수원지방법원 2024타경102737. 수원시 권선구 세류동 라온빌 3층 301호, 전용 22.58㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 187,000,000원에서 무려 8차례 유찰돼 최저매각가가 10,780,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 약 94.24% 할인된 물건입니다. 그러나 이 사건은 등기부보다도 임차보증금 배당과 인수관계를 먼저 읽어야 하는 경매입니다.
이 주택의 임차인 전미선은 2020.05.19. 확정일자를 받고, 2020.06.17. 전입신고를 했습니다. 이는 2022.04.12. 설정된 말소기준 압류보다 앞섭니다. 임차보증금은 135,000,000원이고, 임차권등기도 되어 있습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102737 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로398번길 11-16, 3층 301호 (세류동, 라온빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 22.58㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 |
| 단지 규모 / 준공 | 16세대 · 2019.08.14. |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 (2020.07.06. 소유권이전) |
| 감정가 | 187,000,000원 |
| 최저매각가 | 10,780,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.76%) |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 신청채권자 / 청구액 | 전미선 / 135,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.12. 갑구 3번 압류 · 국(안산세무서장) |
| 임차권등기 | 2022.08.02. 을구 1번 · 전미선 · 보증금 135,000,000원 |
| 예상 인수보증금 | 124,814,040원 (현재 최저가 배당 추정) |
| 예상 실질취득 | 135,594,040원 (기타 취득비용 및 불확정 부담 별도) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인
등기부상 말소기준권리는 2022.04.12. 국의 압류입니다. 이후 건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 지방자치단체 압류 및 경매개시결정 등은 매각에 따른 등기 말소 대상입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 반환채무 인수 문제는 등기 말소와 별개입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.35억이 사실상의 취득원가
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전미선 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
2020.06.17. 2020.05.19. |
135,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 확인 |
잔액 인수 124,814,040원 예상 |
| 기사항전 명세서상 표기 신원·점유관계 확인 필요 |
미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
보증금과 대항요건이 확인된 임차인은 전미선 1명입니다. 명세서에 별도로 나타나는 '기사항전' 표기는 실제 별도 임차인인지, 성명 기재가 정확한지 확인되지 않았습니다. 독립된 임차인 1명이 추가로 확정됐다고 단정할 수 없으며, 그렇다고 점유·인수위험이 없다고 판단할 수도 없습니다. 해당 표기의 원본 확인이 필요합니다.
③ 실질취득 계산 — 유찰돼도 약 1.35억이 유지된다
이 사건을 이해하는 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원입니다. 낙찰가가 보증금보다 적을 때는, 매각대금에서 임차인에게 배당되는 돈이 줄어든 만큼 매수인이 인수할 잔액이 늘어날 수 있습니다.
집행비용 추정액 594,040원이 매각대금에서 먼저 차감되고, 나머지 10,185,960원이 전미선에게 배당된다고 가정한 계산입니다. 그 결과 보증금 잔액은 124,814,040원이 됩니다.
| 유찰 시나리오 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 감정가 5.76% |
10,780,000원 | 10,185,960원 | 124,814,040원 | 135,594,040원 |
| 9회 유찰 시 감정가 4.04% |
7,545,999원 | 7,010,171원 | 127,989,829원 | 135,535,828원 |
| 10회 유찰 시 감정가 2.82% |
5,282,199원 | 4,787,119원 | 130,212,881원 | 135,495,080원 |
각 회차 실질취득 = 해당 매각가 + 해당 회차의 예상 임차보증금 인수액. 회차별 집행비용 추정에 따라 보증금 135,000,000원보다 소폭 높게 계산됩니다. 세금·별도 점유자·취득세·등기비용·명도비·관리비 등은 추가될 수 있습니다. 이후 회차 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각 결과를 의미하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 약 1.36억과 실거래를 비교해야 한다
라온빌의 전용 22㎡대 실거래 표본은 총 4건이며, 전체 평균은 178,750,000원입니다. 가장 최근 확인된 거래는 2025년 9월, 3층 전용 22.18㎡, 190,000,000원입니다. 최근 12개월 집계값도 190,000,000원으로 표시되지만 표본은 단 1건이며, 해당 거래 시점은 2025.09.이므로 이를 2026년 10월 현재의 확정 시세로 간주하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 22.18㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 22.58㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 22.18㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 22.18㎡ | 3층 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 178,750,000원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
현재 회차의 예상 실질취득액 135,594,040원은 최근 집계 평균 190,000,000원의 약 71.4%입니다. 최저가 10,780,000원이 최근 집계 평균의 5.7%라는 숫자만 보는 것과는 완전히 다른 결과입니다.
