의정부지방법원 2025타경5653. 경기도 의정부시 의정부동 정은스카이 8층 801호입니다. 경매 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자는 성기호이며 2022.02.17 거래가액 266,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 그보다 앞선 2022.02.10 윤현철의 주민등록·점유가 시작됐고, 2022.02.14에는 같은 윤현철 명의의 전세금 266,000,000원 전세권이 설정돼 있습니다.
이후 2023.06.23 의정부시 압류가 이 사건의 선언된 말소기준권리입니다. 따라서 2022.02.14 전세권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됨이 명시돼 있습니다. 2024.02.20 등기된 임차권 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 그 기초가 되는 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022.02.10이므로 윤현철은 대항력 있는 임차인으로 분석돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5653 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 237-23 정은스카이 8층 801호 · 도로명 경기도 의정부시 평화로 599 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건 중 8층 801호 |
| 소유자 | 성기호 · 2022.02.17 매매 · 거래가액 266,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 266,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.23 의정부시 압류입니다. 그보다 앞선 2022.02.14 윤현철 전세권 266,000,000원은 매수인 인수 대상입니다. 뒤에 설정된 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 윤현철의 전입·점유가 2022.02.10으로 말소기준보다 앞서므로 임차인으로서의 대항력은 별도로 남습니다. 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현철 | 제801호 전부 · 주거(임차권등기) | 266,000,000원 | 2022.02.10 | 2022.01.24 | 2024.02.20 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
윤현철은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자도 보유했으며 배당요구도 했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 취급해야 합니다. 현재 회차 배당가정에서는 임차보증금 266,000,000원 중 237,812,000원을 배당받고 28,188,000원이 부족합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
정은스카이 동일·유사 면적 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 254,400,000원이지만, 2022년 291,000,000원·266,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 225,000,000원, 최신 거래 230,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -17.9%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 65.49㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 65.49㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 66.98㎡ | 8 | 291,000,000원 |
| 2022.02 | 65.49㎡ | 8 | 266,000,000원 |
| 2021.08 | 66.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 65.49㎡ | 2건 | 225,000,000원 |
최저매각가 242,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 107.6%입니다. 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 현재 회차 예상 인수액 28,188,000원을 더하면 실질취득은 270,188,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균보다 45,188,000원 높고 120.1%, 최신 거래 230,000,000원보다 40,188,000원 높은 수준입니다.
| 회차 | 가정 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 242,000,000원 | 28,188,000원 | 270,188,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 193,600,000원 | 75,910,400원 | 269,510,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 154,880,000원 | 114,088,320원 | 268,968,320원 |
두 번 유찰돼 최저가가 154,880,000원까지 내려가도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 114,088,320원으로 늘고, 실질취득은 268,968,320원입니다. 최근 12개월 평균 225,000,000원과 비교하면 여전히 약 119.5% 수준입니다. 이 사건은 일반 경매처럼 “유찰을 기다리면 싸진다”는 접근이 통하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 임차인 윤현철 보증금 | 266,000,000원 | 237,812,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 윤현철 | 266,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 윤현철 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.7%로 추정한 4,188,000원입니다. 이를 먼저 차감하면 임차인에게 237,812,000원이 배당되고 보증금 부족분 28,188,000원이 남습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 선순위로 차감되면 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 단독·다세대주택, 오피스텔과 중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선 가능역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 경매 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가상 801호는 오피스텔로 이용중입니다. 전세권 범위와 임차권 범위는 모두 801호 전부입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 8층이며, 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 세장형 평지이며 토지면적 858.1㎡, 공시지가 3,157,000원/㎡, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역 포함, 철도보호지구·절대보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역 저촉 등의 토지이용 제한이 표시돼 있습니다.
- 거래표본. 정은스카이는 2017.09.14 준공, 8세대이며 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 225,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 242,000,000원이 아니라 예상 인수액까지 더한 실질취득 270,188,000원을 가격 판단의 출발점으로 보세요.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 75,910,400원, 2회 유찰 시 114,088,320원으로 증가해 실질취득은 약 269,000,000원 수준에서 거의 내려가지 않습니다.
- 선순위 전세권 확인. 2022.02.14 전세권은 말소기준 2023.06.23보다 앞서며 매각물건명세서상 매수인 인수 권리로 명시돼 있습니다.
- 임차보증금 원본 확인. 윤현철의 보증금 266,000,000원, 주민등록 2022.02.10, 확정일자 2022.01.24, 배당요구 2024.02.20을 임대차계약서·지급자료와 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 의정부시·국·국민건강보험공단 압류 중 당해세가 있는지 확인해 실제 임차인 배당 및 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 경매상 근린시설 표시와 감정상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장·현황과 대조하세요.
- 명도·보증금 반환 관계. 대항력 임차인의 잔액을 인수하는 구조이므로 단순한 소유자 점유 물건처럼 명도비만 계산하면 안 됩니다.
맺으며 — “1.55억에 낙찰돼도 1.55억짜리 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 유찰된 최저가 숫자입니다. 현재 신건에서는 242,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 임차보증금 미배당 28,188,000원이 남아 실질취득은 270,188,000원입니다. 두 번 유찰돼 낙찰가가 154,880,000원으로 떨어지는 시나리오에서도 인수액이 114,088,320원으로 늘어 실질취득은 268,968,320원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 230,000,000원이고 시장 추세는 -17.9%입니다. 여기에 말소되지 않는 선순위 전세권과 대항력 임차인, 세금 압류까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율로 접근할 물건이 아니라 인수권리와 실질취득가를 먼저 계산해야 하는 물건입니다. 현재 자료 기준으로는 권리 부담과 가격 모두 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
