인수 0원은 명확하지만, 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 평택 고덕비즈타워 619호

수원지방법원 2025타경42987. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 6층 619호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 박주식은 2024년 3월 4일 매매를 원인으로 거래가액 200,989,600원에 취득했고, 같은 달 14일 경기남부수산업협동조합 앞으로 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 비엔케이캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.

등기상 과거 두 차례 신탁 이력이 있으나, 2021년 10월 1일과 2024년 3월 14일 각각 신탁등기가 말소되고 신탁재산이 귀속된 뒤 현재 소유권이 이전됐습니다. 따라서 등기 흐름에서 현재 낙찰자가 별도로 승계할 신탁등기는 확인되지 않습니다. 권리 자체는 비교적 단순하지만, 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 적혀 있어 실제 점유 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸

말소기준은 2024년 3월 14일 접수된 경기남부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이고 채무자는 박주식입니다. 이후 2025년 11월 14일 임의경매개시결정과 2026년 1월 6일 비엔케이캐피탈 주식회사의 48,156,647원 가압류가 설정됐지만, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%는 시세가 아니다

이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 203,000,000원의 70%인 142,100,000원이 현재 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차를 최저가에 낙찰받는다고 가정한 실질취득액도 142,100,000원입니다.

다만 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 등기에는 2024년 3월 4일 거래가액 200,989,600원이 기재돼 있지만, 이는 해당 소유자의 취득가액이며 현재 유사 지식산업센터의 최근 거래 평균이나 최신 거래가를 대신하지 않습니다. 입찰가격은 같은 건물 또는 인근 공장·지식산업센터의 최근 매매 및 임대 사례와 대조해야 합니다.

유찰이 거듭될수록 채권자 미배당액은 늘어나지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 권리 측면의 실질취득액은 각 회차 매각가와 같지만, 가격 적정성은 별도의 시장 거래자료로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)

채권총액 216,156,647원 중 139,310,600원이 배당되고 76,846,047원이 미배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치하며, 주변은 공장·상가·업무용 건물이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 10층 규모이며 승객용·화물용 승강기, 냉난방·소방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지 북측·동측·남측이 각각 약 20m·12m·14m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로 2류와 중로 3류에 접합니다.
• 토지. 공장 건물부지로 이용 중이며, 토지면적은 5,306.9㎡, 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공장형 지식산업센터이므로 같은 건물과 인근 업무·공장 물건의 최근 거래량, 임대료와 공실 상태를 확인해야 가격과 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 현황 확인. 임대관계가 미상인 만큼 619호의 실제 사용 주체, 출입 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 시세 원본 대조. 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 매매가·임대료·공실 사례와 최저가 142,100,000원을 직접 비교하세요.
• 관리비·부가비용. 미납 관리비와 공용부분 부담, 냉난방·주차·시설 이용비를 관리주체에 확인하세요.
• 업종 사용 가능 여부. 실제 입주 예정 업종이 건축물 이용상태와 관리규약·단지 운영기준에 맞는지 확인하세요.
• 채권자 명칭 대조. 근저당권자는 경기남부수산업협동조합, 경매개시결정 채권자는 경기수산업협동조합으로 기재돼 있으므로 등기부와 경매기록 원본을 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 142,100,000원, 2회 유찰 시 99,470,000원, 3회 유찰 시 69,629,000원 시나리오별 자금 계획을 세우되 시장가 확인 없이 할인율만 기준으로 삼지 마세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 전

이 물건은 2024년 3월 14일 근저당권이 말소기준이고 이후 권리가 매각으로 소멸해, 등기상 매수인 인수액 0원이라는 장점이 분명합니다. 과거 신탁등기도 모두 말소돼 현재 남아 있는 신탁 승계 문제는 확인되지 않습니다.

그러나 낙찰 판단의 핵심은 권리보다 가격과 점유입니다. 공장형 지식산업센터이고 임대관계가 미상이며 최근 유사 실거래 자료가 확인되지 않은 상태이므로, 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 최저가를 실질취득액으로 보되, 같은 건물의 거래·임대 사례, 공실과 관리비, 실제 점유 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다. 권리분석은 비교적 단순하지만 투자 판단은 보수적으로 접근할 물건입니다.