제주지방법원 2025타경8592. 서귀포시 호근동 ‘서귀포의아침’ 102동 1층 104호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)입니다. 소유자는 정지현이며, 현재 등기상 경매의 출발점으로 선언된 권리는 2023.12.21 현대카드 가압류 13,152,837원입니다. 이후 삼성카드·하나카드·케이비캐피탈·중울산농업협동조합·농협은행의 가압류와 2025.08.12 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부보다 점유관계입니다. 강민송은 104호에 2022.10.20 전입한 것으로 조사됐고, 이는 현재 말소기준일 2023.12.21보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 가능·미상’으로 취급합니다. 특히 강민송은 현재 경매개시결정의 채권자와 동일 이름으로 확인돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 제시되어 있습니다. 관계를 확인하기 전에는 인수 위험을 0원으로 놓을 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리보다 임차관계가 핵심

2018.04.25 설정됐던 한국스탠다드차타드은행 근저당권 273,600,000원은 2022.10.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2023.12.21 현대카드 가압류이며, 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 승계 문제는 크지 않습니다. 그러나 강민송의 전입일은 2022.10.20으로 말소기준보다 빠릅니다.

② 임차인 — 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 확정할 수 없다

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사상 점유 임차인은 1명입니다. 다만 강민송이 등기부상 현재 경매개시 채권자와 같은 이름으로 나타나므로, 임대차계약의 실재 여부·보증금·점유 원인·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 내려왔고, 신건 최저가는 그 위에 있다

서귀포의아침은 48세대, 사용승인일 2018.02.05이며 비교 면적은 84.76㎡입니다. 전체 12건 평균은 340,250,000원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 7건 평균은 330,714,285원, 최신 거래는 2026.03 295,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.5% 흐름입니다.

현재 최저가 351,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%입니다. 최신 거래 295,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -6.5%인 만큼 전체 평균 340,250,000원만 보고 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 신건 가격 자체가 최근 시세 이상이고, 임차보증금 인수 가능성까지 확인되지 않았기 때문에 현재 단계에서 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)

현재 배당 가정의 총 채권액은 415,362,338원, 채권자 예상배당은 345,286,000원이며 미배당은 70,076,338원입니다. 다만 이 배당 가정에는 보증금이 확인되지 않은 강민송의 임차보증금 배당·인수 효과를 확정해 반영할 수 없으므로, 표의 계산상 매수인 인수 0원을 실제 인수액 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포여자고등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정상 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용 중입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 공시지가. 474,800원/㎡, 토지면적 6,593.0㎡입니다.
• 거래. 서귀포의아침은 48세대이며 확인된 거래 12건의 가격 범위는 250,000,000원~430,000,000원입니다.

⑥ 현장·건물 확인사항

• 확장형 발코니. 집합건축물대장 건축물현황도상 확장형 발코니가 소재해 이를 고려해 감정평가됐으며, 실제 소재 여부와 관련 사항을 재확인할 필요가 있습니다.
• 지하1층 다용도실. 공용부분으로 표기된 다용도실이 현장에서는 세대별 창고로 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
• 내부 확인. 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반 여부는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본 확인. 강민송의 보증금, 확정일자, 점유 원인, 실제 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 조사상 임차인 강민송과 현재 경매개시 채권자 강민송의 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 최근 12개월 평균 330,714,285원과 최신 거래 295,000,000원을 우선해 판단하고, -6.5% 추세를 함께 반영해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 임차보증금 인수 여부가 확인되는 즉시 낙찰가와 인수액을 합친 실제 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
• 현장 확인. 내부 상태, 확장형 발코니, 지하1층 세대별 창고의 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격도 높고, 임차위험도 아직 닫히지 않았다”

이 사건의 등기부만 보면 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 단순한 구조처럼 보입니다. 그러나 실전에서는 강민송의 2022.10.20 전입이 핵심입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태라 대항력 및 인수액을 확정할 수 없고, 같은 강민송이 현재 경매개시 채권자로도 등장합니다. 관계 확인이 선행돼야 합니다.

가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 351,000,000원은 최근 12개월 평균 330,714,285원의 106.1%이고 최신 거래는 295,000,000원, 최근 추세는 -6.5%입니다. 따라서 현재 가격에는 시세 할인 근거가 없고, 임차 인수위험까지 확정되지 않았습니다. 이 물건은 입찰가를 고민하기 전에 먼저 임대차 관계를 닫아야 하는 사건입니다.