제주지방법원 2025타경8331. 서귀포시 남원읍 남원리 디자인타운 3층 310호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용되는 집합건물이며, 전용면적은 약 85.317㎡입니다. 소유자 홍도연은 2021년 8월 23일 매매계약을 통해 297,000,000원에 취득했고, 2021년 9월 8일 소유권이전과 함께 신평새마을금고의 채권최고액 157,300,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이후 임차인 고경식이 보증금 130,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 주택도시보증공사가 2025년 6월 24일 강제경매개시결정을 받았습니다. 2026년 3월 5일에는 신평새마을금고의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 현재는 감정가의 70%인 238,700,000원에서 진행하는 1회 유찰 물건입니다.
권리분석에서는 말소기준 이후 임차권의 인수 여부가 핵심이고, 투자 관점에서는 최근 거래가격의 편차와 하락 추세가 핵심입니다. 특히 최근 12개월 거래 2건의 가격 차이가 커 평균만으로 적정 응찰가를 결정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 1352 디자인타운 3층 310호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원회관로 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형연립) |
| 전용면적 / 층 | 약 85.317㎡ · 5층 건물 중 3층 310호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 승강기 및 난방설비 |
| 사용승인일 | 2017.12.12 |
| 단지 규모 | 디자인타운 · 40세대 |
| 소유자 | 홍도연 (2021.09.08 소유권이전 · 거래가 297,000,000원) |
| 감정가 | 341,000,000원 |
| 최저매각가 | 238,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 별도 경매신청 | 신평새마을금고 · 2026타경10279 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 현재 인수 예상액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수 대상은 아니다
말소기준권리는 2021년 9월 8일 신평새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 157,300,000원이고, 매각 시 말소되는 권리로 분석됩니다. 이후 등기된 고경식의 임차권 및 두 건의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.3억, 대항력 없음
확인되는 실제 임차인은 고경식 1명입니다. 임대차계약일은 2021년 8월 18일, 확정일자는 2021년 8월 19일이며, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 9월 8일입니다. 2023년 9월 18일 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고경식 | 3층 310호 전부 | 130,000,000원 | 없음 | 배당순위 확인 | 인수 0원 |
| 임대차계약일 | 2021.08.18 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.08.19 |
| 주민등록일 | 2021.09.08 |
| 점유개시일 | 2021.09.08 |
| 임차권등기일 | 2023.09.18 (을구 2번) |
| 보증금 | 130,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2023.09.18 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 효력 |
| 우선변제 | 확정일자 있음 · 실제 배당순위 및 배당액 확인 필요 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등기돼 있습니다. 다만 임차인 고경식의 보증금과 공사의 청구액이 모두 130,000,000원이라는 사실만으로 양자를 별도의 임차보증금으로 더하거나, 보증금 반환채권의 대위·승계 관계를 확정할 수는 없습니다. 실제 배당채권 관계는 관련 증빙과 배당요구 서류를 통해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균은 낮아졌고, 최신 거래는 더 낮다
디자인타운의 유사 면적 실거래는 총 12건 확인됩니다. 전체 평균은 312,083,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 수치입니다. 가격 판단에 우선할 최근 12개월 거래는 2건, 평균 295,000,000원입니다. 특히 최근 거래 사이의 가격 차이가 매우 크다는 점에 주목해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 (최신) | 80.86㎡ | 2층 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 78.64㎡ | 5층 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 79.75㎡ | 2층 | 221,000,000원 |
| 2024.06 | 84.05㎡ | 4층 | 310,000,000원 |
| 2024.05 | 81.58㎡ | 5층 | 280,000,000원 |
| 2023.04 | 78.61㎡ | 5층 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 84.05㎡ | 3층 | 268,000,000원 |
| 2021.10 | 79.54㎡ | 5층 | 480,000,000원 |
| 2021.09 | 84.75㎡ | 5층 | 360,000,000원 |
| 2021.09 | 76.96㎡ | 5층 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 84.05㎡ | 4층 | 310,000,000원 |
| 2021.06 | 84.05㎡ | 2층 | 261,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 295,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 312,083,333원 |
유사 전용면적 실거래 비교입니다. 경매 대상 전용면적 85.317㎡와 각 거래의 면적·층·상태가 같지 않으므로 개별 호실의 확정 시세로 볼 수 없습니다.
최저가 238,700,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원보다 56,300,000원 낮습니다. 비율로는 80.9%여서 평균 대비 할인된 모습입니다. 하지만 최근 평균의 표본은 2건뿐이고, 2026년 3월 거래 400,000,000원과 2026년 5월 거래 190,000,000원 사이에는 상당한 격차가 있습니다.
