수원지방법원 2025타경43025. 경기도 평택시 오성면 죽리 363-4의 공장용지와 사무실·공장 건물이 포함된 경매입니다. 감정평가상 기호(2)는 사무실 등, 기호(3)은 공장으로 이용되고 있으며, 토지는 공장용지 10,615.0㎡입니다. 소유자는 주식회사영진스틸입니다. 권리의 출발점은 2017.07.20 중소기업은행의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당으로, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 중소기업은행의 추가 근저당과 농협은행주식회사 근저당, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 2022.11.18 설정된 주식회사신한은행 근저당 400,000,000원은 2023.07.26 해지로 이미 등기상 말소됐습니다. 따라서 배당에서 채권자에게 미배당액이 발생하더라도, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43025 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 죽리 363-4 · 경기도 평택시 오성면 죽3리길 23-18 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실 등 · 공장 |
| 토지 | 공장용지 · 10,615.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 주식회사영진스틸 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,387,862,000원 / 5,171,503,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 중소기업은행 / 4,699,309,381원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.07.20 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 중소기업은행 근저당 840,000,000원과 360,000,000원, 이후 2019.05.10의 240,000,000원, 2020.07.02의 180,000,000원, 2020.12.08의 1,000,000,000원, 2022.08.30의 240,000,000원 및 2025.02.03 농협은행주식회사 1,200,000,000원 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 확인되지만 대항력은 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오종환 | 2018.10.24 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 에스케이피 | 2025.06.26 | 5,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
오종환의 전입일은 2018.10.24, 주식회사 에스케이피의 전입일은 2025.06.26으로 모두 말소기준일인 2017.07.20보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 두 점유자 모두 대항력 없음입니다. 오종환은 보증금이 미상이고, 두 점유자 모두 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 배당관계는 원문 확인이 필요하지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 가격·배당 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 별도
현재 최저매각가는 5,171,503,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 최저매각가와 같은 5,171,503,000원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 54,115,030원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,000,000,000원 | 857,387,970원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 5,171,503,000원 가정. 총 채권액 6,700,000,000원 중 5,117,387,970원이 배당되고 미배당 1,582,612,030원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 평택시 오성면 죽리 죽3리 다목적마을회관 북동측 인근의 소규모 공장지대에 위치하며, 주위는 공장·주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 대중교통편은 불편한 편입니다.
- 건물. 기호(2)는 일반철골구조 지붕용판넬지붕 단층의 사무실 등, 기호(3)은 일반철골구조 지붕용판넬지붕 단층의 공장으로 조사됐습니다. 기본적인 급배수·위생설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 10,615.0㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지, 부정형, 세로각지(가)이며 공시지가는 300,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(성장관리형)·가축사육제한구역· 비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으며, 임대관계는 미상이고 현재 가동하지 않고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 제외물 확인. 목록1 지상 컨테이너 7개동과 목록3 건물의 호이스트 2대는 매각대금에 포함되지 않습니다. 현장 설비와 경계별 포함 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록6·10·11·12·13은 지분매각입니다. 공유자 우선매수청구권은 없지만 취득 지분과 이용관계를 원본 목록별로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 오종환과 주식회사 에스케이피는 대항력이 없지만 실제 사용구역은 미상입니다. 인도 범위와 현재 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율 자체를 시세 할인율로 해석하지 말고 토지·건물·설비 가치를 따로 검증해야 합니다.
- 가동 가능성 확인. 감정평가상 현재 가동하지 않고 있습니다. 공장 재가동에 필요한 설비 상태와 매각 제외 설비의 영향을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 현 회차 채권 미배당액은 1,582,612,030원이지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 목록별 매각범위와 점유관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건과 가격은 따로 봐야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.20 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 두 점유자 역시 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 5,171,503,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이것만으로 좋은 입찰이라고 결론낼 수는 없습니다. 감정가 7,387,862,000원에서 한 차례 유찰되어 70%까지 내려왔지만 비교 시세가 없고, 공장·사무실·토지가 함께 얽힌 일괄매각에 매각 제외 컨테이너와 호이스트, 일부 지분매각까지 존재합니다. 감정평가상 현재 가동하지 않고 있다는 점도 확인 대상입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격 적정성과 실제 취득 범위를 검증해야 하는 물건입니다.
