15,400,000원
수원지방법원 2024타경102737. 수원 권선구 세류동 라온빌 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대입니다. 감정가는 187,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 15,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 극단적으로 싸 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 임차권자 전미선은 2020.06.17. 전입, 2020.05.19. 확정일자를 갖고 있고 말소기준권리인 2022.04.12. 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
전미선의 임차보증금은 135,000,000원입니다. 현재 매각가 15,400,000원을 가정하면 집행비용 677,200원을 먼저 제외하고 전미선에게 14,722,800원이 배당되며, 120,277,200원이 미배당으로 남습니다. 매각물건명세서에도 이 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가도 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 실질취득액은 대체로 보증금 135,000,000원 수준에서 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102737 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로398번길 11-16, 3층301호 (세류동,라온빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 22.58㎡ · 철근콘크리트구조 7층 내 3층 301호 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 15,400,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 말소기준권리 | 2022.04.12. 갑구 3번 압류 · 국 · 처분청 안산세무서장 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2022.04.12. 국의 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 수원시·안산시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전미선의 임차권등기 자체는 2022.08.02.로 말소기준권리보다 늦지만, 임대차계약일 2020.05.15., 확정일자 2020.05.19., 점유개시 2020.06.16., 주민등록 2020.06.17.로 대항력의 기초가 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 문제가 사라지는 것이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제와 미상 점유를 분리해야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전미선 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.06.17 확정 2020.05.19 | 135,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 배당요구 2022.08.02. · 현재 미배당 120,277,200원 인수 가능 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없음 |
전미선은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자로 분석되는 신고이며, 보증금 135,000,000원은 별도로 합산할 중복 보증기관 채권이 없습니다. 다만 별도 주거 항목으로 기재된 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성 자체를 확정할 수 없습니다. 이 부분은 전미선의 권리와 분리해 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 1,540만원이 아니라 ‘실질취득 약 1.35억’을 시세와 비교
라온빌은 16세대, 2019.08.14. 준공입니다. 비교 대상 면적은 22.58㎡이며, 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 178,750,000원, 최저 150,000,000원, 최고 190,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 190,000,000원 1건으로, 최근 12개월 평균 역시 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 22.18㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 22.58㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 22.18㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 22.18㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 178,750,000원 |
여기서 중요한 것은 최저가 15,400,000원을 시세와 직접 비교하면 안 된다는 점입니다. 현재회차 예상 인수액이 120,277,200원이므로, 실질취득은 결국 임차보증금 135,000,000원 수준으로 수렴합니다. 이 기준으로 보면 최근 12개월 평균 190,000,000원과 전체 평균 178,750,000원보다는 낮습니다. 따라서 가격 차이는 존재하지만, 그 차이는 “감정가의 8%에 산다”는 의미가 아니라 대항력 보증금을 포함한 총 취득 부담을 감수한 뒤의 차이입니다.
최근 거래 추세는 과거 대비 8.6% 높게 집계돼 있고, 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 따라서 190,000,000원을 확정적인 시세로 보기보다, 전체 평균 178,750,000원과 최근 거래 190,000,000원을 함께 놓고 판단하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 677,200원 |
| 1. 임차인 전미선 보증금 | 135,000,000원 | 14,722,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,682,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 전미선 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 전미선 보증금 중 14,722,800원만 배당되고 120,277,200원이 부족합니다. 집행비용은 매각가의 약 4.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 전미선 예상배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 15,400,000원 | 14,722,800원 | 120,277,200원 |
| 8회 유찰 시 | 10,780,000원 | 10,185,960원 | 124,814,040원 |
| 9회 유찰 시 | 7,545,999원 | 7,010,171원 | 127,989,829원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역 북동측에 위치하며 주변은 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 세류역과 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 339.2㎡, 대체로 사다리형 평지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,766,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 라온빌은 16세대이고 확인된 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 7.0회, 낙찰률은 0.0%로 가격 외 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 15,400,000원만 보지 말고 전미선 미배당 보증금 120,277,200원을 함께 계산해야 합니다.
- 전미선 임차권 원본 대조. 전입 2020.06.17., 확정 2020.05.19., 점유개시 2020.06.16., 보증금 135,000,000원의 진정성과 실제 점유·변제 여부를 확인해야 합니다.
- 별도 미상 주거 항목 확인. 기사항전은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 국세·지방세 확인. 세금 압류가 4건 있으므로 당해세가 있으면 배당순위와 전미선 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 라온빌 경매물건 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0.0%이므로 단순 가격 할인 외에 명도·권리·환금성 요인을 함께 확인해야 합니다.
- 최근 거래 표본 주의. 최근 12개월 평균 190,000,000원은 1건의 거래로 계산돼 개별 호수의 상태와 면적 차이를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “최저가 8%”보다 중요한 것은 인수보증금
이 사건은 숫자가 강하게 착시를 일으키는 유형입니다. 감정가 187,000,000원이 7회 유찰 끝에 15,400,000원까지 내려왔지만, 전미선의 대항력 있는 보증금 135,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않습니다. 현재 배당표 기준 120,277,200원이 매수인에게 인수될 수 있어 실질취득은 보증금 135,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
그 기준으로 비교하면 최근 12개월 거래 190,000,000원과 전체 평균 178,750,000원보다 낮아 가격 차이는 있습니다. 다만 전미선의 관계인 가능성 경고, 별도 미상 주거 항목, 국세·지방세 압류, 평균 7.0회 유찰과 낙찰률 0.0%까지 고려하면 가격만으로 높은 등급을 줄 수 있는 물건은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 135,000,000원 보증금의 실제 인수범위와 미상 권리를 입찰 전에 얼마나 확실히 정리하느냐입니다.
