의정부지방법원 2024타경86648. 의정부시 호원동 회룡역풍림아이원 205동 6층 603호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 503,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 같은 면적 최근 12개월 실거래 평균은 514,000,000원, 최신 거래는 2026.08 555,000,000원입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 감정가가 최근 평균의 97.9%지만, 이 사건은 가격보다 먼저 확인해야 할 권리 변수가 있습니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 김옥수 씨가 목적물 일부를 점유하며 2011.09.14 전입한 것으로 나타납니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 정확도 원칙상 이런 점유자를 단순히 “대항력 있음”으로 확정하면 안 됩니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 처리해야 하며, 보증금 규모가 확인되기 전에는 최저가만으로 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 외미로 64, 205동 6층603호 (호원동,회룡역풍림아이원) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트구조 17층 중 6층 |
| 소유자 | 양길웅 · 2005.04.25 매매 · 2007.05.16 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 503,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 오에스비저축은행 |
| 청구금액 | 546,875,121원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 임차인과 선순위 담보권을 먼저 확인
권리 판정상 말소기준은 2024.09.20 임의경매개시결정으로 표시되어 있습니다. 다만 등기에는 그보다 앞선 2020~2021년 주식회사오에스비저축은행 근저당권들과 2024.09.25 웰컴저축은행주식회사로의 권리이전 등기가 함께 나타납니다. 따라서 이 담보권들의 현재 효력과 매각으로 소멸하는 범위는 입찰 전에 등기 원문을 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥수 | 목적물 일부 | 2011.09.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김옥수 씨는 보증기관이나 대위변제기관이 아니라 실제 임차인 1명으로 보입니다. 보증금 대위·승계 중복신고 사례가 아니므로 별도 합산 문제는 없습니다. 핵심은 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 금액을 숫자로 고정할 수 없다는 점입니다.
③ 시세 비교 — 5.03억은 최근 평균의 97.9%
회룡역풍림아이원 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균 거래가는 514,000,000원, 최저 거래는 480,000,000원, 최고 거래와 최신 거래는 모두 555,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 20 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 519,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 12 | 518,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 505,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 17 | 519,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 7 | 493,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 7 | 494,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 8 | 505,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 10 | 480,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 514,000,000원 |
현재 최저매각가 503,000,000원은 최근 12개월 평균 514,000,000원의 97.9%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 실거래 최저 480,000,000원보다는 높습니다. 최신 2026.08 거래는 555,000,000원입니다. 따라서 가격만 보면 신건이 최근 평균 아래에 위치하지만, 임차보증금이라는 미확정 비용까지 고려하면 이를 곧바로 “시세보다 싸다”라고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 503,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,430,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 495,570,000원 |
현재 배당 산정은 집행비용 7,430,000원과 소유자 교부 495,570,000원으로 구성되어 있습니다. 다만 등기상 담보권 이전 표기와 임차보증금 미상 상태가 있으므로 실제 배당 및 인수액은 원서류 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 실질취득은 별개
| 회차 | 비율 | 매각가격 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 503,000,000원 | 확정 불가 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 402,400,000원 | 확정 불가 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 321,920,000원 | 확정 불가 |
낙찰가 자체는 503,000,000원에서 402,400,000원, 321,920,000원으로 내려갈 수 있습니다. 그러나 김옥수 씨의 보증금 중 매수인이 부담하는 금액이 존재하면 실제 취득원가는 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 유찰 가격만 보고 투자 매력도가 크게 높아졌다고 평가하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 호원동 소재 회룡역 서쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장, 1호선 및 의정부경전철 회룡역이 있습니다.
- 단지. 회룡역풍림아이원 · 397세대 · 2007.03.28 준공 · 분석 대상 전용 84.99㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 6층 603호이며 난방설비·승강기설비·옥내소화전설비·위생설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 확인되며 공시지가는 1,764,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되며 거래가격 범위는 480,000,000원~555,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김옥수 보증금 확인. 보증금 규모가 확인되기 전에는 실질취득가와 안전한 입찰 상한을 계산하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 예상 미배당액을 판단하려면 확정일자 및 배당요구 여부가 필요합니다.
- 점유 범위 확인. 김옥수 씨의 점유 부분은 ‘목적물 일부’로 조사되어 있으므로 현황조사 원문과 실제 점유 상태를 대조하세요.
- 선순위 담보권 원본 대조. 2020~2021년 오에스비저축은행 근저당과 2024.09.25 웰컴저축은행주식회사 권리이전의 현재 효력·소멸 여부를 등기부 원문에서 확인하세요.
- 최저가만으로 할인 판단 금지. 현재 503,000,000원은 최근 평균의 97.9%지만, 미확정 인수액이 추가되면 가격 우위가 사라질 수 있습니다.
- 유찰 후에도 같은 원칙. 402,400,000원 또는 321,920,000원으로 내려가더라도 보증금 인수 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 원자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “97.9%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
이 물건은 표면적으로는 나쁘지 않습니다. 감정가와 최저가가 503,000,000원이고, 같은 면적 최근 12개월 평균은 514,000,000원입니다. 최신 거래도 555,000,000원입니다. 하지만 경매에서는 최저가가 곧 실제 취득가가 아닙니다.
2011.09.14 전입한 김옥수 씨의 보증금이 확인되지 않은 이상, 매수인이 떠안을 금액도 확정할 수 없습니다. 게다가 경매개시 전 설정된 담보권들과 이후 권리이전 등기도 함께 확인됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류”입니다. 선전입 임차인의 보증금과 담보권 효력을 원본에서 해소한 뒤에야 503,000,000원이라는 숫자의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
