수원지방법원 2025타경42857. 평택시 신장동 ‘오르빌’ 3층 302호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김인성·이지안 각 2분의 1 공유지분이고, 2020.07.08 거래가액 120,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “선순위 임차권이 있으니 인수”로 끝내면 틀립니다. 을구 3번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기돼 있고 보증금은 126,000,000원, 전입 2022.11.21, 확정일자 2022.10.31입니다. 강제경매개시결정 2025.10.29보다 앞서 있어 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
현재 최저가 50,470,000원을 기준으로 예상배당을 계산하면 집행비용 1,308,460원을 제외한 49,161,540원이 임차보증금에 우선 배당되고, 통상 계산상 남는 76,838,460원은 매수인 인수 영역이 됩니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.02.02 서울보증보험주식회사의 대항력 포기 확약서가 제출돼, 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의합니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 187-1 오르빌 3층 302호 · 도로명 경기도 평택시 탄현로351번길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 35.1㎡ · 철근콘크리트구조 지상 5층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김인성·이지안 각 2분의 1 · 2020.07.08 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 131,633,752원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 판을 바꾼다
과거 반월신용협동조합 근저당권은 2018.10.24 채권최고액 516,000,000원으로 설정됐지만 2020.05.18 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.10.29 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.11.15 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 선순위이고 대항력이 인정되는 구조입니다.
임차권·보증기관 승계 현황
실제 임차인 집계는 0명입니다. 한국토지주택공사 건은 보증기관 승계·중복 신고로 분류되므로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 명의자 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택 302호 전부 · 주거(임차권등기) | 126,000,000원 | 전입 2022.11.21 확정 2022.10.31 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 배당요구 2024.11.15 · 확약 적용 시 실질 인수 0원 |
② 가격 비교 — 5,047만원은 낮지만, 1.55억을 ‘동일 시세’로 보면 안 된다
오르빌의 확인된 실거래는 2024.09, 58.89㎡, 3층, 155,000,000원 1건입니다. 시세 지표의 평균·최고·최저도 모두 155,000,000원이고, 현재 최저가 50,470,000원은 이 기준의 32.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 58.89㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 대상 | 35.1㎡ | 3 | 감정가 103,000,000원 |
중요한 점은 면적이 일치하지 않는다는 것입니다. 대상 면적은 35.1㎡인데, 확인된 거래는 58.89㎡입니다. 따라서 “최저가가 실거래의 32.6%이니 67.4% 싸다”는 식의 단순 결론은 적절하지 않습니다. 참고거래보다 절대금액이 낮은 것은 분명하지만, 동일 면적·동일 조건 실거래가 아니므로 감정가 103,000,000원과 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,308,460원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 126,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험주식회사 | 131,633,752원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 미배당액 76,838,460원이 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 2026.02.02 확약으로 을구 3번 임차권의 잔존보증금 청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저가 50,470,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 목천고가교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·다가구주택·연립주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지상 5층 건물의 3층 302호이며, 승강기·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 가로장방형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 952,300원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 확인된 실거래는 1건이며, 경매 평균 유찰횟수는 4.0회입니다. 소규모 다세대라는 점을 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.02 대항력 포기 확약이 을구 3번 임차권의 잔존보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소까지 정확히 포괄하는지 원본 문구를 대조하세요.
- 확약 적용 대상 한정. 실질 인수 0원 판단은 을구 3번 임차권에 관한 확약에 한정됩니다. 별도 점유자가 있다면 독립적으로 전입·점유·확정일자·배당요구를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 건은 보증기관 승계·중복 신고로 분류되므로 실제 임차인 보증금에 다시 합산하지 않습니다.
- 시세 비교 면적 확인. 대상 35.1㎡와 실거래 58.89㎡가 다릅니다. 155,000,000원을 동일 면적의 직접 시세로 적용하지 말고 35.1㎡에 가까운 현장 매물·거래를 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대, 실거래 1건, 경매 평균 유찰 4.0회라는 특성을 감안해 대출가능액·재매각 기간·매수층을 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 등기 처리와 관련 의무의 정리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 인수위험을 끊는다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 감정가 103,000,000원보다 큰 126,000,000원 선순위 임차보증금이 있고, 현재 최저가에서 배당되지 않는 금액도 76,838,460원입니다. 확약이 없다면 최저가가 더 내려가도 미배당액이 늘어나는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
하지만 이 사건은 2026.02.02 제출된 확약 때문에 결론이 달라집니다. 을구 3번 임차권의 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득은 50,470,000원으로 정리됩니다. 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격 판단은 별개입니다. 참고 실거래 155,000,000원은 58.89㎡ 거래이고 대상은 35.1㎡라 직접 비교가 어렵고, 11세대 소규모 다세대·평균 4.0회 유찰이라는 낮은 환금성 신호도 있습니다. 권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 동일 면적 시세 확인 후 결정. 이 사건의 승부처는 ‘5,047만원이 싸 보이느냐’가 아니라 확약의 법적 효력과 35.1㎡의 실제 시장가격을 둘 다 확인했느냐입니다.
