수원지방법원 2025타경42782. 평택시 신장동 대준블루온3 6층 603호, 전용 29.848㎡의 아파트(원룸형도시형생활주택)입니다. 감정가는 216,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 105,840,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 가장 중요한 순서는 임차인 양현식의 전입 2022.05.06·확정일자 2022.04.14가 2023.03.10 설정된 말소기준 근저당보다 앞선다는 점입니다.
따라서 확약이 없다면 단순히 “최저가가 싸다”고 볼 수 없는 사건입니다. 양현식의 보증금 220,000,000원이 최저가 105,840,000원보다 커 배당으로 전액 회수되지 않고, 현재 회차 계산상 잔존액 116,441,760원이 발생합니다. 하지만 이번 사건에는 바로 그 잔존액의 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 서면이 제출돼 있어 주된 인수 위험이 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 6층 603호 · 경기도 평택시 탄현로 267-4 |
| 용도 / 전용 | 아파트(원룸형도시형생활주택) · 전용 29.848㎡ · 지하2층/지상13층 중 6층 |
| 소유자 | 남인숙 · 2022.06.17 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (3회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 / 세대수 | 2017.11.06 · 91세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2023.03.10 을구 1번 근저당권입니다. 하지만 양현식의 임대차계약일·확정일자는 2022.04.14, 전입·점유개시는 2022.05.06으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 양현식은 대항력 있는 선순위 임차인이며 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양현식 | 220,000,000원 | 2022.05.06 / 2022.04.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 별도 신고된 ‘시보증’은 양현식 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로, 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수가 늘지만, 확약 적용 시 0원*
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 105,840,000원 | 116,441,760원 | 0원* | 105,840,000원 |
| 4회 유찰 시 | 84,672,000원 | 137,252,096원 | 0원* | 84,672,000원 |
| 5회 유찰 시 | 67,737,600원 | 153,881,677원 | 0원* | 67,737,600원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 커져 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없는 사건입니다. 하지만 이번 사건은 해당 임차보증금에 대한 대항력·잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있어, 확약 적용 후 실질취득 기준은 낙찰가 자체로 볼 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만, 거래 추세와 거래시점은 보수적으로
대준블루온3 전용 29.85㎡ 동일면적 거래 12건의 전체 평균은 218,333,333원이고, 최근 12개월 8건 평균은 217,500,000원입니다. 현재 최저가 105,840,000원은 최근 12개월 평균의 48.7%입니다. 다만 전체 평균 대비 최근 구간 추세는 -1.1%로 하락 방향이며, 최신 거래도 2023.03의 180,000,000원이므로 현재 응찰가 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 29.85㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 29.85㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2022.11 | 29.85㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 29.85㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 29.85㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 29.85㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 29.85㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 217,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 1. 임차인 양현식 보증금 | 220,000,000원 | 103,558,240원 |
| 2. 근저당권 · 김해경 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 116,441,760원입니다. 다만 제출된 대항력 포기서에 따라 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역 북동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·다세대주택·주상복합·아파트 등이 혼재하는 지역이며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 송탄역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트인 원룸형도시형생활주택으로 이용 중이며 내부구조 및 상태는 재확인이 요구됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상13층 건물의 6층 603호이며 위생급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 91세대 단지이며 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 4.6회, 낙찰률은 0.0%여서 낮은 최저가와 별개로 매각·재매각 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기서 원문 확인. 이번 사건의 핵심은 잔존 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 해당 서면과 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 양현식 1명이며 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약은 실질 인수를 없애는 핵심 근거인 만큼 매각 후 임차권등기 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 검증. 최근 12개월 평균은 217,500,000원이지만 최신 거래가 2023.03의 180,000,000원이고 추세도 -1.1%입니다. 현장 매물과 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서도 내부구조 및 상태 재확인이 요구됩니다.
- 환금성 확인. 동일 단지 경매 평균 유찰 4.6회·낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 “포기서의 효력”이 승부처
표면만 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 현재 최저가 105,840,000원에서 배당 후 남는 보증금도 116,441,760원이라, 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 서면을 제출했습니다. 따라서 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 105,840,000원으로 판단합니다.
가격은 최근 12개월 평균 217,500,000원의 48.7%까지 내려왔지만, 최신 거래는 2023.03의 180,000,000원이고 최근 구간 추세는 -1.1%입니다. 여기에 동일 단지 경매 평균 유찰 4.6회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 환금성과 현재 시세 확인이 남은 사건입니다. 입찰 전 대항력 포기서와 임차권 말소 동의의 원문 효력을 최종 확인하는 것이 가장 중요합니다.
