제주지방법원 2025타경8422. 제주 애월읍 고성리에 있는 테라시티더숨 101에이동 1층 104호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 공동주택(연립주택)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물은 지하 1층·지상 4층 규모의 철근콘크리트구조이며, 대상 호수는 1층입니다.
경매의 출발점은 장홍래의 429,000,000원 가압류입니다. 근저당권은 확인되지 않고, 2024.04.04 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 2025.07.17 같은 채권자가 강제경매를 신청했습니다. 경매로 소멸하는 등기권리보다 실제 점유관계와 배당의 정합성을 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1594 테라시티더숨 101에이동 1층 104호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성남길 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 / 공동주택(연립주택) 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 제1층 제104호 |
| 실거래 비교 면적 | 99.38㎡ (동일 면적 거래) |
| 소유자 | 아산도시개발주식회사 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 2021.11.29 · 신탁재산의 귀속 |
| 감정가 | 654,000,000원 |
| 최저매각가 | 457,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 장홍래 / 429,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.04 · 갑구 4번 가압류 · 장홍래 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유관계 | 임정수 · 본호 전부분 · 2025.03.19 전입 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
최초 소유권보존은 주식회사무궁화신탁 명의로 이루어졌으나, 2021.11.29 신탁등기가 말소되고 아산도시개발주식회사로 소유권이 이전되었습니다. 입주예정자의 동의 없는 처분 등을 제한하던 금지사항등기도 같은 날 말소되었습니다.
현재 말소기준은 2024.04.04 장홍래 가압류(429,000,000원)입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 가압류 자체도 매각 후 말소 대상으로 제시되어 있으며, 근저당권은 없습니다.
② 점유자 분석 — 보증금 미상은 반드시 확인
| 점유자 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정수 본호 전부분 |
2025.03.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인되는 사람은 임정수 1명입니다. 전입신고일이 2025.03.19로 말소기준권리인 2024.04.04보다 늦어, 기재된 권리판정상 대항력 없는 후순위 전입자로 분류됩니다. 따라서 현재 예상되는 보증금 인수액은 0원입니다.
그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임대차관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 단순 전입일만으로 임대차계약의 전부를 확정할 수는 없습니다. 우선변제 여부, 배당요구 여부, 실제 점유 경위는 매각물건명세서 및 관련 원본과 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세
테라시티더숨의 동일 면적 99.38㎡ 실거래 9건을 비교하면, 전체 평균은 668,888,888원입니다. 다만 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있으므로, 최근 가격을 우선하는 편이 적절합니다.
최근 12개월 거래는 2건, 평균 650,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.09의 700,000,000원이며, 최근 거래가격의 과거 대비 추세는 -3.6%입니다. 현재 최저가 457,800,000원은 최근 평균의 70.4%로, 시세 대비 할인된 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 99.38㎡ | 2 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 99.38㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2024.04 | 99.38㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2024.04 | 99.38㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2023.10 | 99.38㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2023.05 | 99.38㎡ | 2 | 690,000,000원 |
| 2022.07 | 99.38㎡ | 3 | 740,000,000원 |
| 2022.04 | 99.38㎡ | 4 | 790,000,000원 |
| 2022.01 | 99.38㎡ | 2 | 690,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 457,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,978,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 장홍래 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 장홍래 | 429,000,000원 | 21,822,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당표와 차트는 입력된 자동 추정 금액을 그대로 시각화한 것입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있으며, 동일 채권 중복 반영 가능성으로 인해 배당 예측의 신뢰도에 제한이 있습니다. 매수인 산정 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 자동 산정 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰(70%) | 457,800,000원 | 450,822,000원 | 407,178,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 320,460,000원 | 315,173,560원 | 542,826,440원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 224,322,000원 | 220,381,492원 | 637,618,508원 | 0원 |
회차별 수치는 자동 산정 시나리오입니다. 미배당액에는 앞서 설명한 동일 채권 중복 집계 문제가 반영되어 있으므로 실제 채권 미회수액으로 해석할 수 없습니다. 후속 회차 가격은 가정치이며 실제 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
현재 최저가만 놓고 보면 이미 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 추가 유찰은 매수가격을 낮추는 방향이지만, 추가 유찰을 가격 메리트 확보의 필수조건으로 볼 필요는 없습니다. 오히려 지금은 점유관계와 배당관계를 정리하고, 실제 호수의 상태·환금성을 확인하는 것이 입찰 판단의 우선순위입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주외국어고등학교 동측 인근으로, 주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 단지 규모. 테라시티더숨은 48세대이며, 준공일은 2021.02.23입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 거래 표본이 많지 않아 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측 폭 약 8m 아스콘 포장도로에 접하며, 토지는 완경사의 자루형으로 공동주택 건부지로 이용됩니다.
- 토지이용규제. 계획관리지역·생산관리지역과 가축사육제한구역·상대보호구역·공장설립제한지역, 경관·생태계·지하수자원 보전 관련 규제 등이 기재되어 있습니다. 소하천구역 저촉 사항도 확인 대상입니다.
- 환금성. 전체 거래가격은 550,000,000원에서 790,000,000원까지 차이가 나며, 최근 추세는 -3.6%입니다. 1층이라는 개별 특성과 거래 표본의 제한을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임정수 점유관계. 2025.03.19 전입의 점유자입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리. 2024.04.04 장홍래 가압류가 말소기준이라는 점과 매각에 따른 권리 소멸 범위를 원본에서 대조하세요.
- 신탁등기 이력. 2021.11.29 신탁 말소 및 아산도시개발주식회사 소유권이전 내용을 최종 등기부에서 재확인하세요.
- 배당 중복 문제. 가압류와 강제경매개시결정에 동일한 429,000,000원 청구액이 반영되어 있습니다. 하나의 채권이 이중 계산된 것인지 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 650,000,000원이지만 거래가 2건뿐이고 추세가 -3.6%입니다. 평균가격만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 1층 현장 확인. 채광·습기·사생활·실내 상태 등을 확인하여 다른 층의 거래가격과 차이를 검토하세요.
- 관리비·인도비용. 미납 관리비와 점유자 인도에 필요한 절차 및 비용을 확인하세요.
- 매각기일. 2026.10.27의 매각조건, 최저매각가 및 매각물건명세서 변경 여부를 확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 대조하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 권리 확인은 조건부”
이 물건의 최대 강점은 최근 실거래 평균 대비 낮아진 최저매각가입니다. 감정가 654,000,000원에서 1회 유찰되어 457,800,000원이 되었고, 최근 12개월 거래 평균 650,000,000원과 비교하면 70.4% 수준입니다. 가격상 접근을 검토할 만한 근거가 있습니다.
등기상으로는 2024.04.04 가압류가 말소기준이고, 그 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 임정수의 보증금·확정일자가 미상이고, 배당계산에는 동일 채권자의 청구액 중복 반영 가능성이 있습니다. 근린주택이라는 사건상 용도와 실제 연립주택 이용상태도 확인해야 합니다.
따라서 결론은 “가격 메리트는 확인, 입찰은 추가 검증 후 판단”입니다. 최근 시세 대비 할인만으로 안전한 낙찰을 단정하기보다, 점유자 관계·권리 소멸 범위·실제 배당구조·1층의 개별 상태를 확인한 뒤 응찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
