수원지방법원 2025타경42921. 평택시 진위면 청호리 42-2, 42-3, 46-3 및 에이동을 함께 매각하는 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 지목이 공장용지이고 이용상황은 공업용이며, 571.0㎡·자연녹지지역으로 표시돼 있습니다. 등기상 소유자는 김생철이고, 현재 강제경매는 주식회사엔글로벌의 2025.11.07 경매개시결정으로 진행된 구조입니다.
권리관계의 중심은 2006.02.14 설정된 중소기업은행 근저당 480,000,000원입니다. 이보다 앞선 2005.12.07 김생철 명의 가압류 290,000,000원이 있었지만, 근저당 설정 전에 이미 해제돼 2006.02.09 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 말소기준 이전 권리는 확인되지 않으며, 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 청호리 42-2, 42-3, 46-3 에이동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 공업용 · 571.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김생철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 997,775,000원 / 997,775,000원 (신건·0회 유찰) |
| 채권자 / 청구금액 | 주식회사엔글로벌 / 649,951,866원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 목록 4, 5는 목록 2의 대지 |
① 권리 흐름 — 선순위 가압류는 이미 말소
가장 주의해서 볼 등기는 말소기준보다 앞선 2005.12.07 가압류입니다. 날짜만 보면 선순위이지만 2006.02.07 해제됐고 2006.02.09 말소등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 가압류가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 말소기준은 2006.02.14 중소기업은행 근저당 480,000,000원이며, 2010년 추가 근저당과 2021년 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치케이이엔지 | 2025.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 현종국 | 2023.07.10 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 현종국의 전입일은 2023.07.10, (주)에이치케이이엔지는 2025.08.13로 모두 2006.02.14 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 전입일을 기준으로는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 특정되지 않았으므로, 임차인의 배당 가능성과 점유 부분은 매각물건명세서 및 임대차계약서로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 100%를 할인 가격으로 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 997,775,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액 역시 997,775,000원입니다. 1회 유찰 시 798,220,000원, 2회 유찰 시 638,576,000원으로 내려가지만, 이는 법원 유찰 시나리오일 뿐 공업용 부동산의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.
| 지목 / 이용상황 | 공장용지 / 공업용 |
|---|---|
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 개별공시지가 | 457,500원/㎡ |
| 지형 / 형상 | 평지 / 사다리형 |
| 도로 접면 | 세로한면(가) |
| 토지 규제 | 가축사육제한구역 · 비행안전제3구역(전술) · 자연녹지지역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 997,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 12,377,750원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 김생철 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 215,397,250원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 엔글로벌 | 1,687,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사엔글로벌 | 미상 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사엔글로벌 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 배당액은 985,397,250원, 미배당은 1,712,102,750원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 아파트가 아닌 기타 + 토지 물건이며, 토지는 공장용지·공업용으로 표시돼 있습니다. 주거용 실거래나 아파트 낙찰가율을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 토지 형태. 571.0㎡, 평지·사다리형이며 도로 접면은 세로한면(가)입니다. 차량 진입과 실제 도로 폭, 대형 차량 회전 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제. 자연녹지지역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역(전술) 규제도 함께 표시돼 있습니다.
- 환금성. 공업용 부동산은 사용 목적과 인허가 조건에 맞는 실수요자가 제한될 수 있습니다. 감정가가 같더라도 건물 상태와 영업 활용 가능성에 따라 매수층이 크게 달라집니다.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당 2건 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 실제 채권잔액과 다른 공동담보 부동산의 처분 여부가 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가압류 말소 원본 확인. 2005.12.07 가압류가 2006.02.09 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 배당표 불일치 확인. 말소된 가압류 290,000,000원이 배당 시나리오에 포함된 이유를 채권계산서와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 임차인 계약 확인. 실제 임차인 2명의 보증금·확정일자·배당요구·점유 부분과 사업장 사용 현황을 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 비용과 기간은 남습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 4, 5가 목록 2의 대지로 기재돼 있으므로 각 필지·건물의 경계, 출입로, 현황과 공부 일치 여부를 확인하세요.
- 토지거래허가 및 용도 제한. 토지거래계약에관한허가구역, 자연녹지지역, 비행안전구역에서 예정 사업이 가능한지 관할 행정기관에 확인하세요.
- 가격 상한 산정. 997,775,000원은 감정가의 100%입니다. 동일 용도·입지의 공장용지와 건물 실거래, 임대수익, 철거·보수비를 반영해 별도 상한가를 정해야 합니다.
- 공동담보 채무 확인. 두 근저당의 실제 잔액과 공동담보목록의 다른 부동산 처리 결과를 확인해 배당 구조를 재검산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이전에 존재했던 가압류는 이미 말소됐고, 임차인 2명도 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 소멸한다고 해서 신건 최저가 997,775,000원이 저렴해지는 것은 아닙니다. 공장용지·공업용 부동산은 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어렵고, 자연녹지지역·토지거래허가구역·비행안전구역 등의 활용 제한도 함께 검토해야 합니다.
여기에 등기상 말소된 가압류가 예상배당에 290,000,000원으로 반영된 불일치가 있습니다. 이는 매수인 인수 위험을 뜻하지는 않지만, 배당 구조를 그대로 신뢰하기 전에 법원 원문을 확인해야 한다는 신호입니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격과 활용성·배당 검증은 보류입니다. 감정가 100% 신건에서 서두르기보다, 현장 사용 가능성과 비교 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.