수원지방법원 2025타경42792. 평택시 독곡동 대옥 다동 1층 104호, 면적 70.17㎡의 아파트입니다. 감정가 1억1,700만원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 8,190만원으로 낮아졌습니다. 등기상 핵심은 2017년 10월 11일 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 2억3,500만원으로 감정가보다 크지만, 이 근저당은 말소기준권리이자 매각으로 소멸하는 권리입니다. 배당 부족액이 발생하더라도 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가는 동일 면적 실거래 평균 9,868만원보다 낮습니다. 다만 이 단지는 1989년 준공된 75세대 규모이고, 최근 거래도 2021년부터 2026년까지 11건으로 가격 편차가 7,100만원에서 1억2,500만원까지 큽니다. 따라서 평균가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하기보다, 1층 개별 상태·점유관계·군용비행장 소음대책구역을 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 독곡동 396-1 다동 1층 104호 · 도로명 경기도 평택시 탄현로381번길 61 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 70.17㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니·다용도실 · 5층 건물 중 1층 |
| 현재 소유자 | 서은숙 (2025.06.30. 상속, 2025.10.21. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 81,923,846원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 현장 표기 | 외관상 ‘대옥2차’로 표기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 2017년 10월 11일 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채무자는 처음 이직훈이었다가 2020년 5월 7일 계약인수로 정유제로 변경됐습니다. 이후 2025년 10월 21일 서은숙 앞으로 상속등기가 이뤄졌고, 2025년 10월 24일 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 등기했습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 예상배당표에 산정된 매수인 인수금액은 0원입니다.
2017년 근저당 설정과 함께 주택담보노후연금보증에 따른 금지사항등기도 기재돼 있습니다. 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 내용입니다. 별도 인수금액은 산정되지 않았지만, 관련 등기의 매각 후 정리 여부는 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 평균의 83%
대옥 단지의 동일 면적대 실거래 11건입니다. 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 81,900,000원으로, 실거래 평균 98,681,818원의 83.0%입니다. 2026년 3월 같은 1층 거래 97,500,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 68.67㎡ | 1 | 97,500,000원 |
| 2025.12 | 69.03㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.04 | 69.03㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2023.10 | 68.67㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2023.02 | 68.67㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2022.09 | 69.03㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2022.06 | 68.67㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2021.10 | 69.03㎡ | 1 | 104,000,000원 |
| 2021.08 | 69.03㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2021.08 | 68.67㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2021.07 | 69.03㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 98,681,818원 |
실거래 범위는 71,000,000원~125,000,000원으로 넓습니다. 감정가 117,000,000원은 실거래 평균보다 높은 반면, 한 차례 유찰된 현재 실질취득액 81,900,000원은 평균보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 여러 연도에 걸쳐 있고 층별 가격 편차도 크므로, 평균가 전부를 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,874,200원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 235,000,000원 | 80,025,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 154,974,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당액은 배당받지 못한 채권자의 부족분이고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 81,900,000원 | 80,025,800원 | 154,974,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 179,101,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 195,991,358원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 목천고가오거리 북서측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브 5층 건물 중 1층 104호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 알루미늄 샷시입니다.
- 설비. 도시가스 난방과 기본적인 위생·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역 조건이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 외관상 단지명이 ‘대옥2차’로 표기돼 있습니다.
- 환금성. 1989.01.20. 준공된 75세대 단지로, 거래가격 편차가 크고 거래 표본이 여러 연도에 분산돼 있어 매도기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조가 주민 탐문으로 파악됐습니다. 1989년 준공 건물의 수리 범위를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 말소서류 대조. 한국주택금융공사 근저당과 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 매각 후 정리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 1층 가격 조정. 최근 1층 거래는 2026.03. 97,500,000원과 2023.10. 125,000,000원, 2021.10. 104,000,000원으로 차이가 큽니다. 개별 수리상태와 향·소음 영향을 확인하세요.
- 소음·비행안전구역. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제5구역에 포함되므로 실거주 선호도와 향후 매도성을 점검하세요.
- 현장 명칭 확인. 등기상 대옥아파트이지만 외관상 ‘대옥2차’로 표기돼 있으므로 동·호수와 출입구를 현장에서 재확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격 여유는 있지만, 확인되지 않은 점유가 승부처
이 물건은 등기상 구조가 복잡하지 않습니다. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 한 차례 유찰된 실질취득액 81,900,000원도 실거래 평균의 83.0%로 내려와 감정가 단계보다 가격 여유가 생겼습니다.
그러나 등기상 인수 0원과 현장 리스크 0은 같은 뜻이 아닙니다. 임대관계가 미상이고 내부조사도 제한됐으며, 1989년 준공·75세대·1층·군용비행장 소음대책구역이라는 환금성 변수가 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 검토 가능, 점유와 내부 상태는 입찰 전 반드시 확인입니다.
