의정부지방법원 2025타경73709. 포천시 신북면 신평리 81-6의 토지와 공장·작업장 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,340㎡, 일반공업지역이며 감정평가상 기호 2의 1층은 작업장·사무실, 기호 3의 1층은 공장(창고)으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 김춘원이고, 2020.09.28. 원스텍주식회사로 넘어갔던 소유권은 사해행위취소 확정판결을 원인으로 2025.11.18. 말소됐습니다.
권리구조의 기준점은 2013.02.08. 중소기업은행 근저당권 960,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 국 압류·기술보증기금 강제경매개시결정·포천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.01.11.에는 이 근저당권 중 178,184,551원이 기술보증기금에 일부 이전된 등기도 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73709 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 신평리 81-6 · 경기도 포천시 신북면 청신로2097번길 85-28 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 2 작업장·사무실 · 기호 3 공장(창고) |
| 토지 | 공장용지 2,340㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 기호 2 라멘조 슬래브지붕 단층 · 기호 3 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 김춘원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,603,728,800원 / 1,603,728,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 1,136,139,121원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 경매의 말소기준은 2013.02.08. 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 뒤에 들어온 2025.11.27. 국의 압류, 2025.11.28. 기술보증기금의 강제경매개시결정, 2025.12.09. 포천시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2021.03.11. 중소기업은행이 신청한 임의경매는 2023.04.07. 취하돼 2023.04.12. 말소됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원스텍 주식회사(대표자 김홍일) | 2020.09.16 | 미상 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 골드텍 주식회사(대표자 김희열) | 2024.06.10 | 5,200,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2020.09.16., 2024.06.10.으로 말소기준일 2013.02.08.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 원스텍 주식회사는 보증금이 확인되지 않았고, 두 임차인 모두 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 이 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,603,728,800원으로 신건입니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 비교할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 향후 유찰가만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,603,728,800원 | 1,585,291,512원 | 510,847,609원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,282,983,040원 | 1,267,753,210원 | 828,385,911원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,026,386,432원 | 1,013,722,568원 | 1,082,416,553원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 510,847,609원에서 828,385,911원, 1,082,416,553원으로 커지지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 권리부담의 문제이고, 낙찰가격이 시장가 대비 유리한지는 별도의 공장·토지 시세 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,603,728,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,437,288원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 기술보증기금 | 1,136,139,121원 | 625,291,512원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,096,139,121원에 대해 채권자 예상배당은 1,585,291,512원, 부족액은 510,847,609원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각범위 — 일괄매각과 제시외 물건 확인
- 일괄매각. 제시외건물과 관정이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 1 지상의 제시외 ㉦, ㉧인 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.
- 면적 확인. 제시외건물 ㉠은 감정평가서상 171㎡, 가설건축물신고서상 231㎡로 면적 기재가 서로 다릅니다.
- 공부 차이. 감정평가의 공부와의 차이 항목에는 해당사항이 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경복대학교 포천캠퍼스 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 공장·창고·전·답·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반공업지역, 지방산업단지, 성장관리권역에 포함되고 공시지가는 184,100원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 기호 2는 사용승인일 1994.07.01. 라멘조 슬래브지붕 단층, 기호 3은 사용승인일 2012.06.08. 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 동일·유사 공장 및 공장용지의 실제 거래가격을 별도로 확인해 1,603,728,800원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 임차관계. 원스텍 주식회사는 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 법인 임차인 2명이 조사된 만큼 실제 사용·점유 주체와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 관정과 포함되는 제시외건물, 제외되는 컨테이너 3동의 위치와 경계를 확인해야 합니다.
- 면적 차이. 제시외건물 ㉠의 171㎡와 231㎡ 차이를 가설건축물신고서와 현황으로 재확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반공업지역·지방산업단지·배출시설설치제한지역 등 토지이용 제한이 실제 사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 현물 확인이 핵심”
이 사건은 말소기준권리 이후의 압류와 강제경매가 소멸하고, 조사된 임차인 2명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 반면 물건은 공장용지 2,340㎡와 공장·작업장 건물, 제시외건물과 관정을 함께 다루는 일괄매각이고, 일부 컨테이너는 제외되며 제시외건물 면적도 171㎡와 231㎡로 차이가 있습니다. 게다가 비교 실거래 시세가 없어 신건 최저가 1,603,728,800원의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 권리는 비교적 명확하지만, 입찰 판단의 승부처는 현물 범위와 가격 검증입니다.
