수원지방법원 2025타경42815. 평택시 세교동 ‘힐스테이트평택3차’ 303동 12층 1205호, 전용 73.55㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2019.04.10. 설정된 국민은행 근저당권 230,890,000원입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당권 2건, 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당표에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 분명 눈에 띕니다. 감정가 367,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 256,900,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균 349,083,333원과 비교하면 최저가는 평균보다 92,183,333원 낮고, 시세의 73.6%입니다. 반면 감정가는 실거래 평균의 105.1%로 평균보다 17,916,667원 높습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 선순위 임차인이나 근저당이 아닙니다. 등기사항전부증명서상 대지권이 미등재되어 있으며, 감정평가는 추후 적정 대지권이 부여될 것을 전제로 대지권 가격까지 포함했습니다. 매각물건명세서에도 대지권 유무가 불분명하다고 적혀 있어, 현재 최저가의 할인폭은 대지권의 실제 귀속과 등기 가능성을 확인한 뒤 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 596 힐스테이트평택3차 제303동 제12층 제1205호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 세교6로 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.55㎡ · 방3·화장실2·주방1·거실1 · 지상 24층 중 12층 |
| 소유자 | 임길선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 256,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 (양도 전 주식회사 페퍼저축은행) / 218,469,701원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
| 대지권 | 등기사항전부증명서상 미등재 · 평가가격에는 대지권 가격 포함 · 대지권 유무 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 채권은 소멸, 대지권은 별도 확인
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않았습니다. 말소기준인 국민은행 근저당권과 그 이후의 페퍼저축은행 근저당권 2건, 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 이 배당표상 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 전제가 있다
힐스테이트평택3차는 542세대, 2019.01.11. 준공 단지입니다. 본건 전용 73.55㎡와 면적이 대응되는 최근 실거래 12건은 335,000,000원에서 370,000,000원 사이이며, 평균은 349,083,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.42㎡ | 14 | 338,000,000원 |
| 2026.06 | 73.42㎡ | 17 | 339,000,000원 |
| 2026.05 | 73.42㎡ | 15 | 337,000,000원 |
| 2026.05 | 73.42㎡ | 27 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 73.42㎡ | 18 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 73.42㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 73.42㎡ | 18 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 73.55㎡ | 3 | 352,000,000원 |
| 2026.01 | 73.55㎡ | 11 | 368,000,000원 |
| 2025.10 | 73.55㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 73.55㎡ | 19 | 370,000,000원 |
| 2025.08 | 73.42㎡ | 6 | 335,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 349,083,333원 |
최저매각가 256,900,000원은 실거래 최저 335,000,000원보다 78,100,000원 낮고, 실거래 평균보다 92,183,333원 낮습니다. 배당표상 매수인 인수액 0원을 적용하면 현재 회차의 실질취득 기준액은 최저가와 같은 256,900,000원으로, 실거래 평균의 73.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,396,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 230,890,000원 | 230,890,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 21,613,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 514,890,000원 중 채권자 예상배당은 252,503,400원이며, 미배당액은 262,386,600원입니다. 소유자 잔여액과 배당표상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 대지권 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 256,900,000원 | 252,503,400원 | 262,386,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 179,830,000원 | 176,512,380원 | 338,377,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 125,880,999원 | 123,318,665원 | 391,571,335원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 대지권 미등기 문제는 낙찰가가 내려가도 자동으로 해소되지 않습니다. 가격이 낮아지는 것과 취득 권리의 완전성이 확보되는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세아초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 노선버스 정류장 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 24층 건물의 12층이며, 전반적인 관리상태는 보통입니다. 승강기와 위생·급배수·옥내소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 약 23m, 북동측 약 31m, 남측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고·평탄한 정방형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,230,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·세교지구 지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역과 도로 관련 제한이 있습니다. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우 적용되는 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 대지권은 등기사항전부증명서상 미등재 상태입니다.
- 거래성. 동일 면적 실거래 12건이 335,000,000원~370,000,000원에 분포해 있으며, 평균은 349,083,333원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 귀속 확인. 등기사항전부증명서와 신탁원부를 대조해 본건에 대응하는 대지권의 실제 귀속과 이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 감정평가 전제 확인. 감정가 367,000,000원은 추후 적정 대지권이 부여될 것을 전제로 대지권 가격을 포함한 금액입니다. 그 전제가 성립하는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 대지권 미등기와 유무 불분명 기재가 매각조건에서 어떻게 처리되는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 조건 확인. 256,900,000원은 실거래 평균의 73.6%이지만, 비교 대상 거래가 정상적인 대지권을 포함한 거래인지와 본건의 권리 상태가 같은지 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현황조사 및 현장 확인을 통해 다시 점검해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 추가 유찰로 가격이 낮아져도 대지권 미등기 문제는 그대로 남으므로, 가격 하락만을 안전성 개선으로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 권리의 완성도를 먼저 사야 한다
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인형입니다. 감정가 367,000,000원에서 한 차례 유찰된 최저가 256,900,000원은 최근 실거래 평균 349,083,333원의 73.6%이며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인도 없고 말소기준 이후의 근저당권과 가압류는 모두 소멸합니다.
그러나 결론을 바꾸는 한 줄이 있습니다. “대지권 미등기이며 대지권 유무는 불분명함.” 감정가는 대지권이 추후 부여된다는 전제로 평가됐으므로, 이 전제가 확인되지 않으면 현재의 73.6%라는 할인율도 정상적인 아파트 시세와 동등한 비교가 아닐 수 있습니다. 따라서 이 물건은 가격은 관심, 입찰은 대지권 확인 후가 맞습니다. 배당표상 권리는 단순하지만, 취득할 권리의 범위를 확정하지 못하면 안전한 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다.
