제주지방법원 2025타경8085. 제주시 한경면 낙천리 313-1에 위치한 토지와 창고시설(저온저장고) 관련 경매입니다. 토지면적은 7,722㎡이며, 공부상 지목은 전이지만 현황은 과수원입니다. 건물은 경량철골구조 패널지붕의 지상 1층 시설로, 사용승인일은 2017.09.20입니다.
소유자는 문봉익이며, 2019.10.16 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 900,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 농업협동조합중앙회와 서귀포시축산업협동조합의 가압류가 설정됐고, 2025.05.16 에이치에프엔사일유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구액은 845,807,969원입니다.
핵심은 낙찰가가 아니라 매수 후 토지와 건물을 어떤 범위까지 적법하게 사용하고 처분할 수 있느냐입니다. 특히 매각에서 제외되는 건축물과 농지취득자격증명 문제는 단순한 근저당·가압류 말소만으로 해소되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8085 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 313-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고시설(저온저장고) 등 |
| 토지면적 | 7,722㎡ · 지목 전 · 현황 과수원 |
| 건물현황 | 경량철골구조 패널지붕 지상 1층 · 사용승인일 2017.09.20 |
| 소유자 | 문봉익 (단독소유) |
| 감정가 | 1,458,840,000원 |
| 최저매각가 | 1,021,188,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 에이치에프엔사일유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 845,807,969원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.16 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 일부 포함·일부 제외 · 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 이용상 위험은 별개
등기상 핵심은 2019.10.16 농협은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 농업협동조합중앙회 가압류 52,590,248원, 서귀포시축산업협동조합 가압류 9,280,631원 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
2024.01.15 농협은행이 신청했던 종전 임의경매는 2025.03.20 취하돼 2025.03.24 관련 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.05.16 개시된 별도의 경매입니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%, 시세보다 저렴한지는 미확인
현재 최저매각가는 1,021,188,000원으로 감정가 1,458,840,000원의 70%입니다. 이미 1회 유찰됐으나 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐, 인근 유사 토지나 창고시설의 실제 거래가격에 대한 할인율은 아닙니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 1,021,188,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 714,831,600원 | 256,587,595원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 500,382,119원 | 468,892,581원 |
현재 및 추가 유찰 시나리오를 비교한 것으로, 향후 실제 매각가격이나 배당 결과를 확정하는 수치는 아닙니다. 미배당은 채권자 측 예상 부족액이며 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,021,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,611,880원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 52,590,248원 | 52,590,248원 |
| 3. 가압류 · 서귀포시축산업협동조합 | 9,280,631원 | 9,280,631원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 46,705,241원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 12,611,880원을 공제하고, 배당모형에 포함된 근저당권과 가압류 채권액 합계 961,870,879원이 전액 배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 46,705,241원입니다.
근저당 배당액은 채권최고액 기준의 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 채권 잔액·배당순위·배당요구·집행비용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물·입지 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치와 주위환경. 제주시 한경면 청수리 소재 새신오름 북서측 인근입니다. 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지 현황. 면적 7,722㎡, 공부상 지목은 전이나 실제 이용상황은 과수원입니다. 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물 현황. 경량철골구조 패널지붕의 지상 1층 건물로, 저온저장고 등 창고시설로 이용 중입니다. 외벽·내벽은 판넬노출 등으로 마감돼 있습니다.
- 토지이용규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급에 해당합니다.
- 공시지가. 42,100원/㎡입니다. 이는 공시지가이며, 감정가나 실제 거래가격을 직접 대체하는 값은 아닙니다.
- 과수목. 지상에 식재된 과수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 과수원 토지와 저온저장고가 결합된 물건으로, 농지 취득요건과 시설 활용 목적에 맞는 매수수요가 중요합니다. 일반적인 주거용 건물과 같은 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.
⑤ 매각 특수조건 — 입찰 전 반드시 해결할 쟁점
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 제주시 관할 행정관서에 목록1의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인하고, 매각결정기일 내 제출 가능한지 점검하세요. 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 건물 ‘ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ’의 소유자와 토지 사용권원, 건물 존치 및 철거 가능성을 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물 ‘ㄴ’의 포함 여부와 과수목·이동식 시설의 평가 및 매각 범위를 감정평가명세표·건물배치도·현장 사진과 대조하세요.
- 양도담보 표시. 목록2 외부에 부착된 양도담보권 행사 중 스티커의 권리 주장 대상과 근거를 확인하세요.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 사용자, 실제 점유자, 임대차 또는 사용대차 관계를 확인하세요.
- 채권관계. 농협은행 근저당과 현재 경매신청채권자인 에이치에프엔사일유동화전문 유한회사 사이의 채권승계·양도 여부 및 배당관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관·생태계·지하수자원 보전 규제가 실제 예정 용도에 미치는 영향을 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 응찰하지 말고, 인근 유사 농지·과수원과 창고시설의 실거래 및 처분 가능성을 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 반드시 대조하세요. 특히 법정지상권과 농지취득자격증명 조건을 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 취득 가능성과 사용권”
이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019년 농협은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 등기상 인수액이 없다는 것과 토지의 완전한 사용·처분이 보장된다는 것은 다릅니다. 매각에서 제외되는 건물이 존재하고, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 농지취득자격증명 발급 및 기한 내 제출 문제와 양도담보권 행사 표시까지 함께 검토해야 합니다.
현재 최저매각가 1,021,188,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 추가 유찰 시 최저가가 내려갈 수 있더라도 매각 제외 건물과 농지 취득요건에 관한 불확실성은 가격 인하만으로 사라지지 않습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 말소기준권리 자체보다 농취증 발급 가능성, 매각 제외 건물의 법정지상권 및 실제 이용관계를 먼저 확인해야 합니다. 이 조건들이 해결되고 실거래 기반 가치검증까지 이뤄질 때 비로소 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 권리 소멸은 긍정적이지만, 입찰 판단은 보류가 적절합니다.
