제주지방법원 2025타경8331. 서귀포시 남원읍 디자인타운 3층 310호로, 감정상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중입니다. 소유자 홍도연은 2021년 8월 23일 매매계약을 원인으로 거래가액 297,000,000원에 취득했고, 2021년 9월 8일 소유권이전과 동시에 신평새마을금고 근저당권 157,300,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차권자 고경식의 임대차계약일은 2021년 8월 18일, 확정일자는 2021년 8월 19일이지만 전입신고와 점유개시는 2021년 9월 8일입니다. 권리판정상 전입이 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없고, 2023년 9월 18일 설정된 주택임차권등기 역시 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 1352 디자인타운 3층 310호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형연립) · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 홍도연 (2021.08.23. 매매 · 거래가액 297,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 341,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2017.12.12 |
| 단지 규모 | 디자인타운 40세대 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 인수는 0원
과거 2021년 2월 3일 서귀포시 압류가 있었지만 2021년 7월 30일 해제로 말소됐습니다. 2017년 설정된 아시아신탁 명의 신탁도 2021년 9월 8일 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 9월 8일 신평새마을금고 근저당권이며, 이후 주택임차권등기와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고경식 | 3층 310호 전부 | 130,000,000원 | 2021.09.08 / 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
2023.09.18 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 전입신고가 말소기준권리보다 후순위로 판정되어 대항력이 없으며, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
디자인타운의 비교 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 312,083,333원이지만, 2021년의 480,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 295,000,000원, 최신 거래 190,000,000원, 그리고 최근 구간이 이전 구간보다 6.5% 하락했다는 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 80.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 78.64㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 79.75㎡ | 2 | 221,000,000원 |
| 2024.06 | 84.05㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2024.05 | 81.58㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2023.04 | 78.61㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 84.05㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2021.10 | 79.54㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2021.09 | 84.75㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.09 | 76.96㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 84.05㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2021.06 | 84.05㎡ | 2 | 261,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 295,000,000원 |
현재 실질취득액 341,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.6%입니다. 금액으로는 최근 평균보다 46,000,000원 높습니다. 최신 실거래도 2026년 5월 190,000,000원이므로, 현재 최저가를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다. 2026년 3월에는 400,000,000원 거래도 있어 표본 편차가 크지만, 최근 가격 흐름 자체는 -6.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,574,000원 |
| 1. 근저당 · 신평새마을금고 | 157,300,000원 | 157,300,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신평새마을금고 | 130,000,000원 | 48,126,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 417,300,000원 중 335,426,000원이 배당되고 81,874,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 채권자의 부족분이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 341,000,000원 | 335,426,000원 | 81,874,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 272,800,000원 | 268,180,800원 | 149,119,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 218,240,000원 | 214,384,640원 | 202,915,360원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원초등학교 남서측 인근으로 학교시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주택지대이며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 3층 310호이며, 사용승인일은 2017.12.12입니다. 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 8m 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 40세대 규모의 도시형생활주택(단지형연립)이며 실거래 가격 편차가 190,000,000원부터 480,000,000원까지 큽니다. 최근 구간 가격 추세는 -6.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세로 오인하지 않기. 현재 341,000,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 115.6%입니다. 최저가라는 이유만으로 저가 매수로 평가할 수 없습니다.
- 실거래 편차 확인. 2026.03 거래 400,000,000원과 2026.05 거래 190,000,000원이 함께 존재합니다. 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 원본 거래와 대조할 필요가 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 고경식의 임차권등기는 후순위·대항력 없음으로 판정돼 인수액은 0원이지만, 입찰 전 매각물건명세서와 등기부의 전입·점유·배당요구 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 1회 유찰 시 272,800,000원, 2회 유찰 시 218,240,000원으로 내려가며, 각 회차에서도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 임차인 보증금 130,000,000원이 눈에 띄지만, 핵심은 그 보증금을 낙찰자가 인수하지 않는다는 점입니다. 말소기준권리는 2021년 9월 8일 신평새마을금고 근저당권이고, 고경식의 전입은 후순위로 판정돼 대항력이 없으며 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리돼 있다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 현재 실질취득액 341,000,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원보다 높고, 최신 거래는 190,000,000원, 최근 가격 추세는 -6.5%입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.7회입니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 신건 가격은 보수적으로 볼 물건”입니다.
