서울남부지방법원 2026타경3861. 서울 금천구 가산동의 대륭테크노타운7 제8층 803호입니다. 집합건축물대장상 용도는 아파트형공장이지만 감정평가 당시에는 현대교역의 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 철근콘크리트조 14층 건물 중 8층에 위치하며, 가산디지털단지역 인근 업무·공장 밀집지역에 자리하고 있습니다.

현재 소유자는 정현채로, 2021년 7월 2일 1,195,840,000원에 취득했습니다. 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2022년 5월 20일에는 하나은행의 240,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 2026년 3월 23일 에프에이치2503유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

다만 근저당보다 앞선 2007년의 소유권이전청구권 가등기 관련 기재가 있습니다. 일반적인 후순위 근저당만 있는 경매와 달리 선순위 권리의 실제 존속 여부와 효력부터 확인해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심

말소기준권리는 2021년 7월 2일 설정된 을구 11번 하나은행 근저당권입니다. 같은 은행의 을구 13번 추가 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 등기에는 중소기업은행·미래상호저축은행·국민은행의 근저당권과 신용보증기금 관련 가압류·가처분 등이 나타나지만, 해당 권리들은 이미 말소된 이력이 있습니다. 2024년에는 회생절차개시 및 회생계획인가가 있었고, 2025년 10월 28일 회생절차가 종결되어 관련 등기도 정리됐습니다. 2026년 금천구 및 국세 압류도 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

② 가격 판단 — 20% 할인보다 중요한 것

감정가 1,370,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,096,000,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준이지만, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

실제 시장가격은 유사한 아파트형공장·업무용 호실의 거래사례, 면적·층별 가격 및 임대수익 등을 통해 검증해야 합니다. 현재는 비교 가능한 실거래 기준가격이 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,096,000,000원 가정)

매각대금 전액을 집행비용과 선순위 근저당 배당에 사용하는 추정입니다. 총 채권최고액 1,380,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,082,640,000원, 미배당은 297,360,000원입니다. 이는 채권최고액에 기초한 단순 배당모형이며, 실제 채권잔액·우선채권·당해세·임차인 최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 신청채권자에 대한 개별 배당액도 별도로 확정된 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당부족은 확대

추가 유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액은 확대됩니다. 다만 이 미배당액은 배당재단에서 회수하지 못하는 채권최고액 기준 금액으로, 낙찰자가 승계하는 금액과 구분해야 합니다.

또한 가등기 관련 권리가 실제 매수인에게 영향을 주는 경우에는 낙찰가 이외의 법률적·경제적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 위 시나리오만으로 최저가를 최종 취득비용으로 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중소규모 공장, 아파트형공장, 상업시설 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역과 노선버스 정류장이 인근에 있으며, 차량 접근 및 주·정차가 가능합니다. 대중교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 14층 건물 중 8층 803호입니다. 외벽은 복합패널 붙임 등, 내벽은 페인트 및 일부 타일붙임 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 전기·위생·급배수설비, 화재탐지, 스프링클러, 화물용승강기 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 아파트형공장이지만 실제로는 사무실 등으로 이용 중입니다. 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이가 있으므로 용도 적법성, 사용 제한과 금융 취급조건을 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 인접 필지 대비 등고평탄한 자루형 토지로 아파트형공장 건부지이며, 남서측 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역이며 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면, 대공방어협조구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 실제 적용대상과 유효기간을 확인해야 합니다.
• 환금성. 가산 업무·공장지역에 위치한다는 입지상 장점은 있으나, 아파트형공장 성격의 비주거용 집합건물이므로 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다. 실제 거래가격·임대수익·용도 제한을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 5번의 등기목적, 원인, 본등기 여부, 현재 존속 및 말소 여부를 등기사항전부증명서 원문과 관련 서류로 확인해야 합니다. 매수인에게 영향을 미치는 권리인지 판단하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
• 매각물건명세서 대조. 매각으로 소멸하지 않는 권리, 인수되는 권리, 가등기 관련 비고 및 특별매각조건이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 현대교역의 사무실 이용이 조사됐으나 임대관계는 미상입니다. 소유자 직접 사용인지, 제삼자의 임차·사용인지 현황조사와 현장방문으로 확인해야 합니다.
• 임대차·대항력 검증. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 임차권이 없다고 확정해서는 안 됩니다. 임대차계약, 사업자등록, 실제 점유 및 관련 증빙을 대조해야 합니다.
• 회생 이력 점검. 2024년 회생절차개시, 2025년 회생계획인가 및 회생절차종결 이력이 있습니다. 관련 권리변동과 경매 진행에 영향을 주는 잔존 문제가 있는지 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 같은 건물·유사 용도의 실거래가격과 임대료, 공실 여부를 확인한 뒤 입찰가 상한을 설정해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 시세 차익을 가정해서는 안 됩니다.
• 용도 검증. 공부상 아파트형공장과 현황 사무실 이용의 적법성, 사용 제한, 필요한 인허가 및 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 체납·인도 비용. 미납 관리비, 점유자 인도 절차, 시설 원상복구 및 관련 비용을 별도 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 예상 미배당액은 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액 기준 추정입니다. 당해세·우선변제채권·신청채권자의 실제 배당 관계를 검증해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 여부 및 최신 등기 변동을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “20% 할인보다 선순위 권리 확인이 먼저”

이 물건의 최저매각가는 1,096,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 현재 회차에서 근저당 채권최고액 기준 미배당도 297,360,000원에 달합니다. 하지만 그 미배당액 자체가 매수인의 인수채무는 아닙니다.

진짜 문제는 2021년 말소기준권리보다 앞선 2007년 가등기 관련 등기입니다. 법적 성격과 현재 효력을 확인하기 전에는 배당모형상 인수액 0원이라는 수치만 믿을 수 없습니다. 현황 사무실의 실제 점유관계도 불명확하고, 시세 검증에 필요한 실거래 비교자료 역시 확인되지 않았습니다.

가산디지털단지역 인근이라는 입지적 장점은 있지만, 공부상 아파트형공장인 비주거용 물건에 선순위 권리 불확실성까지 겹쳐 있습니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 가등기의 존속·본등기·말소 여부와 점유관계를 명확하게 확정하고, 실제 거래가격 및 임대수익을 검증한 다음에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 단순 할인율에 높은 점수를 부여하기 어렵습니다.