🏷️ 1,458,840,000원 📉 0회 유찰 🧾 인수 0원 ⚠️ 2회 유찰 시 미배당 39,949,855원
제주지방법원 2025타경8085. 제주시 한경면 낙천리 313-1의 토지와 창고시설(저온저장고) 등이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 7,722㎡이고 공부상 지목은 전, 현황은 과수원입니다. 건물은 경량철골구조 패널지붕 지상 1층으로 창고시설(저온저장고) 등으로 이용 중이며 사용승인일은 2017.09.20입니다. 등기상 말소기준은 2019.10.16. 농협은행주식회사 근저당권 900,000,000원이고, 그 이후 가압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 사건은 아닙니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재하고 그에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 또한 목록 1 토지는 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않는다는 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8085 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 313-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 토지 7,722㎡ · 창고시설(저온저장고) 등 |
| 토지 현황 | 공부상 지목 전 · 현황 과수원 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 패널지붕 지상1층 · 사용승인일 2017.09.20 |
| 소유자 | 문봉익 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,458,840,000원 / 1,458,840,000원 (신건) |
| 청구액 | 845,807,969원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 별도 물적 리스크 존재
말소기준권리는 2019.10.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 900,000,000원입니다. 이후 농업협동조합중앙회 가압류 52,590,248원, 서귀포시축산업협동조합 가압류 9,280,631원 및 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없음이고 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계를 확인하지 않은 상태에서 임차·점유 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 회차 구조로 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 1,458,840,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 현재 제공된 회차별 매각가와 배당 부족 여부를 중심으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,458,840,000원 | 0원 | 479,980,721원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,167,072,000원 | 0원 | 191,130,401원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 933,657,600원 | 39,949,855원 | 0원 |
신건과 1회 유찰 시에는 계산상 등록 채권이 전액 배당되고도 소유자 잔여가 남습니다. 2회 유찰 시에는 소유자 잔여가 0원이 되고 채권 미배당이 39,949,855원 발생합니다. 다만 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,458,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,988,400원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 52,590,248원 | 52,590,248원 |
| 3. 가압류 · 서귀포시축산업협동조합 | 9,280,631원 | 9,280,631원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 479,980,721원 |
신건 매각가 1,458,840,000원 가정 시 등록 채권은 전액 배당되고 소유자에게 479,980,721원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 한경면 청수리 소재 새신오름 북서측 인근으로, 농경지·임야·주택 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 7,722㎡, 공부상 지목은 전이나 현황은 과수원입니다. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 이용. 건물은 창고시설(저온저장고) 등으로 이용 중이며, 토지 지상의 과수목은 토지가격에 포함하여 평가되었습니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급입니다.
- 공시지가. 42,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1 토지는 농지취득자격증명서 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부를 해당 행정관서에 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 본건 지상에 매각 제외 제시외 건물이 있고 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 제시외 건물의 소유·점유·토지사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 중 감정평가서 ‘ㄴ’은 매각 포함, ‘ㄱ·ㄷ·ㄹ·ㅁ’은 매각 제외입니다. 이동식컨테이너·이동식저장조·간이계사도 매각에서 제외됩니다.
- 양도담보 표시. 목록2 외부에 양도담보권행사중 스티커가 부착되어 있습니다. 현물·소유관계와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 또는 각 회차 최저가가 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 현지 토지·창고 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 현장 조건
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.16. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기 밖에서 올라갑니다. 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 공부상 전인 토지가 현황 과수원으로 이용되고 있습니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 신건 최저가 1,458,840,000원의 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원이지만, 현장·농지·제시외 건물 확인 전에는 단순 권리안전형으로 분류하기 어렵다는 것입니다.
