의정부지방법원 2025타경73770. 포천시 소흘읍 이가팔리 가온리즈빌 비동 3층 301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송호범이고, 2020.09.16. 이전 경매의 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 춘향골농업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 페퍼저축은행·서민금융진흥원·농협은행·서울보증보험의 가압류와 2025.12.22. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리보다 눈에 띄는 문제는 가격입니다. 가온리즈빌(B동)의 최근 실거래는 2025.08. 1층 50.6㎡가 90,000,000원에 거래된 1건이고, 최근 12개월 평균도 90,000,000원입니다. 반면 이번 물건의 신건 최저가는 150,000,000원으로, 최근 실거래 기준 166.7%입니다. 실거래 표본이 1건이라 개별 호수의 정확한 시세를 단정하기는 어렵지만, 제공된 거래만 놓고 보면 가격 부담이 큰 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73770 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-19 가온리즈빌 비동 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 소흘읍 초가팔로 49-24 |
| 용도 / 구조 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호 · 방3·거실·주방·욕실2 |
| 소유자 | 송호범 · 2020.09.16. 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 춘향골농업협동조합 / 76,644,058원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송혜미 | 2025.11.06 | 미상 | 미상 | 2026.01.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
송혜미의 전입일은 2025.11.06.로 말소기준일 2020.09.16.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 배당요구는 2026.01.12. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 규모는 확정할 수 없습니다.
② 권리 흐름 — 2020.09.16. 근저당 이후는 소멸
2017년 안화강 소유 당시 신한은행 근저당과 2019년 신한카드 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 2020.09.16. 기존 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 송호범의 소유권 취득과 동시에 설정된 춘향골농업협동조합 근저당 96,000,000원입니다. 그 후의 가압류 4건과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 90,000,000원, 신건 150,000,000원
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 50.6㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.4㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
가온리즈빌(B동)은 12세대이고 2016.11.09. 준공됐습니다. 제공된 실거래 표본은 1건으로 적지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 90,000,000원입니다. 현재 최저가 150,000,000원은 이 기준의 166.7%입니다. 따라서 신건 가격을 최근 거래보다 저렴하다고 평가할 수 없으며, 전체 실거래 평균도 90,000,000원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 춘향골농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 25,408,951원 | 25,408,951원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,510,809원 | 9,510,809원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 17,113,761원 | 16,180,240원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,411,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 154,444,657원, 예상 채권자 배당액은 147,100,000원, 미배당은 7,344,657원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 7,344,657원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 36,924,657원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 60,572,657원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 늘지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 시 매각가 96,000,000원도 최신 실거래 90,000,000원보다 높은 금액입니다. 따라서 단순히 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 단정하기보다는 최신 거래와 개별 호수 조건을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성·현장 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈월중학교 남서측 인근이며 주변에 다세대주택·단독주택·공장·창고 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호이며 방3·거실·주방·욕실2 구조로 확인됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 660.0㎡, 공시지가는 263,700원/㎡입니다.
- 환금성. 가온리즈빌(B동)은 12세대이며 최근 실거래 표본은 1건입니다. 제공된 거래자료만으로는 거래 표본이 많지 않습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 꼭 확인할 서류상 차이
또한 감정평가 현장조사에서는 이해관계인의 부재와 폐문으로 임대관계를 확인하지 못했고, 내부구조와 위치는 집합건축물대장의 건축물현황도를 기준으로 확인했습니다. 이후 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 송혜미가 임차인으로 확인되므로, 현장 점유 상태와 실제 보증금은 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 150,000,000원은 최신 실거래 90,000,000원의 166.7%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 유리하게 평가하지 마세요.
- 임차보증금 확인. 송혜미는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 내용과 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 지목 대조. 토지대장의 ‘대’와 등기사항증명서의 ‘임야’ 불일치를 직접 확인하세요.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부와 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다. 현재 점유·내부상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 무겁다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.16. 춘향골농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 송혜미도 2025.11.06. 전입으로 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 90,000,000원의 166.7%입니다. 실거래 표본이 1건뿐이라는 한계까지 감안하더라도 현재 자료만으로는 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 경계. 이 사건은 인수 위험보다 응찰가격과 실제 현장가치 확인이 승부처입니다.
