수원지방법원 2025타경42952. 평택시 동삭동 더샵지제역센트럴파크3블럭 305동 9층 903호, 전용면적 83.71㎡ 아파트입니다. 2021년 사용승인된 27층 건물의 9층 물건으로, 감정평가상 방 3개·드레스룸·알파룸·화장실 2개·거실· 식당·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 440,000,000원에서 한 차례 유찰된 308,000,000원입니다.
가격만 놓고 보면 분명 눈에 띕니다. 같은 단지 동일 면적대 최근 실거래 평균이 423,083,333원인데, 매수인 인수액을 더한 실질취득액은 308,000,000원으로 시세 평균의 72.8%입니다. 하지만 이 할인 폭을 온전히 가격 메리트로 인정하려면 먼저 대지권이 실제로 존재하고 취득 가능한지, 그리고 배당표에 반영된 근저당 채권관계가 등기부와 일치하는지를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 941 더샵지제역센트럴파크3블럭 제305동 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.71㎡ · 27층 중 9층 |
| 이용상태 | 방3·드레스룸·알파룸·화장실2·거실·식당·발코니 등 |
| 소유자 | 김정길 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 308,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크(변경 전 상호 주식회사대구은행) / 191,682,423원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 대지권 | 미등기 · 평가가격에는 대지권 가격이 포함됐으나 대지권 유무는 불분명 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 대지권은 별도 확인
말소기준권리는 2021.02.09. 접수된 주식회사대구은행의 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 실거래 평균의 72.8%
더샵지제역센트럴파크3BL은 1,280세대, 2021.07.12. 사용승인된 아파트입니다. 동일 면적대 최근 실거래 12건은 400,000,000원에서 450,000,000원 사이이며 평균은 423,083,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.8㎡ | 21 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 83.71㎡ | 10 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 83.71㎡ | 18 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 84.8㎡ | 11 | 417,000,000원 |
| 2026.04 | 83.71㎡ | 22 | 413,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 7 | 445,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 83.71㎡ | 18 | 442,000,000원 |
| 2026.02 | 83.71㎡ | 24 | 405,000,000원 |
| 2026.02 | 83.71㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 16 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 83.71㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 423,083,333원 |
감정가 440,000,000원은 실거래 평균의 약 104.0%로 평균보다 16,916,667원 높습니다. 반면 한 차례 유찰된 현재 최저가는 평균보다 115,083,333원 낮은 308,000,000원입니다. 확인된 인수액이 없어 실질취득액도 308,000,000원으로 계산되며, 가격 자체에는 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 241,500,000원 | 241,500,000원 |
| 2. 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 180,000,000원 | 61,388,000원 |
| 3. 근저당 · 한국투자캐피탈주식회사 | 247,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,990,021원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 30,530,268원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 54,098,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 764,318,615원 중 302,888,000원이 배당되고 461,430,615원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 등기부의 근저당 변경·말소 내용과 배당 항목의 차이는 원본 확인이 필요합니다.
④ 대지권·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 대지권. 대지권은 미등기 상태이고 평가금액에는 대지권 가격이 포함됐으나, 대지권 유무는 불분명합니다. 이 물건에서 가장 먼저 해결해야 할 권원 문제입니다.
- 입지. 동삭초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·공원·근린생활시설·공장 등으로 이루어져 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용편은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 27층 아파트의 9층으로 사용승인일은 2021.07.12.이며, 지역난방·승강기·화재경보·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 기준시점에는 토지이용계획확인서가 발급되지 않은 상태입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,280세대 단지이고 최근 동일 면적대 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 400,000,000원에서 450,000,000원 사이입니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재·무응답·폐문으로 내부 확인을 하지 못했으며, 건축물대장 현황도면과 인근 평가사례 등을 참작해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인 확인. 토지 등기부, 대지권등록부, 집합건축물대장과 분양계약 관계를 확인해 903호에 귀속될 대지사용권이 실제로 존재하는지 검증하세요.
- 매각대상 범위 확인. 매각물건명세서와 감정평가서 원문에서 대지권이 매각대상에 포함되는지, 추후 등기 가능 여부와 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 대구은행 1번 근저당의 채권최고액이 215,625,000원으로 변경된 이후 현재 금액과 채권계산서를 확인하세요.
- 말소 근저당 확인. 엠캐피탈 2번 근저당 말소 기재와 배당 시뮬레이션의 61,388,000원 배당 반영이 서로 다른 이유를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 현장조사에서 내부와 점유자를 확인하지 못했습니다. 전입세대열람, 관리사무소 탐문과 현장 재방문이 필요합니다.
- 내부 수리비 반영. 내부를 직접 확인하지 못한 평가이므로 하자와 수리비를 응찰가 산정에 별도 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 토지 권원이 먼저다”
현재 최저가 308,000,000원은 동일 면적대 실거래 평균 423,083,333원의 72.8%이고 확인된 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 한 차례 유찰만으로 충분한 가격 여유가 생긴 물건입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대지권 미등기입니다. 평가가격에 대지권 가격은 포함됐지만 대지권의 유무가 불분명하고, 근저당 변경·말소 내역과 배당 시뮬레이션 사이에도 확인해야 할 차이가 있습니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권원 확인은 필수입니다. 대지사용권의 존재와 등기 가능성이 확인되기 전까지는 실거래 대비 할인액 전부를 안전마진으로 계산해서는 안 됩니다.
