의정부지방법원 2025타경6205. 경기도 포천시 어룡동 드림힐 103동 1층 101호, 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 210,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 현재 확인되는 소유자는 오현식이며, 경매를 신청한 채권자는 수협은행, 청구금액은 181,863,530원입니다.
권리의 기준점은 2020년 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 218,400,000원이고, 이후 설정된 이인주 근저당권 150,000,000원과 우리카드·수협은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 307-1 드림힐 103동 1층101호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 아스팔트 싱글지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 오현식 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 181,863,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 3번 수협은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 청천새마을금고 근저당권은 2020.07.15 해지로 말소됐고, 말소기준 이후의 이인주 근저당권과 우리카드 가압류, 수협은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 삼성카드 가압류도 2025.06.02 해제돼 등기상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 210,000,000원
드림힐 103동은 8세대, 사용승인일은 2019.11.22로 확인됩니다. 대상 면적 정보는 71.6㎡이나 면적 일치 여부가 확인되지 않아, 이 자료만으로 개별 호수의 적정 시세를 산정할 수는 없습니다. 또한 최근 실거래 금액이 제시되지 않아 감정가 210,000,000원이 시장가격 대비 높은지 낮은지 직접 비교할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 218,400,000원 | 206,260,000원 |
| 3. 근저당 · 이인주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,877,737원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 수협은행 | 5,178,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 379,455,876원, 현재 회차 예상 배당액은 206,260,000원, 미배당은 173,195,876원입니다. 배당 부족액은 채권자 측 미회수 문제이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 어룡1통교차로 남서측 인근으로 소규모 공장·창고·다세대주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 급·배수시설, 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역·비행안전제5구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 288,800원/㎡, 토지면적은 555.0㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유자를 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 을구 3번 수협은행 근저당권이 말소기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 210,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 인근 다세대 실거래를 별도로 확인하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원으로 제시돼 있으므로 가격과 자금계획을 회차별로 비교하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제5구역·토지거래계약에관한허가구역 등 제한사항의 적용범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 점유와 가격
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.03 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 다세대 물건의 실제 위험은 등기만으로 끝나지 않습니다. 감정평가에 임대관계 미상이라고 적혀 있고 최근 실거래 자료도 없어, 현재 신건 최저가 210,000,000원의 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 검토 가능, 점유와 가격은 추가 확인으로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
