수원지방법원 2025타경43004. 평택시 소사동 ‘평택소사에스케이뷰’ 111동 18층 1801호, 전용 84.882㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실1·주방/식당1·욕실2·드레스룸1·발코니4·화단1의 이용상태이며, 철근콘크리트조 지상 18층 중 18층입니다. 소유자 김미정은 2020.12.19 매매를 원인으로 2021.01.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 250,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당 184,800,000원입니다. 이 근저당은 2023.10.04 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 천안세무서 압류, 충남신용보증재단·하나캐피탈 가압류와 현재의 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43004 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 소사동 524 평택소사에스케이뷰아파트 111동 18층1801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.882㎡ · 방3·거실1·주방/식당1·욕실2·드레스룸1·발코니4·화단1 · 지상 18층 중 18층 |
| 소유자 | 김미정 · 2021.01.29 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 176,641,644원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 이에 따라 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부 이용상황을 직접 확인하지 못한 것으로 적혀 있습니다. 따라서 권리계산상 인수 0원과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 224,000,000원 vs 최근 거래
평택소사에스케이뷰는 750세대, 준공일은 2007.10.09입니다. 대상 전용면적은 84.882㎡이고, 비교된 최근 거래도 84.88㎡·84.99㎡로 면적이 일치합니다. 최근 12개월 거래 12건 평균은 287,833,333원, 최신 거래는 2026.06 288,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.99㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 17 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2026.02 | 84.88㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 14 | 306,000,000원 |
| 2025.09 | 84.88㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.882㎡ | 12건 | 287,833,333원 |
현재 최저가이자 예상 실질취득액은 224,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 287,833,333원의 77.8%이며, 최신 거래 288,000,000원보다도 낮습니다. 최근 표본의 최저 거래가는 268,000,000원, 최고 거래가는 310,000,000원입니다. 따라서 제공된 실거래 표본만 놓고 보면 현재 회차는 가격 측면에서 시세 아래 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 충남신용보증재단 | 39,000,000원 | 35,264,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 10,840,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 234,640,770원 중 예상 배당액은 220,064,000원, 미배당액은 14,576,770원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 14,576,770원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 80,835,970원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 127,217,410원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자가 덜 배당받는 금액을 매수인이 자동으로 승계하는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 평택시 비전동 동일공업고등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트 단지와 병원 등 편익시설이 혼재해 감정평가상 주거여건은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 18층 중 18층이며, 승강기·지하주차장·소방설비·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 25미터, 남측 폭 약 20미터 아스팔트 포장도로를 통해 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 어린이공원·완충녹지·상대보호구역·문화재보호구역기타 등이 저촉 또는 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 적용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 750세대 아파트이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 268,000,000원부터 310,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문이었습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하는 것이 핵심입니다.
- 말소기준 재확인. 2021.01.29 하나은행 근저당권과 2023.10.04 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 관계를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 287,833,333원의 77.8%, 최신 거래 288,000,000원보다 낮습니다. 감정가 320,000,000원이 아니라 최근 실거래를 응찰 판단의 중심에 두는 편이 합리적입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 14,576,770원이 존재하지만, 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지이용 제한. 지구단위계획구역·보호구역·공원·완충녹지 관련 저촉 사항과 외국인 주택취득에 관한 토지거래계약 허가구역 기재를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 점유 확인과 가격
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.01.29 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 224,000,000원이 최근 12개월 평균 287,833,333원의 77.8%로, 제공된 실거래 표본에 비해 낮은 수준입니다.
다만 이 물건을 완전히 ‘무점유 리스크’라고 단정할 근거는 없습니다. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 현장조사도 폐문 상태였습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 단순하고 가격은 시세 아래지만, 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정할 물건입니다.
