수원지방법원 2025타경43038. 등기상 소유자는 이효은이고, 2022.11.11 소유권을 거래가액 238,000,000원으로 이전받았습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.03.20 설정된 석관동새마을금고 근저당권 188,400,000원입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 2025.11.21 임의경매개시결정은 등기 구조상 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 과거 광탄농업협동조합 근저당과 권광진 근저당, 2024년의 별도 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
권리 자체보다 주의할 부분은 물건 성격과 가격 비교입니다. 사건의 물건종류 표기는 아파트로 되어 있지만, 소재지는 근린생활시설동 110호이고 감정평가 이용상태도 “근린생활시설(공실)”입니다. 공부상 1층이나 단지 외부와 동측 도로변 기준으로는 현황 2층에 해당합니다. 이 때문에 주거용 아파트의 거래가를 그대로 본건 시세로 대입하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43038 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2664-1 고덕국제신도시대광로제비앙디아트 근린생활시설동 1층110호 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(공실) |
| 면적 | 37.31㎡ |
| 소유자 | 이효은 · 2022.11.11 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 석관동새마을금고 / 161,698,760원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 층 표시 | 공부상 1층 · 아파트단지 외부 및 동측 도로변 기준 현황 2층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유·임대차 관계를 현장에서 다시 확인하는 절차는 필요합니다. 말소기준인 석관동새마을금고 근저당 이후 동화성세무서장·동안산세무서장의 국세 압류, 화성시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 아파트 거래 12건을 본건 시세로 쓰면 안 된다
같은 단지 명칭으로 확인된 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 522,083,333원, 최신 거래는 2026.08의 528,000,000원입니다. 그러나 이 거래들은 전용 84.93㎡·84.97㎡ 아파트이고, 본건 기준 면적은 37.31㎡이며 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 면적 일치도 역시 맞지 않는 것으로 표시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 11 | 528,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 502,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 5 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 19 | 539,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 11 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 5 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 6 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 525,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 22 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 6 | 506,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 522,083,333원 |
데이터상 최저가 147,000,000원은 이 아파트 거래 평균의 28.2%로 표시되지만, 그 비율을 근린생활시설의 할인율이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 주거용 아파트와 상가 성격의 본건은 용도·면적이 모두 달라 직접 비교가 성립하지 않기 때문입니다. 따라서 현재 가격의 적정성은 본건과 유사한 근린생활시설의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 근저당 · 석관동새마을금고 | 188,400,000원 | 144,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 188,400,000원 대비 44,258,000원이 미배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액은 161,698,760원이며 현재 예상배당 144,142,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 44,258,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 87,740,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 118,066,540원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 석관동새마을금고의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인이 떠안는 권리금액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 리스크는 대항력 임차인 보증금 승계가 아니라, 근린생활시설의 가격 적정성과 공실·환금성에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕함박초등학교 북측 인근으로, 주변에는 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설 공실로 이용 중이며, 공부상 1층이지만 단지 외부 및 동측 도로변 기준 현황은 2층입니다.
- 도로. 동측으로 폭 20m 내외 포장도로와 접하고, 북측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,540,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조이며 공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있고, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한하는 내용이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린생활시설 시세를 따로 확인. 단지 아파트의 최근 12건 거래는 본건과 용도·면적이 달라 직접 비교할 수 없습니다.
- 공실 원인 확인. 현재 근린생활시설 공실입니다. 주변 임대료와 공실기간, 동일 상권의 임차 수요를 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 층 인식 차이 확인. 공부상 1층과 외부 도로변 기준 현황 2층의 차이가 영업 접근성과 임차수요에 어떤 영향을 주는지 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 매각 전 다시 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.20 석관동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트 세대가 아니라 근린생활시설동 110호이고 현황도 공실입니다. 제공된 12건 실거래는 84.93㎡·84.97㎡ 아파트여서 본건 37.31㎡ 근린생활시설과 직접 비교할 수 없습니다.
따라서 감정가 300,000,000원에서 2회 유찰돼 147,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다. 권리분석은 통과할 수 있지만 가격판단은 보류가 맞습니다. 동일하거나 유사한 근린생활시설의 매매가·임대료·공실률을 확인해 147,000,000원의 실질 가치를 검증하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
