서울남부지방법원 2026타경3861. 금천구 가산동 대륭테크노타운7 제8층 제803호입니다. 집합건축물대장상 용도는 아파트형공장이고, 감정평가 현황은 사무실 등(현대교역)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 정현채이며, 2021.06.01 매매를 원인으로 2021.07.02 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,195,840,000원입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2021.07.02 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,140,000,000원입니다. 그 뒤 2022.05.20 같은 하나은행의 근저당권 240,000,000원이 추가됐고, 2026.03.23 에프에이치2503유동화전문 유한회사 명의로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3861 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 489-11 대륭테크노타운7 제8층 제803호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 서부샛길 638 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 아파트형공장 · 현황 사무실 등(현대교역) |
| 건물 | 철근콘크리트조 14층 건물 중 제8층 제803호 |
| 소유자 | 정현채 · 2021.06.01 매매 · 거래가액 1,195,840,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,370,000,000원 / 1,370,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,232,203,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2021.07.02 하나은행 근저당권입니다. 2022.05.20 추가 근저당권과 2026.03.23 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 갑구 5번 가등기는 2007.05.14로 기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 데이터상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있으므로, 금액 인수 0원이라는 사실만으로 안전한 사건으로 볼 수 없습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금, 확정일자, 대항력, 우선변제권에 따라 매수인이 금액을 인수하는 임차인 구조는 현재 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있습니다. 현황 이용자는 사무실 등(현대교역)으로 조사됐으므로 입찰 전 실제 점유자와 점유권원 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,100,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 213,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,370,000,000원 가정 시 채권총액 1,380,000,000원 중 1,353,900,000원이 배당되고 26,100,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 금액 인수는 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 가등기 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,370,000,000원 | 1,353,900,000원 | 26,100,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,096,000,000원 | 1,082,640,000원 | 297,360,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 876,800,000원 | 865,632,000원 | 514,368,000원 | 0원 |
이 사건에서 유찰은 매각가를 낮추지만, 선순위 가등기의 존재 자체를 없애지 않습니다. 따라서 13.70억에서 10.96억, 8.768억으로 내려간다는 이유만으로 가격 매력이 생겼다고 단정할 수 없습니다. 제공된 실거래 비교자료도 없기 때문에 시세보다 싸다는 평가는 하지 않는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(지하철 1호선·7호선) 서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장·아파트형공장·상업시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근 및 주·정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 아파트형공장이나 현황은 사무실 등(현대교역)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 중 8층이며 전기·위생·급배수·화재탐지·스프링클러·화물용승강기·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 5번 가등기 원문 확인. 2007.05.14 주식회사대덕시스템 명의 가등기의 정확한 종류와 현재 효력을 매각물건명세서·등기 원문으로 확정해야 합니다.
- “담보가등기” 여부 확인. 주의사항에 담보가등기라고 표시돼 있으나 동시에 종류 확인 필요가 명시돼 있으므로 단정하지 말고 법적 성격을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황은 사무실 등(현대교역) 이용으로 조사됐고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·점유권원·인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 금액 인수와 권리 인수를 구분. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원이지만 선순위 가등기 인수 위험은 별도로 남습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,370,000,000원이나 유찰가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘가등기 확인’이 먼저다
신건 최저가는 1,370,000,000원이고 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 하지만 이 두 숫자만 보면 사건의 핵심을 놓칩니다. 2007.05.14 갑구 5번 가등기가 2021.07.02 말소기준 근저당권보다 먼저 설정돼 있고, 현재 분석상 매수인 인수로 분류되어 있기 때문입니다.
게다가 별도 주의사항은 이 권리를 담보가등기로 언급하면서도 종류 확인 필요를 명시합니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 선순위 가등기의 법적 성격과 인수 결과가 확정되기 전에는 신건 13.70억이든 유찰 후 10.96억·8.768억이든 가격만으로 접근해서는 안 됩니다. 권리 확인이 먼저이고, 가격 평가는 그 다음입니다.
