당 부족분이며, 특별매각조건에 따른 포기 효력을 반영하기 전의 금액입니다. 실질취득 기준금액은 해당 부족분의 포기·말소가 유효하게 이행된다는 가정 아래 최저가만 표시한 것입니다. 실제 낙찰가 및 부대비용에 따라 달라질 수 있습니다.

실제 입찰가격을 정할 때는 팔레시움의 동일·유사 호실 거래, 전용면적·층·내부 상태 및 임대수익 등을 확인해야 합니다. 현재는 가격상의 할인 가능성을 검토할 수 있는 단계이지, 시세 대비 저가 매수라고 확정할 단계는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

집행비용 1,840,000원을 먼저 공제한 뒤 한국토지주택공사에 78,160,000원이 배당되는 추정입니다. 임차보증금 부족분은 41,840,000원, 신청채권자 미배당 청구액은 124,536,985원입니다. 국 압류 관련 조세채권, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 염창동에 위치하며 지하철 9호선 염창역 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 있습니다. 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 2층에 위치합니다. 사용승인일은 2012.10.18이며 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 소방설비, 승강기 및 기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지에 위치하고 동측 및 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 6,318,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 역세권 인근 오피스텔이라는 입지적 특성은 있으나, 실제 환금성과 가격 경쟁력은 동일·유사 업무시설의 거래가격, 임대수요, 관리상태, 주차 여건 등을 추가로 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 최종 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서 및 매각조건에 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 한국토지주택공사 명의 임차권의 말소에 필요한 서류와 절차, 조건 이행 여부를 확인해야 합니다. 명목 부족분 41,840,000원을 단순히 소멸한 채권으로 처리해서는 안 됩니다.
• 실제 점유자 확인. 보증기관 명의의 임차권등기가 있다고 실제 거주자 신원이 자동으로 확인되는 것은 아닙니다. 현재 점유자, 실제 임대차 관계, 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 별도 임차인 점검. 특별매각조건은 해당 임차권에 대한 조건입니다. 별도의 대항력 있는 임차인이 확인된다면 그 보증금과 인수 위험을 독립적으로 검토해야 합니다.
• 압류 및 세금 확인. 갑구 6번 국 압류의 처분청은 기흥세무서장입니다. 관련 조세채권의 우선순위, 당해세 여부 및 실제 배당에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 현재 최저가 80,000,000원은 감정가의 80%이지만 실거래 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 동일·유사 오피스텔 거래를 비교한 후 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 관리비 및 건물 관리상태. 공용부분 관리비 체납, 기계식주차시설 운영 및 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 조건으로 해소, 가격 매력은 아직 미검증”

이 물건의 가장 큰 특징은 선순위 임차권의 명목상 인수 위험과 특별매각조건에 따른 실질 인수액이 다르다는 점입니다.

한국토지주택공사 명의 임차보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 부족분은 41,840,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 되는 사건입니다.

하지만 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있으므로, 이 조건이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 타당합니다. 그 경우 현재 회차의 실질취득 기준금액은 80,000,000원입니다. 별도의 취득·명도 비용과 확인되지 않은 다른 부담은 포함하지 않은 금액입니다.

다만 업무시설인 오피스텔의 실거래 시세가 확인되지 않았고, 점유관계와 조세채권 영향 역시 최종 검증이 필요합니다. 따라서 종합적으로는 권리조건 확인을 전제로 검토할 수 있지만, 가격 매력은 보류하는 판단입니다.

핵심은 최저가가 낮아 보이는지가 아니라, 특별매각조건이 실제로 작동하는지와 그 조건을 반영한 취득금액이 시장가격보다 충분히 낮은지입니다.