수원지방법원 2025타경42919. 안성시 금광면 홍익아파트 101동 9층 914호로, 전용면적은 38.984㎡이고 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트벽식조 건물의 9층입니다. 사용승인일은 2001년 4월 20일이며, 현재 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
이 물건의 등기부는 과거 권리관계가 복잡해 보이지만, 시간순으로 보면 2001년의 공동담보 근저당권과 전세권, 다수 가압류·압류가 2003년부터 2005년 사이 말소 또는 일부포기 처리된 뒤, 2005년 3월 18일 국민은행 근저당권이 설정된 구조입니다. 선언된 말소기준권리는 2005년 3월 18일 국민은행 근저당권 26,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42919 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 금광면 신양복리 139-1 홍익아파트 제101동 제9층 제914호 도로명: 경기도 안성시 금광면 종합운동장로 132 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 38.984㎡ · 지하 1층~지상 15층 중 9층 |
| 소유자 | 강은숙 (2008.09.16. 거래가 51,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 68,224,499원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 규모 | 홍익아파트 · 1,719세대 · 2001.04.20. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 인수 계산 0원, 과거 말소기재 확인이 관건
말소기준권리 이후 설정된 국민은행 근저당권 16,800,000원·69,300,000원, 신한카드 가압류 24,791,308원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2011년과 2016년의 압류도 각각 해제·말소 기재가 있습니다.
② 가격 구조 — 30% 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 92,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 64,400,000원입니다. 감정가 대비 70.0%이며, 최저가 기준 입찰보증금 10%는 6,440,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 64,400,000원 | 62,840,800원 | 61,510,968,614원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 61,529,940,854원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 61,543,221,423원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 이 계산만으로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 동일 면적의 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율과 시장가 할인율은 서로 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,559,200원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 44,694,000,000원 | 62,840,800원 |
| 을구 2(전 2)번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 12,383,300,000원 | 0원 |
| 을구 3(전 3)번 전세권 · 주식회사에넥스 | 19,500,000원 | 0원 |
| 갑구 2(전 2)번 가압류 · 엘지오티스엘리베이터유한회사 | 399,850,000원 | 0원 |
| 갑구 3(전 3)번 가압류 · 기술신용보증기금 | 1,150,600,000원 | 0원 |
| 갑구 3(전 3)번 가압류 · 신용보증기금 | 962,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4(전 4)번 가압류 · 대한주택보증주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 한라콘크리트주식회사 | 238,542,700원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 350,082,706원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 한라콘크리트주식회사 | 238,542,700원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 16,800,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 69,300,000원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 신한카드주식회사 | 24,791,308원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 61,573,809,414원 중 62,840,800원이 배당되고, 미배당액은 61,510,968,614원으로 계산됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성맞춤종합운동장 남측에 인접하며, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재한 근교농촌지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 일반버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층~지상 15층 건물입니다. 도시가스·개별난방·승강기·화재탐지 및 소화설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접하고 단지 내 도로를 통해 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역이며, 중로1류에 저촉됩니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우 적용되는 토지거래계약 허가구역입니다.
- 토지. 토지면적 74,885㎡, 지목은 대, 공시지가는 347,700원/㎡입니다. 서하향 완경사지를 계단식으로 평탄하게 조성한 부정형 토지입니다.
- 환금성. 1,719세대 규모의 아파트로 단지 규모는 크지만, 근린생활시설·농경지가 혼재한 근교 입지와 전용 38.984㎡의 소형 면적 특성을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2001년 공동담보권 원본 대조. 을구 1·2번 근저당권의 2005.03.28. 일부포기 등기가 해당 호실에 미치는 효과와 현재 등기 상태를 다시 확인하세요.
- 배당표 정합성. 배당 시뮬레이션은 과거 을구 1번 근저당권에 62,840,800원을 배당하는 구조입니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 법원 문건과 세무 관련 자료에서 당해세 여부와 금액을 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 홍익아파트 전용 38.984㎡ 전후의 현장 매물과 최근 거래가격을 조사하세요.
- 공용부분 사용. 출입문 앞 복도 일부에 출입문과 샤시를 설치해 전실과 유사하게 사용 중입니다. 공용부분이므로 철거·원상회복 또는 관리주체와의 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자, 전입세대, 관리비 체납과 인도 조건은 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담 문제가 생길 수 있으므로 관리사무소에 체납 내역을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 임차인이 없고 시나리오상 매수인 인수액도 0원이어서, 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다. 현재 최저가 64,400,000원은 감정가 92,000,000원의 70%로 내려왔고, 아파트라는 용도와 1,719세대의 단지 규모도 기본적인 환금성 측면에서는 긍정적입니다.
다만 권리부에는 2001년의 대규모 공동담보권과 다수 가압류·압류 이력이 있고, 등기부에는 말소·일부포기 기재가 있는 반면 배당 시뮬레이션은 과거 근저당권을 선순위로 반영하고 있습니다. 여기에 당해세 가능성과 공용복도 전실 사용 문제, 실거래 비교가격 부재가 겹칩니다. 결론은 인수 계산은 0원, 입찰 판단은 원본 대조 후입니다. 6,440만원이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 과거 권리의 현재 효력과 실제 시장가격입니다.
