수원지방법원 2025타경42771. 평택시 죽백동 소사벌더샵마스터뷰 101동 24층 2403호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 김이오이며, 말소기준은 2018.09.13. 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 현재 남아 있는 지인파이낸스대부의 근저당권, 평택시 압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 보증금을 승계할 사정도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 590,000,000원에서 한 차례 유찰되어 413,000,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 437,916,666원이고 최신 거래는 430,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균보다 약 24,916,666원, 최신 거래보다 17,000,000원 낮습니다. 다만 최근 표본의 최저 거래가 400,000,000원이므로 압도적으로 싼 가격대라고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42771 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 817 소사벌더샵마스터뷰 101동 24층2403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 25층 중 24층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김이오 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 590,000,000원 / 413,000,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 청구금액 | 263,978,246원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 핵심 말소기준권리는 2018.09.13. 설정된 우리은행 근저당권으로, 최초 채권최고액은 319,000,000원이고 2023.07.05. 변경등기에는 채권최고액 305,900,000원이 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 제공된 배당기준에 따라 우리은행 채권액 319,000,000원을 적용하고 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래권 아래
소사벌더샵마스터뷰는 817세대, 2018.06.22. 준공 단지입니다. 제공된 최근 거래는 2026년 5월부터 7월까지 12건이며, 최근 12개월 평균은 437,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 430,000,000원, 표본 최저는 400,000,000원, 최고는 535,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 89.83㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 89.83㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 89.83㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 89.73㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 89.83㎡ | 10 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 89.83㎡ | 19 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 89.83㎡ | 8 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 89.73㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 89.83㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 89.73㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 99.34㎡ | 1 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 99.61㎡ | 4 | 535,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 437,916,666원 |
현재 최저가 413,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.3%입니다. 최신 거래 430,000,000원과 비교해도 17,000,000원 낮아 현재 회차에는 일정 수준의 가격 여유가 생겼습니다. 다만 2026년 7월에는 400,000,000원과 410,000,000원의 거래도 있어 최저가가 시장 하단을 크게 이탈한 수준은 아닙니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자보다 최근 거래권과의 실제 격차를 기준으로 응찰가를 판단하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,530,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 319,000,000원 | 319,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지인파이낸스대부 | 202,500,000원 | 87,470,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사지인파이낸스대부 | 142,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 664,000,000원 중 채권자 예상배당은 406,470,000원이고 미배당은 257,530,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 413,000,000원 | 406,470,000원 | 257,530,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 289,100,000원 | 284,252,600원 | 379,747,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 202,370,000원 | 198,736,820원 | 465,263,180원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 후순위 채권의 미배당은 크게 늘지만, 제공된 권리 구조상 그 미배당 채무가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 263,978,246원에 대해 예상배당이 87,470,000원이고, 2회·3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 단지 거래 기준)
- 입지. 평택시 죽백동 배다리저수지 동측 인근으로, 주위는 대단위 아파트 단지와 공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 24층이며, 위생·급배수·소방·지역난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중인 평지이며 서측으로 대로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·소사벌택지지구이며, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 817세대 단지이고 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 거래금액은 400,000,000원부터 535,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 상단보다 최근 하단을 함께 보세요. 현재 최저가 413,000,000원은 최근 평균보다 낮지만 400,000,000원·410,000,000원 거래도 존재합니다.
- 인수 위험은 0원으로 계산됩니다. 임차인 보증금 승계 없이 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
- 배당 부족과 매수인 인수는 구분해야 합니다. 채권 미배당 257,530,000원이 발생해도 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 24층 개별 조건을 확인하세요. 단지 실거래는 층과 면적이 혼재하므로 24층 2403호의 향·내부상태 등 개별 차이는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 실제 점유자와 체납 관리비는 입찰 전에 현장 및 관리주체를 통해 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 공고 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 소폭 우위”
이 사건의 강점은 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준은 2018.09.13. 우리은행 근저당권이며, 이후 현재 남은 권리들은 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 가격도 감정가 590,000,000원에서 1회 유찰돼 413,000,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 437,916,666원과 최신 거래 430,000,000원보다 낮습니다.
다만 최근 실제 거래 중에는 400,000,000원과 410,000,000원도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 30% 할인’이라는 숫자보다 실질취득 413,000,000원이 최근 시장에서 어느 위치인지가 더 중요합니다. 결론적으로 권리 위험은 낮고 현재 가격은 최근 평균 대비 소폭 우위지만, 시장 하단과의 차이는 크지 않아 응찰가를 올릴수록 가격 메리트가 빠르게 사라지는 유형입니다.
