의정부지방법원 2025타경73791. 양주시 삼숭동 양주자이아파트 707동 606호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 지상 15층 건물의 6층입니다. 현 소유자는 김우섭이고, 등기부상 2009.07.31. 거래가 300,000,000원으로 소유권이전이 등기돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 권리관계가 단순한 무임차 물건이 아니라는 점입니다. 임차권자 권선화는 임대차계약일 2022.03.03., 전입·점유개시일 2022.03.31., 확정일자 2022.03.03.이고 보증금은 350,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.02.22. 롯데캐피탈 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 689 양주자이아파트 707동 6층 606호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 123.0401㎡ · 지상15층 중 6층 |
| 소유자 | 김우섭 · 2009.07.31. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2024.02.22. 롯데캐피탈주식회사 가압류 26,100,840원입니다. 그 뒤 2025.07.24. 국 압류, 2025.09.18. 양주시 압류, 2025.12.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 권선화의 전입·점유는 2022.03.31.로 말소기준보다 빠르므로 본래 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권선화 · 제606호 전부 | 350,000,000원 | 2022.03.31 / 2022.03.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 우선변제권 승계 · 대항력 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 임차보증금반환채권의 양수인으로 우선변제권을 승계한 신청채권자이므로, 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 7% 높고 추세도 하락
양주자이(7단지)는 561세대이고, 동일 면적 123.04㎡의 실거래가 확인됩니다. 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균 305,416,666원보다 최근 12개월 평균 302,777,777원, 최신 거래 298,000,000원, 최근 가격 추세 -3.4%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 123.04㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2026.07 | 123.04㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 123.04㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 123.04㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.04 | 123.04㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 2026.04 | 123.04㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2026.04 | 123.04㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 123.04㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 123.04㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 302,777,777원 |
현재 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 107.0%입니다. 최신 거래도 298,000,000원이고 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.4% 낮아진 흐름입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권선화 관련 실질 인수가 확약으로 0원이므로 실질 취득가격은 현재 회차에서 324,000,000원이고, 이 역시 최근 시세보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 1. 임차인 권선화 보증금 우선변제 | 350,000,000원 | 318,664,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 26,100,840원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산에서는 권선화 보증금 중 31,336,000원이 미배당돼 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로 이 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광숭초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 내 6층 606호이며, 사용승인은 2006.04.16.입니다. 도시가스 개별난방·위생급배수·승강기 설비가 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 776,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 폐문부재로 정확한 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 양주자이(7단지) 561세대이며 동일면적 거래가 이어지고 있으나, 최근 실거래 추세는 -3.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각서류에 그대로 반영되어 있는지 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 권선화 1명이며 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인입니다. 양자를 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 107.0%입니다. 최근 시세와 최신 거래를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 있더라도 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차를 매각 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 350,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형입니다. 실제로 확약이 없었다면 현재 회차 배당 후 31,336,000원이 남고, 유찰될수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 우선변제권을 승계한 뒤 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 권선화 관련 실질 인수는 0원입니다. 문제는 그 다음입니다. 현재 신건 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균 302,777,777원의 107.0%이고 최근 추세도 -3.4%입니다. 권리 부담은 해소됐지만 가격 부담은 그대로입니다. 이 사건은 권리상 확약 확인이 첫 번째, 시세보다 높은 신건 가격을 피하는 것이 두 번째 핵심입니다.
