의정부지방법원 2025타경73751. 호원동 호원신일아파트 101동 8층 802호로, 감정평가상 방 3실·주방·거실·욕실·발코니 등으로 이용 중인 아파트입니다. 현재 소유자는 이고운이고 2021.08.27 소유권을 이전받았으며 등기부 거래가액은 290,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.04.28 설정된 주식회사우리은행 근저당권 246,400,000원이고, 이후 2025.12.04 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리와 가격은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 297,000,000원입니다. 같은 단지·동일면적 최근 12개월 평균은 268,333,333원, 최신 거래는 255,000,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세도 -2.1%로 하락 방향이어서, 전체 거래평균보다 최근 가격을 우선해 보면 현 회차는 최근 시세 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 456-3 호원신일아파트 101동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.988㎡ · 방 3실·주방·거실·욕실·발코니 등 · 14층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이고운 (2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 297,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 유한회사 / 227,912,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.04.28 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 246,400,000원이고 채무자는 이고운입니다. 그 뒤 2025.12.04 임의경매개시결정이 기입돼 있으며, 해당 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 과거 1998년부터 2002년까지 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 가격을 보면 신건은 비싸다
신일아파트는 1개동 121세대, 사용승인일 1998.03.13이고 본건과 면적이 매칭되는 전용 59.99㎡ 거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 271,166,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 268,333,333원과 최신 거래 255,000,000원, 최근 추세 -2.1%를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2025.05 | 59.99㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2025.03 | 59.99㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 12 | 273,000,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 12 | 283,000,000원 |
| 2025.01 | 59.99㎡ | 5 | 263,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 268,333,333원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 297,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 110.7%입니다. 최신 거래 255,000,000원보다도 높은 수준이며, 최근 거래 추세가 -2.1%인 하락 방향입니다. 따라서 전체 거래평균 271,166,666원과 비교해도, 더 중요한 최근 지표와 비교해도 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 회차별 가격과 예상배당 (현재 매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,958,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 246,400,000원 | 246,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,642,000원 |
집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치이며, 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다. 현재 배당 모델상 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 297,000,000원 | 246,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 237,600,000원 | 233,473,600원 | 12,926,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 190,080,000원 | 186,618,880원 | 59,781,120원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 호원동 망월사역 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 다세대주택 등 공동주택 중심의 주택지대로 형성돼 있고 감정평가상 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 의정부 중심도로에 가깝고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 망월사역이 있어 감정평가상 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물, 1개동 121세대이며 사용승인일은 1998.03.13입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 가로장방형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 소로2류에 양면으로 접해 차량출입이 용이합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인되며 공시지가는 1,746,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 현 실질취득 297,000,000원은 최근12개월 평균 268,333,333원의 110.7%입니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -2.1%입니다. 감정가가 과거 고가 거래를 포함한 평균에 가깝다는 이유로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 점유자와 전입관계를 원본 대조하세요.
- 채권관계 원본 대조. 등기상 근저당권자는 주식회사우리은행, 경매개시 채권자는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문 유한회사로 기재돼 있으므로 경매기록의 승계·채권관계를 확인하세요.
- 회차 시나리오 비교. 1회 유찰 시 237,600,000원, 2회 유찰 시 190,080,000원입니다. 유찰 발생 시마다 최신 실거래와 다시 비교해 가격 우위를 재산정해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 값이므로 관련 체납과 공용부분 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 말소기준 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이라는 점에서 등기 권리 구조는 단순한 편입니다. 하지만 가격은 반대입니다. 실질취득 297,000,000원이 최근 12개월 평균 268,333,333원의 110.7%이고, 최신 거래는 255,000,000원이며 최근 추세도 -2.1%입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만 신건 가격은 최근 시세보다 높다”가 핵심입니다. 현재 회차에서 ‘싸다’고 볼 수 없으며, 임대관계 미상과 신청채권 관계도 원본 확인이 필요합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 보류. 현 단계의 결론입니다.