거래 추세 지표는 +8.6%로 제시되어 있어 집계상 최근 거래가 과거 거래보다 높은 방향입니다. 다만 최근 표본이 1건이고 전체 거래도 4건에 불과해 가격 상승세가 지속된다고 단정할 수 없습니다. 특히 16세대 소규모 건물인 데다 8회 유찰된 물건인 만큼, 해당 거래가격에 실제로 다시 매도할 수 있는지 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 10,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 594,040원 |
| 1. 임차인 전미선 · 우선변제 | 135,000,000원 | 10,185,960원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,682,000,000원 | 0원 |
| 3. 전미선 · 경매신청채권 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 전미선 보증금 잔액 | — | 124,814,040원 |
집행비용은 매각대금의 약 5.5%로 추정한 594,040원입니다. 예상배당 총액은 10,780,000원이며, 매수인 인수액은 별도 채무이므로 매각대금 배분 합계에 포함하지 않습니다. 국세·지방세 등 당해세의 우선순위 및 최우선변제 사항은 반영되지 않았습니다. 전미선의 임차보증금과 경매신청채권은 동일한 기초채권일 가능성이 있어 중복 청구 여부 확인이 필요합니다. 실제 배당순위·배당액·인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 체납·가압류 위험 — 등기 말소가 모든 부담 해소는 아니다
이 사건에는 국세·건강보험·지방세 관련 압류가 여러 건 존재합니다. 말소기준 압류 이후의 등기상 권리들이 매각으로 소멸하는 것과, 조세채권의 실제 배당 우선순위가 어떻게 정해지는지는 구분해야 합니다.
| 접수일 | 등기사항 | 권리자 | 검토사항 |
|---|---|---|---|
| 2022.04.12. | 갑구 3 · 압류 | 국(안산세무서장) | 말소기준 |
| 2023.07.27. | 갑구 4 · 압류 | 국민건강보험공단 | 등기 소멸 |
| 2023.08.03. | 갑구 5 · 가압류 | 주택도시보증공사 | 청구 1,682,000,000원 등기 소멸 |
| 2023.10.17. | 갑구 6 · 압류 | 수원시(권선구청장) | 등기 소멸 |
| 2024.07.24. | 갑구 7 · 압류 | 안산시(단원구청장) | 등기 소멸 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류역 북동측에 위치하며, 주변에 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 세류역 및 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지로 북측 약 6m, 동측 약 4m 도로에 접합니다. 토지면적은 339.2㎡이며 공시지가는 1,766,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 도시형생활주택으로 실거래 표본이 4건뿐입니다. 경매 통계상 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있어 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확정. 전미선 보증금 135,000,000원의 실제 배당가능액, 미변제 잔액 및 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 대항력 및 우선변제. 전입일 2020.06.17., 확정일자 2020.05.19., 임차권등기 2022.08.02.에 관한 원본과 임대차계약·점유 사실을 대조해야 합니다.
- 점유자 신원. '기사항전' 표기의 정확한 의미 및 별도 실점유자 여부를 확인해야 합니다. 추가 임대차가 존재하면 현재 실질취득액만으로 총 부담을 확정할 수 없습니다.
- 경매신청채권 검증. 전미선이 임차권자이자 신청채권자인 사유 및 채권의 동일성을 확인해 중복 채권 계산과 부정확한 권리판단을 피해야 합니다.
- 세금 관련 배당. 국세·지방세의 법정기일, 당해세 여부 및 교부청구 내역을 확인하여 임차인 배당에 미칠 영향을 재산정해야 합니다.
- 명도와 보증금 반환. 임차보증금 인수 시 반환채무 이행과 인도 협의가 연결될 수 있으므로, 단순 인도명령만으로 점유 문제가 해소된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 실거래 재검증. 최신 확인 거래가 2025.09. 한 건에 집중되어 있으므로 주변 유사 면적의 현재 매매·임대 수요와 실거래 사례를 대조해야 합니다.
- 체납 관리비·취득부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득세·등기비용 및 추가 명도비를 확인해 실질 총투자금을 산정해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.27. 진행 여부와 변경·취하·정지 가능성, 최신 등기사항 및 매각물건명세서를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,078만원 ≠ 취득가 1,078만원”
이 사건은 경매 최저매각가와 매수인의 실제 경제적 부담이 크게 다른 사례입니다. 감정가 187,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 10,780,000원까지 내려왔지만, 전미선의 선순위 대항력 임차보증금 135,000,000원은 사라지지 않습니다. 현재 회차의 배당 추정대로라면 매수인 인수액은 124,814,040원, 실질취득액은 135,594,040원입니다.
이 실질취득액은 최신 확인 거래 190,000,000원보다 낮습니다. 다만 가격비교의 근거가 되는 최근 거래는 1건뿐이고, 전체 거래도 4건이며 경매 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 세금 관련 배당의 불확실성과 별도 점유자 표기까지 남아 있어 시세차익이 확실한 저가 물건으로 분류하기는 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(43점), 고위험·조건부 검토입니다. 보증금 인수구조를 정확히 이해하고 잔액 반환에 필요한 자금을 확보할 수 있는 경우에만 추가 검토할 수 있습니다. 현재로서는 단순한 추가 유찰 대기보다 임차인 권리의 확정, 세금 우선순위, 별도 점유자 확인, 실질취득 대비 실제 환금가치 검증이 먼저입니다. 최저가가 내려가는 것만으로 이 사건의 핵심 위험은 해소되지 않습니다.
