의정부지방법원 2025타경73729. 의정부동 우주마루6차 4층 403호입니다. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 앞선 전세권과 대항력 임차인입니다. 김대원은 2022.12.21 전입, 2022.12.23 전세금 220,000,000원의 전세권을 설정했고, 말소기준인 2023.04.25 이화도기 주식회사 가압류보다 앞섭니다. 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리되어 있고, 임차보증금 역시 매수인 인수 220,000,000원으로 산정돼 있습니다.
따라서 현재 회차를 “2.73억짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 신건 최저가 273,000,000원에 매수인 인수 220,000,000원을 더한 실질취득 493,000,000원이 비교 기준입니다. 우주마루6차 최근 12개월 거래 평균은 292,500,000원, 최신 거래는 290,000,000원입니다. 최저가만 보면 최근 시세의 93.3%지만 실질취득 기준으로는 최근 평균의 168.5%라, 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73729 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 191-4 우주마루6차 4층 403호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 청림도시개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 경매개시결정 채권자 / 청구 | 김대원 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권·임차보증금이 핵심
말소기준은 2023.04.25 이화도기 주식회사 가압류 180,000,000원입니다. 그러나 김대원의 전세권은 2022.12.23 설정됐고 전입일도 2022.12.21로 더 빠릅니다. 김대원은 대항력 있음으로 조사됐고 예상배당에서도 보증금 전액 220,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 말소기준 이후 국·인천광역시·의정부시· 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대원 | 403호 전체 | 2022-12-21 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 220,000,000원 인수 |
| 일까지 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 두 사람 모두 실제 임차인으로 봐야 합니다. 특히 ‘일까지’는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 93.3%가 아니라 실질취득 168.5%
우주마루6차 면적 매칭 실거래는 4건이며, 최근 12개월 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균은 292,500,000원, 최신 거래는 2026.05 290,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 3.2% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 70.45㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 70.45㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2025.05 | 70.45㎡ | 9 | 284,000,000원 |
| 2024.10 | 70.45㎡ | 9 | 283,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 292,500,000원 |
최저가 273,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 93.3%입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 220,000,000원을 인수하는 구조이므로 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 493,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 168.5%, 최신 거래 290,000,000원보다도 크게 높습니다. 따라서 신건에서 “시세보다 싸다”거나 “6.7% 할인”이라고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 인수 · 임차인 김대원 보증금 | 220,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김대원 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 이화도기 주식회사 | 180,000,000원 | 48,378,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 400,000,000원 중 예상배당은 268,378,000원, 미배당은 131,622,000원입니다. 매수인 인수액은 220,000,000원으로 산정돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부경전철 의정부중앙역 남서측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장과 의정부경전철 의정부중앙역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 현장 조사 당시 잠금장치로 내부확인이 불가능했고, 공부상 오피스텔입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당하며 북측으로 폭 약 8m 포장도로가 접합니다. 공시지가는 3,489,000원/㎡입니다.
- 거래. 우주마루6차는 65세대, 2018.07.18 준공이며 확인된 거래 4건은 283,000,000원~295,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재는 273,000,000원 + 인수 220,000,000원 = 493,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김대원 권리 중첩 확인. 전세권자·임차인·경매개시결정 채권자가 동일합니다. 전세권 배당과 임차보증금 인수가 별도 권리인지 원본을 대조해야 합니다.
- ‘일까지’ 보증금 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 및 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 후 구조 재계산. 1회 유찰 가격 218,400,000원은 김대원 보증금 220,000,000원 아래이므로 대항력 인수형의 실질취득 고정 구조를 적용해 다시 계산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부확인이 불가능했습니다. 현황·시설 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “2.73억 경매”가 아니라 “4.93억 실질취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 273,000,000원이 최근 12개월 평균 292,500,000원의 93.3%라 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 완전히 달라집니다. 김대원의 선순위 대항력 임차보증금 220,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 현재 실질취득은 493,000,000원, 최근 시세의 168.5%입니다. 게다가 보증금과 전입일이 확인되지 않은 추가 점유자, 세금 우선배당 가능성, 김대원의 전세권·임차권·경매채권 관계 중첩까지 확인해야 합니다. 현재 신건은 가격도 권리도 보류. 이 물건은 유찰 여부보다 먼저 인수 구조와 동일인 권리 중첩을 원본에서 정리해야 합니다.
