수원지방법원 2025타경43019. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 평택역 북서측 인근 라페온빌2차 8층 814호로, 동일 면적 실거래 비교 대상은 18.27㎡입니다. 소유자 오우람은 2022.05.30 이 물건을 115,500,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 유정선의 임대차계약일은 2022.04.30, 확정일자는 2022.05.04, 전입·점유개시는 2022.05.20으로, 말소기준인 2022.09.27 김혜연 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금이 낙찰자에게 남는 대항력 인수형입니다.
이 사건의 핵심은 그 대항력 위험이 확약으로 제거됐다는 점입니다. 임차권자 유정선의 승계인인 신청채권자 주택도시보증공사는 배당으로 보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 2026.04.23 제출했습니다. 따라서 본 분석에서는 유정선 보증금의 미배당액을 매수인 실질취득비용에 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43019 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 8층 814호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 평택로64번길 21-6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트(도시형생활주택) 이용 · 18층 중 8층 |
| 비교 면적 | 18.27㎡ |
| 소유자 | 오우람 (2022.05.30 매매 · 거래가액 115,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 37,730,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 123,222,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준권리는 2022.09.27 갑구 5번 김혜연 가압류 40,000,000원입니다. 그 뒤의 김동완 가압류 17,500,000원과 2025.11.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.11.14 김혜연의 종전 강제경매개시결정은 2024.06.10 취하돼 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유정선 814호 전부 · 주거(임차권등기) | 115,500,000원 | 2022.05.20 | 2022.05.04 | 배당요구 有 2024.06.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 2026.04.23 | 실질 0원* |
* 배당모형상 확약 전 룰상 미배당 보증금은 78,849,140원. 2026.04.23 확약은 유정선 임차권에 적용되며, 승계인 주택도시보증공사는 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만, 시장은 하락 중
라페온빌II 동일 면적 18.27㎡의 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 65,083,333원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 62,300,000원, 최신 거래 55,000,000원, 그리고 최근 대 과거 거래 추세 -21.1%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 18.27㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 18.27㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 18.27㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 18.27㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 18.27㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2024.11 | 18.27㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.27㎡ | 10건 | 62,300,000원 |
현재 최저가 37,730,000원은 최근 12개월 평균의 60.6%입니다. 최신 2026.06 거래 55,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 확약에 따라 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준 역시 최저가와 같은 실질취득 37,730,000원으로 볼 수 있습니다. 즉 이 사건은 “최저가만 낮고 인수금 때문에 실제로는 비싼” 대항력 인수형이 아니라, 확약이 유효하게 적용된다는 전제 아래 수치상 가격 차이가 실제 취득가격에 반영되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 | 매각가의 2.9% 추정 |
| 1. 임차인 유정선 보증금 | 115,500,000원 | 36,650,860원 | 확약 전 부족분 78,849,140원 |
| 2. 가압류 · 김혜연 | 40,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 가압류 · 김동완 | 17,500,000원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 123,222,650원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당모형상 임차보증금 부족분은 78,849,140원이지만, 2026.04.23 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 북서측 인근. 주변은 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장과 평택역이 인근에 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 중 8층 814호. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 2,645,000원/㎡, 토지면적 1,321.8㎡. 남서측과 북동측으로 폭 8m 미만 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 일반상업지역, 소로3류 접합, 토지거래계약에관한허가구역입니다. 허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 라페온빌II는 299세대, 사용승인일 2017.08.24입니다. 실거래는 확인되지만 단지 경매 평균 유찰 3.2회, 낙찰률 0.0%로 경매 환금성 지표는 약합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서는 2026.04.23 대항력포기확약서입니다. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약으로 경제적 인수는 0원으로 보더라도 실제 임차권등기의 말소 진행 방식과 필요한 서류는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 하락장 가격 설정. 전체 평균 65,083,333원보다 최근 12개월 평균 62,300,000원과 최신 거래 55,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 환금성 점검. 단지 평균 유찰 3.2회와 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 어려웠고 거주자 유무는 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 미납 관리비는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
등기와 임차관계만 처음 보면 유정선의 전입·점유가 2022.05.20으로 말소기준 2022.09.27보다 빨라, 보증금 115,500,000원의 미배당액이 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 기준 배당모형의 부족분은 78,849,140원입니다.
하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 2026.04.23 대항력포기확약서가 있습니다. 승계인 주택도시보증공사가 배당으로 보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 확인된 임차인 1명에 대한 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 현재 최저가 37,730,000원으로 볼 수 있습니다.
그 금액은 최근 12개월 실거래 평균 62,300,000원의 60.6%라 가격 차이는 분명합니다. 다만 최신 거래는 55,000,000원이고 최근 거래 추세는 -21.1%입니다. 여기에 단지 경매 평균 3.2회 유찰과 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 “확약으로 권리위험은 크게 낮아졌고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 환금성은 반드시 별도로 할인해 봐야 하는 물건”입니다.
