진행 위험 신호
-
기각
2026.06.26
채권자대리인 두O 기각결정정본 발송
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정
2026.11.30
4회 · 최저 76,832,000원
A
매력지수78
유찰 1회
부동산강제경매
2025타경42869 · 평택지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9684㎡
낙찰가
유찰 1회 후 낙찰
256,000,000원
2억 5,600만
감정가 320,000,000원
최저매각가 224,000,000원
최저가 대비 +14%
낙찰일
08-03
낙찰 완료
평택지원
1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
2,240만원
최저가의 10% · 22,400,000원
실거래 대비
▼ 12.7%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
2.93억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
권리 안전형(인수 0원)이며 1회 유찰로 최저가가 최근 시세의 약 74% 수준까지 내려와 가격 메리트가 확보된 물건입니다.
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가격
최저가 224,000,000원 = 최근 12개월 평균 301,625,000원의 74.3% 수준
-
자금
입찰보증금 약 22,400,000원 · 인수액 0원
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리스크
근저당·가압류는 매각으로 소멸. 2순위 근저당 일부 미배당은 매수인 인수 없음
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (12)
법원경매 권리분석 · 아파트
권리는 안전하고, 1회 유찰로 가격 메리트가 생겼다 — 평택 용이반도유보라 601호
수원지방법원 2025타경42869 · 경기도 평택시 용이동 492-1 용이반도유보라아파트 303동 6층 601호
감정가 3.2억 · 최저매각가 2.24억(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.03 · 강제경매
78점
매력지수 A등급 · 권리 안전·인수 0원에 1회 유찰로 시세 대비 가격 메리트 확보
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수 위험이 없으며, 최저가가 최근12개월 평균 대비 74.3%로 낮아 가격 경쟁력이 있음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸합니다. 감정가 3.2억에서 1회 유찰되어 최저가 2.24억까지 내려왔으며, 최근 12개월 실거래 평균 3.016억 대비 약 74.3% 수준으로 가격 메리트가 생긴 물건입니다.
실거래 평균
301,625,000원
최근 12개월 8건
수원지방법원 2025타경42869. 평택시 용이동 용이반도유보라아파트 303동 601호 아파트입니다. 권리구조는 단순합니다. 2011년 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 발생한 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 부담하는 인수권리는 없습니다.
핵심은 가격입니다. 감정가 3.2억원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2.24억원입니다. 동일 평형 최근 거래와 비교하면 최근 12개월 평균 대비 약 74% 수준으로 접근 가능한 가격대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42869 |
|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 492-1 용이반도유보라아파트 303동 6층 601호 |
|---|
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
|---|
| 소유자 | 이미정 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 |
|---|
| 신청채권자 / 청구액 | 최윤철 / 107,575,731원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.03 |
|---|
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인 조사 대상은 없으며, 대항력 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 2011년 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 최윤철 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.06 | 84.82㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 84.82㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 300,583,333원 |
최근 12개월 평균 거래가는 301,625,000원, 최신 거래는 2026년 6월 290,000,000원입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 74.3%로 가격 여유가 있습니다.
✅ 가격 메리트 1회 유찰로 감정가 대비 70% 수준까지 내려온 상태입니다. 최근 거래 수준과 비교해도 할인 폭이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 국민은행 근저당권(을구 1번) | 201,360,000원 | 201,360,000원 |
| 국민은행 근저당권(을구 4번) | 24,000,000원 | 18,704,000원 |
| 최윤철 가압류 | 90,450,000원 | 0원 |
감정가 vs 실거래 시세
최저가 2.24억은 최근 12개월 평균 3.016억 대비 낮은 수준입니다.
✅ 권리 관점 근저당·가압류 등 후순위 권리는 매각으로 정리되며, 임차인 인수 부담도 없어 권리 분석 난도는 낮습니다.
⚠️ 확인 포인트 배당에서 일부 채권 미배당이 발생하지만 이는 채권자 문제이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 용이초등학교 남측 인근으로 주변에 아파트단지·공원·근린생활시설이 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 환경. 480세대 규모 용이반도유보라 단지이며 2010년 준공 아파트입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며 후순위 권리는 소멸합니다.
- 가격 판단. 최근 12개월 평균 대비 74.3% 수준이므로 가격 메리트가 있는 구간입니다.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없으나 실제 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전 + 유찰 가격” 조합
이 물건은 권리상 위험보다 가격 판단이 중요한 사례입니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수금액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저가가 최근 시세 대비 충분히 낮아져, 신건 대비 매수 기회가 만들어졌습니다. 권리는 안전하고 가격은 개선된 물건으로 평가됩니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 평택시 용이동 492-1 용이반도유보라아파트 303동 6층601호
2025-11-20 17:03
- * 현점유자 이*정 면담결과, 본인은 채무자겸소유자로서 거주하고 있으며, 임차인은 없다고 함. 원*희 같이 거주하고 있으나, 임차인은 아니라고 함. 안내문 교부함.
- * 전입세대확인서 신청결과, 채무자겸소유자 세대 등재되어 있음. 전입세대확인서, 주민등록표등본 첨부.
- * 외국인체류확인서 신청결과, 등재인 없음. 외국인체류확인서 첨부.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-03
10:00
1층 경매법정
최저매각가
2억 2,400만원
▼ 30% 감정가 3억 2,000만
입찰 보증금
2,240만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-08-10
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
3억 2,000만→2억 2,400만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-01 |
유찰 |
3억 2,000만원 |
| 2 |
2026-08-03 |
대기 |
2억 2,400만원 |
건물·단지 정보
K-apt
용이반도유보라아파트
303동 6층601호
현신7길 43 (용이동,용이반도유보라아파트)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
층수 · 단지 최고
지상 최고 18층
현 매물 6층
연식
16년차 · 준공 2010년 11월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
개별난방
위탁관리
계단식
분양
아파트
시공 반도건설
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 5가지 평형
K-apt 관리/전용 비율 1.00
26평형
공급 ~85㎡
전용 85㎡ · 155건
31평형
공급 ~102㎡
전용 102㎡ · 118건
34평형
공급 ~113㎡
전용 113㎡ · 34건
38평형
공급 ~125㎡
전용 125㎡ · 36건
47평형
공급 ~156㎡
전용 156㎡ · 3건
K-apt 평형 분포K-apt V4 · 3-bucket 집계
단지 평균 전용 100.9㎡ (약 30.5평)
470세대 구성
196세대 · 60~85㎡ (18~26평)
274세대 · 85~135㎡ (26~41평)
주변 환경K-apt V4 detail
복지관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
31,130.0㎡
≈
9,416.8평
소유
개인
소재
경기도 평택시 용이동 · 492-1
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
434억 5,748만원
1,396,000원/㎡ × 31,130.0㎡
▼
감정가 1%
▲
+56.7%
· 연평균 +4.4%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (3)
상대보호구역
저촉
절대보호구역
저촉
토지거래계약에관한허가구역
호재 (2)
완충녹지
접함
중로2류(폭 15m~20m)
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경기도 평택시 용이동 492-1 용이반도유보라아파트 303동 6층601호
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