의정부지방법원 2025타경6113. 의정부시 장암동 장암동아아파트 110동 5층 501호입니다. 감정평가상 방3·거실·욕실·주방 겸 식당·발코니 구조로 이용 중인 아파트이고, 건물은 철근콘크리트조 25층 중 5층입니다. 현재 소유자는 김시원이며 2021년 10월 29일 거래가액 375,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 기준은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 300,300,000원입니다. 그 뒤 2022년 설정된 참금융대부 근저당권 75,000,000원과 전세권 5,000,000원은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 1997년 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2014년 8월 29일 이미 말소됐습니다. 따라서 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 장암동 20 장암동아아파트 110동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·욕실·주방겸 식당·발코니 등 · 25층 중 5층 |
| 소유자 | 김시원 (2021.10.29. 소유권이전 · 거래가액 375,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 272,320,731원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제가 없습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021년 10월 29일 신한은행 근저당입니다. 이후 설정된 참금융대부 근저당 75,000,000원, 참금융대부 전세권 5,000,000원, 그리고 2025년 12월 17일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 10.2% 낮다
장암동아 동일 면적은 전용 약 59.93㎡로 매칭됐고, 2026년 5월부터 8월까지 최근 거래 12건의 평균은 317,250,000원입니다. 현재 최저매각가 285,000,000원은 이 최근 평균의 89.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.93㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 15 | 329,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 22 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 6 | 327,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 18 | 296,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 17 | 327,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 24 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 317,250,000원 |
가격 분포는 280,000,000원~340,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 315,000,000원입니다. 신건 최저가 285,000,000원은 최신 거래보다 30,000,000원 낮고, 최근 평균보다 32,250,000원 낮습니다. 다만 2026년 7월 3층에서 280,000,000원 거래가 있었기 때문에, 최저가 2.85억을 최근 거래 전체의 절대 저점이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 300,300,000원 | 280,210,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사참금융대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 주식회사참금융대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 380,300,000원 가운데 예상 배당액은 280,210,000원, 미배당액은 100,090,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 285,000,000원 | 280,210,000원 | 100,090,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 156,292,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 201,253,600원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 미배당 채권을 매수인이 보전해야 하는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장암동주민센터 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·각급 학교·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 단지. 동아는 총 1,488세대이며 사용승인일은 1997.06.27입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 철도보호지구·소하천구역·교육환경 보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래가는 280,000,000원부터 340,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 재확인. 말소기준은 2021.10.29 신한은행 근저당 300,300,000원이며 이후 참금융대부 근저당·전세권은 소멸 대상입니다.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 317,250,000원, 최신 거래는 315,000,000원, 최근 최저 거래는 280,000,000원입니다. 이 범위에서 5층 501호의 개별 상태를 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 명도·점유. 소유자 김시원의 점유 상태와 실제 인도 상황은 입찰 전 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 최근 평균 아래
이 물건은 권리와 가격 두 축이 모두 비교적 명확합니다. 2021년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 참금융대부 근저당과 전세권은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 285,000,000원으로 최근 12개월 평균 317,250,000원의 89.8%이며, 최신 거래 315,000,000원보다도 30,000,000원 낮습니다. 반면 같은 기간 280,000,000원 거래도 있어 현재 최저가가 최근 시장의 최저점보다 낮지는 않습니다. 따라서 결론은 “권리상 안전하고 최근 평균 대비 가격 여유가 있으나, 2.80억 저가 거래까지 감안해 응찰가를 세밀하게 정할 물건”입니다.
