의정부지방법원 2025타경5974. 의정부동 태림더끌리움씨티 11층 1109호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 김성희로, 2021.05.27 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 138,400,000원입니다. 경매의 말소기준은 2024.03.06 주식회사 케이비국민카드 가압류 27,863,843원입니다. 이후 성북구 압류와 2025.12.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 최제성은 2021.05.12, 한재훈은 2021.05.18 전입한 것으로 조사됐습니다. 둘 다 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 평가합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 실제로 떠안을 금액도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2명

한재훈은 2026.01.16 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 최제성 역시 전입 외 금액·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 배당으로 전부 정리되는지, 일부 보증금이 매수인에게 남는지 판단하려면 매각물건명세서상 보증금·확정일자 내용의 확인이 핵심입니다.

② 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 시장보다 높다

태림더끌리움씨티의 면적 일치 실거래 12건이 확인됩니다. 과거 전체 평균은 88,150,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 2026.06월 69,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -20.1% 낮은 흐름입니다.

현재 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균의 135.1%입니다. 즉 임차인 인수를 한 푼도 고려하지 않아도 이미 최근 거래 기준으로 높은 가격입니다. 여기에 임차인 보증금의 미배당분이 실제 인수로 남는다면 실질취득가는 102,000,000원보다 더 높아집니다. 따라서 전체 평균 88,150,000원 대비 수치만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

이 배당표는 제공된 채권 기준 시뮬레이션으로, 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있습니다. 특히 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 미상이라 표상 매수인 인수 0원 계산을 권리분석상 확정 인수 0원으로 해석하면 안 됩니다. 소유자 잔여 11,367,633원 역시 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 인수 문제는 별개

가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 81,600,000원, 2회 유찰 시 65,280,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 표의 미배당은 등기 채권 시뮬레이션일 뿐, 임차인 보증금 미배당분을 의미하지 않습니다. 보증금이 확인되기 전에는 유찰로 최저가가 내려간다는 이유만으로 실질취득가가 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 통계 기준)

• 입지. 의정부시청 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 섞인 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경전철의정부역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역이며 북측으로 폭 약 35m 도로와 접합니다. 공시지가는 5,094,000원/㎡입니다.
• 규제. 시가지경관지구·특정용도제한지구·역사문화환경보존지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구 등이 확인됩니다.
• 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있으며 최근 거래 흐름도 이전 대비 -20.1%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인이 최우선. 한재훈·최제성의 보증금과 확정일자를 확인해야 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 배당요구 범위 확인. 한재훈은 2026.01.16 배당요구가 확인되지만 최제성의 배당요구 여부는 미상입니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 75,500,000원과 최신 거래 69,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 88,150,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -20.1%이므로 현재 감정가 102,000,000원을 시장 기준점으로 삼기 어렵습니다.
• 성북구 압류 영향 확인. 제공 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류에서 재확인해야 합니다.

맺으며 — “현재 가격도 높고, 인수액도 아직 안 보인다”

이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가 102,000,000원이 최근 12개월 평균 75,500,000원의 135.1%로 이미 높습니다. 최신 거래는 69,000,000원이고, 최근 시장 흐름도 -20.1%입니다. 가격만으로도 신건 응찰에 가점을 줄 근거가 없습니다.

권리 쪽은 더 보수적으로 봐야 합니다. 말소기준 2024.03.06보다 앞서 전입한 한재훈·최제성 두 사람이 실제 임차인으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상이며, 매수인 인수액과 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 ‘인수 0원’만 믿고 접근해서는 안 됩니다.

최근 시세 이상인 가격, -20.1% 하락 추세, 평균 1.9회 유찰 통계, 그리고 보증금 미상 임차인 2명. 이 네 요소가 겹친 현재 회차의 결론은 권리 확인 전 보류, 가격 면에서도 보수적 접근입니다.