제주지방법원 2025타경8422. 제주시 애월읍 고성리 테라시티더숨 101에이동 1층 104호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 공동주택(연립주택)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 654,000,000원, 현재 최저매각가 역시 654,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
등기상 핵심은 2024.04.04 설정된 장홍래의 429,000,000원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.07.17 같은 채권자 장홍래가 강제경매를 신청했습니다. 근저당권은 없고, 등기상 과거 신탁과 금지사항등기는 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1594 테라시티더숨 101에이동 1층104호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성남길 51 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용 중 |
| 감정가 / 최저가 | 654,000,000원 / 654,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 429,000,000원 |
| 소유자 | 아산도시개발주식회사 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.03.09 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 이후 말소됐고, 2021.11.29 아산도시개발주식회사로 소유권이 귀속됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2024.04.04 갑구 4번 가압류입니다. 청구금액은 429,000,000원이며 이 가압류가 말소기준입니다. 2025.07.17 강제경매개시결정도 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정수 | 본호 전부분 | 2025.03.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임정수의 전입일은 2025.03.19로 말소기준인 2024.04.04 가압류보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계는 원본 매각물건명세서로 재확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 6억원’이 중요하다
테라시티더숨은 48세대, 2021.02.23 준공이며 비교 면적은 99.38㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 665,000,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.05의 600,000,000원 한 건입니다. 최근 거래 구간은 이전 거래보다 -11.0% 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 99.38㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2024.04 | 99.38㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2024.04 | 99.38㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2023.10 | 99.38㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2023.05 | 99.38㎡ | 2 | 690,000,000원 |
| 2022.07 | 99.38㎡ | 3 | 740,000,000원 |
| 2022.04 | 99.38㎡ | 4 | 790,000,000원 |
| 2022.01 | 99.38㎡ | 2 | 690,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 665,000,000원 |
신건 최저가 654,000,000원은 전체 8건 평균 665,000,000원의 98.3%이지만, 이 수치만 보면 안 됩니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 600,000,000원과 비교하면 109.0%입니다. 즉 현재 최저가는 가장 최근 확인 거래보다 54,000,000원 높습니다. 게다가 최근 추세가 -11.0%이므로, 과거 690,000,000원·740,000,000원·790,000,000원 거래가 포함된 전체 평균은 현재 가격 판단에서 보조자료로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 654,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,940,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 장홍래 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 장홍래 | 429,000,000원 | 216,060,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액 858,000,000원 중 645,060,000원이 배당되고, 미배당액은 212,940,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 654,000,000원 | 645,060,000원 | 212,940,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 523,200,000원 | 515,568,000원 | 342,432,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 418,560,000원 | 411,974,400원 | 446,025,600원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 떠받치는 인수형 구조가 아닙니다. 가격 판단은 실제 낙찰가 자체와 최근 거래 600,000,000원을 직접 비교하면 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주외국어고등학교 동측 인근이며, 주변은 주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물 내 1층 104호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접도로 대비 완경사의 자루형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·생산관리지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·공장설립제한지역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·하수처리구역이 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 테라시티더숨은 48세대이고, 확인된 동일 면적 거래는 총 8건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 665,000,000원보다 2026.05 최신 거래 600,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 그보다 109.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 거래보다 -11.0% 낮습니다. 과거 700,000,000원대 거래를 현재 시세처럼 적용하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.
- 임차인 원본 확인. 임정수는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 및 보증금 규모는 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 현황 용도 확인. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 실제 이용상태와 건축물 관련 원본을 대조하세요.
- 저층 조건 확인. 대상은 1층 104호이고 최근 거래는 2층·3층·4층 사례입니다. 층·향·상태 차이를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 법원 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현재 가격은 최근 시세 위”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.04 장홍래의 가압류가 말소기준이고, 임정수의 전입은 2025.03.19로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 때문에 낙찰가에 별도 보증금이 더해지는 유형은 아닙니다.
하지만 현재 신건 가격 654,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 거래 600,000,000원의 109.0%이고, 최근 거래 추세도 -11.0%입니다. 전체 평균 665,000,000원보다 약간 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 48세대 규모에 최근 12개월 거래가 1건이라는 점까지 감안하면, 권리는 통과하더라도 신건 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
