💰 실질취득 135,965,722원 🧾 인수 104,536,722원 📉 시세비 76.1% ⚠️ 유찰 5회
수원지방법원 2024타경102737. 수원 권선구 세류동 ‘라온빌’ 3층 301호, 전용 22.58㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 말소기준은 2022.04.12 갑구 3번 압류(국)로 잡혀 있고, 이후의 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 수원시·안산시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 소멸권리가 아니라 그보다 앞선 임차인입니다. 전미선은 2020.06.17 전입, 2020.05.19 확정일자, 보증금 135,000,000원으로 말소기준보다 앞서므로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
이 사건은 “5회 유찰이라 싸다”가 아닙니다. 현재 최저가가 낮아질수록 전미선에게 돌아가는 배당은 줄고, 매수인이 떠안는 보증금 잔액은 늘어납니다. 그래서 낙찰가가 더 내려가도 낙찰가 + 인수액은 보증금 135,000,000원 안팎으로 고정되는 구조입니다. 최저가만 보고 판단하면 이 물건의 본질을 놓칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102737 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 정조로398번길 11-16, 3층301호 (세류동,라온빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 22.58㎡ · 철근콘크리트구조 7층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 31,429,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전미선 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권 인수’가 핵심
등기부상 말소기준은 2022.04.12 압류(국)입니다. 그 뒤에 붙은 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 정리되는 후순위 권리입니다. 그러나 전미선의 전입일자와 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체의 등기일은 2022.08.02이지만, 임대차의 핵심 날짜가 2020.05.19 확정일자, 2020.06.17 전입으로 선순위이므로 미배당 보증금은 매수인 인수 가능성이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 금액 확인 임차인은 전미선 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전미선 | 건물의전부 / 주거(임차권등기) | 2020.06.17 / 2020.05.19 | 135,000,000원 | 2022.08.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증금과 날짜가 명확히 확인되는 임차인은 전미선 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 볼 표시는 없어 보증금은 전미선의 135,000,000원만 반영합니다. 다만 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않는 주거 정보는 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 별도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
라온빌의 최근 실거래는 4건, 평균은 178,750,000원입니다. 현재 최저가 31,429,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 17.6%로 보이지만, 전미선 보증금 인수 가능액 104,536,722원을 더하면 실질취득은 135,965,722원입니다. 이 금액은 실거래 평균의 76.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 22.18㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 22.58㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 22.18㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.11 | 22.18㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 178,750,000원 |
실질취득 기준으로는 평균 실거래보다 낮은 가격대가 맞습니다. 그러나 이 할인은 “깨끗한 할인”이 아니라 선순위 임차권 인수, 미상 점유 정보, 국세·지방세 압류를 감수하는 대가입니다. 특히 당해세가 0순위로 차감되면 전미선에게 배당되는 금액이 줄어 인수액이 늘 수 있고, 실질취득은 135,965,722원보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 965,722원 | 약 매각가의 3.1% 추정 |
| 1. 임차인 전미선 보증금 | 135,000,000원 | 30,463,278원 | 부족분 104,536,722원 매수인 인수 가능 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,682,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 전미선 | 135,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 대부분이 임차인 전미선에게 배당되지만, 보증금 135,000,000원을 채우지 못해 104,536,722원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수 가능액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 인수 가능액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 31,429,000원 | 30,463,278원 | 104,536,722원 | 135,965,722원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 22,000,300원 | 21,204,295원 | 113,795,705원 | 135,796,005원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 15,400,209원 | 14,723,005원 | 120,276,995원 | 135,677,204원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류역 북동측에 위치하며, 주위는 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 세류역(지하철 1호선)과 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정상 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 “--”로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2019.08.14 사용승인, 라온빌 16세대 규모입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 제한이 병존합니다.
- 환금성. 최근 실거래 4건의 평균은 178,750,000원이나, 단지 규모가 16세대로 작고 경매 통계상 평균 유찰 5회, 낙찰률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한가 산정. 입찰가에 전미선 미배당 보증금 인수 가능액을 더해 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 135,965,722원입니다.
- 임차권 원본 확인. 전미선의 전입일자 2020.06.17, 확정일자 2020.05.19, 보증금 135,000,000원, 배당요구 2022.08.02를 원본 명세서와 등기부로 대조해야 합니다.
- 미상 점유 정보 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않는 주거 정보는 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 현황조사·전입세대 열람·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 4건 있습니다. 당해세가 0순위로 차감되면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
- 명도 리스크. 임차권등기 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조라 점유·명도 협의가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 관리비·소형 다세대 환금성. 공용부분 관리비 체납과 16세대 소규모 단지의 재매각성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,142만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 자극적입니다. 감정가 187,000,000원짜리 도시형생활주택이 5회 유찰되어 최저가 31,429,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리 구조를 반영하면 결론은 달라집니다. 전미선의 보증금 135,000,000원 중 현재 회차에서 변제되지 않는 104,536,722원이 매수인에게 인수될 수 있고, 실질취득은 135,965,722원입니다.
실질취득 기준으로 실거래 평균 178,750,000원 대비 할인은 존재합니다. 다만 이 할인은 권리 깨끗한 물건의 정상 할인이라기보다, 대항력 임차권 인수와 미상 점유 정보, 세금 압류 확인 부담을 떠안는 대가입니다. 권리는 어렵고, 가격은 최저가가 아니라 실질취득으로만 봐야 하는 물건입니다.