무엇보다 가장 최근 거래가 190,000,000원이라는 사실이 중요합니다. 현재 최저가는 이 거래보다 48,700,000원 높고, 최신 거래가의 약 125.6%입니다. 최근 거래 평균이 비교적 높다는 이유만으로 238,700,000원의 응찰가를 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,700,000원 가정)
현재 최저가에서 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용은 4,141,800원입니다. 제시된 배당 추정 순서에 따라 신평새마을금고 근저당에 157,300,000원, 주택도시보증공사에 77,258,200원이 배정됩니다. 나머지 신청채권과 소유자에게 배분할 잔여액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,141,800원 |
| 1. 근저당 · 신평새마을금고 | 157,300,000원 | 157,300,000원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 77,258,200원 |
| 3. 임의경매 · 신평새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 417,300,000원 | 234,558,200원 |
채권 미배당 추정 합계 182,741,800원 · 소유자 잔여 0원 · 매수인 인수 예상 0원. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 238,700,000원 | 182,741,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 167,090,000원 | 253,349,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 116,963,000원 | 302,774,482원 | 0원 |
유찰이 추가로 발생할 경우 예상 최저가는 167,090,000원, 그다음은 116,963,000원입니다. 임차인에게 대항력이 없다는 판정에 따라 각 시나리오에서 매수인 인수 예상액은 0원으로 유지됩니다. 다만 미배당 채권액은 낙찰자가 승계하는 금액이 아니라 채권자 측에서 회수하지 못하는 것으로 추정된 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 남원읍 남원리 소재 남원초등학교 남서측 인근입니다. 학교시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 주택지대로 주위환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2017년 12월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 외벽은 타일·제주석타일·징크판넬 마감 등이며 기본 위생설비, 난방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 공동주택 부지로 이용됩니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역 등입니다. 규제별 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 387,900원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 실거래 시세와 다른 지표입니다.
- 공부 일치. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 디자인타운은 40세대 규모의 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 실거래 표본이 적고 최근 거래가격의 편차가 커 재매각 시 매수층과 적정 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선. 현재 최저가 238,700,000원은 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 최근 평균 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 면적·층·향·내부 상태 등 차이를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세는 -6.5%입니다. 거래 2건의 평균만으로 시장가격을 확정하지 말고 추가 유사 거래와 매도 호가를 대조하세요.
- 임차인 대항력 재확인. 고경식의 전입·점유개시일은 2021.09.08이며 대항력 없음으로 분석됩니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기 원본을 대조하세요.
- 실제 점유·명도. 주택임차권등기가 존재하지만 현재 실점유자는 확정되지 않았습니다. 점유 현황 및 인도 협의 가능성을 확인하고 명도 관련 비용을 검토하세요.
- 배당 중복 여부. 신평새마을금고 근저당과 별도 임의경매 채권이 중복 계산됐는지, 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금의 관계가 무엇인지 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 제시된 최저가 시나리오는 167,090,000원과 116,963,000원입니다. 다만 유찰 여부는 확정된 것이 아니므로 현재 회차의 응찰 가능성과 함께 판단하세요.
- 관리비·조세·추가 비용. 체납 관리비 중 승계 대상 공용부분, 조세채권 및 취득 관련 비용을 확인하세요. 예상 인수 보증금 0원과 총 취득 부대비용 0원은 다른 의미입니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 기일정보와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가여도 최신 시세보다 높다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 신평새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 고경식의 보증금 130,000,000원은 매수인 인수 대상이 아닌 것으로 분석됩니다. 과거 압류와 신탁등기도 말소됐으므로, 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 감정가 341,000,000원에서 1회 유찰돼 238,700,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균 295,000,000원은 거래 단 2건의 평균입니다. 그중 최신 거래는 190,000,000원으로, 현재 최저가보다 48,700,000원 낮습니다.
더욱이 시세 추세는 -6.5% 하락이고, 단지는 40세대 규모의 단지형연립입니다. 최근 거래의 가격 편차와 제한적인 거래 표본을 고려하면, 평균 대비 할인율에 높은 가격 가점을 주기 어렵습니다. 추가 유찰 시 가격 부담은 완화될 수 있지만, 낙찰 여부 및 적정 시세는 별도 검증해야 합니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮으나, 현재 가격의 매력은 보류입니다. 권리 안전성만 보고 입찰할 사건이 아니라 최신 실거래와 환금성을 기준으로 응찰가를 보수적으로 결정해야 하는 물건입니다.
