제주지방법원 2025타경8592. 서귀포시 호근동 '서귀포의아침' 102동 104호가 강제경매로 나왔습니다. 물건 용도 표기는 근린주택이지만 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)입니다. 단지는 48세대이며, 건물은 지하 1층·지상 4층 구조입니다. 대상은 그중 1층의 구분건물로, 비교 실거래 평형은 전용 84.76㎡대입니다.
등기부에 현재 살아 있는 근저당권은 없습니다. 기존 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2023.12.21 현대카드 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 다수의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부상 권리의 소멸과 임차인 보증금의 인수 문제는 별개입니다. 바로 이 부분이 입찰 판단을 어렵게 만듭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8592 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 호근동 1550-1 서귀포의아침 102동 1층 104호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 태평로 95 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 표기 / 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택) 이용 |
| 전용면적 | 84.76㎡ (동일 평형 실거래 비교 기준) |
| 건물 규모 | 지하 1층·지상 4층 중 1층 104호 |
| 사용승인일 | 2018.02.05 |
| 단지 규모 | 48세대 |
| 소유자 | 정지현 (단독소유) |
| 감정가 | 351,000,000원 |
| 최저매각가 | 245,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청채권자 | 강민송 |
| 청구금액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 점유자
이 사건은 근저당권이 아니라 현대카드의 가압류가 말소기준권리입니다. 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 273,600,000원 근저당권은 2022.10.20 해지되어 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 그 근저당권을 매수인이 인수하는 상황은 아닙니다.
말소기준 이후 가압류는 현대카드, 삼성카드, 하나카드, 케이비캐피탈, 중울산농업협동조합, 농협은행 등 총 6건입니다. 2024년 현대카드가 신청했던 강제경매는 취하되어 말소됐고, 현재 진행 중인 경매는 2025.08.12 강민송이 신청한 강제경매입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 결정적 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민송 104호 |
2022.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 여부 확인 대상 1명. 확정일자, 보증금, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위변제·승계 신고로 표시된 사항은 없습니다.
강민송은 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유자이면서, 동시에 현재 강제경매 신청채권자와 같은 이름입니다. 단순한 이름 일치만으로 동일인이라고 확정하거나 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 그러나 임대차 관계와 채권 발생 경위가 일반적인 임차인 사건과 다를 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.
실질취득가격을 따로 판단해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 실제 취득부담은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 배당받지 못한 부분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 규모에 가까워질 수 있습니다. 이 경우 최저가의 할인율만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 있지만 실질취득은 미확정
서귀포의아침 동일 평형대 최근 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 337,750,000원이지만, 과거 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 최근 12개월 평균 331,666,666원을 우선 기준으로 사용합니다. 최신 거래는 2026년 9월 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.9㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.76㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 84.9㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 84.76㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 84.9㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 2025.05 | 84.9㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 84.9㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 84.9㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2024.05 | 84.9㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2024.05 | 84.76㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 84.76㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 2023.03 | 84.9㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 331,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 337,750,000원 |
현재 최저가 245,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 74.1%, 전체 실거래 평균 대비 72.7%입니다. 낙찰가 외 인수부담이 없다면 가격상 할인 폭이 큰 구간입니다. 그러나 이 사건은 보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로 이 비율을 실제 취득가격의 할인율로 해석하면 안 됩니다.
시장 추세도 함께 봐야 합니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -2.4%로 하락 추세입니다. 최저가가 평균보다 낮아도 시장이 계속 약세라면 예상 매각가격과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,239,800원 |
| 1. 현대카드 가압류 | 13,152,837원 | 13,152,837원 |
| 2. 삼성카드 가압류 | 5,819,343원 | 5,819,343원 |
| 3. 하나카드 가압류 | 8,804,987원 | 8,804,987원 |
| 4. 케이비캐피탈 가압류 | 29,836,712원 | 29,836,712원 |
| 5. 중울산농업협동조합 가압류 | 20,670,918원 | 20,670,918원 |
| 6. 농협은행 가압류 | 47,077,541원 | 47,077,541원 |
| 7. 강민송 · 경매신청채권 | 290,000,000원 | 116,097,862원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 채권자 배당을 합한 추정 금액입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 위 표는 강민송의 임대차보증금에 대한 별도 배당·인수 관계를 확정하는 자료가 아닙니다.
배당 모델에서 채권자 총 청구금액은 415,362,338원, 채권자 예상배당액은 241,460,200원, 미배당액은 173,902,138원입니다. 신청채권자 강민송은 청구금액 290,000,000원 중 116,097,862원을 배당받는 것으로 추정됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 곧 낮은 취득가가 아니다
| 시나리오 | 매각가격 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (70%) | 245,700,000원 | 173,902,138원 | 추정 0원 / 미확정 |
| 2회 유찰 (49%) | 171,990,000원 | 246,580,198원 | 추정 0원 / 미확정 |
| 3회 유찰 (34% 수준) | 120,392,999원 | 297,454,841원 | 추정 0원 / 미확정 |
유찰이 반복되면 최저매각가격은 내려가지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 일반적인 소멸 채권의 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 전환되는 것은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서귀포여자고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물이며, 보일러 난방, 천정형 에어컨 냉방, 승강기, 위생·급배수 및 화재탐지 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 건축계획심의대상구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등 관련 규제를 확인해야 합니다. 공시지가는 474,800원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 확장형 발코니. 집합건축물대장 현황도에 확장형 발코니가 있으며 감정평가에 반영됐습니다. 실제 현황과 적법성을 재확인해야 합니다.
- 지하 창고. 지하 1층 공용부분으로 표시된 다용도실이 세대별 창고로 사용되는 것으로 조사됐습니다. 이용권한 및 관리규약을 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 상태, 설비, 누수 및 수리 필요 여부에 불확실성이 있습니다.
- 환금성. 48세대 단지로 비교 실거래 표본이 제한적이고 거래가격 편차도 큽니다. 최근 가격 추세 -2.4%를 반영해 보수적인 매도가격을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차인 강민송의 실제 지위. 임대차계약서, 보증금, 계약 당사자, 점유관계, 전입 유지 여부를 확인하세요.
- 대항력과 배당. 전입일 2022.10.20이 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 점유요건, 확정일자, 배당요구 여부 및 매수인 인수 가능성을 검증해야 합니다.
- 경매신청채권자와의 관계. 점유자와 신청채권자가 동일인인지, 채권 원인과 성질이 무엇인지, 가장임차인 가능성이 있는지 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 최저가 245,700,000원에 인수 가능 보증금을 반영한 뒤 최근 12개월 평균 331,666,666원 및 최신 거래 350,000,000원과 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -2.4%를 고려하고 과거 고가 거래만 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 실제 용도 확인. 근린주택 표기와 감정평가상 단지형연립주택 이용상태를 건축물대장과 대조하세요.
- 내부 상태·부속시설. 실내 미확인 상태이므로 확장형 발코니, 지하 창고 이용권한, 설비 상태를 점검하세요.
- 관리비·점유 인도. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 항목과 점유자의 인도·명도 문제를 확인하세요.
- 원본 검증. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록, 건축물대장 및 실거래 원본을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미완성”
이 물건은 감정가 351,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 245,700,000원이 됐습니다. 최근 12개월 실거래 평균의 74.1%라는 숫자는 분명 눈에 띕니다. 기존 근저당권도 말소됐고 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 가장 중요한 변수는 보증금이 확인되지 않은 강민송의 대항력 가능성입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르고, 같은 이름이 경매신청채권자로 등장한다는 사실은 반드시 해명돼야 합니다. 추정배당표의 인수 0원만 믿고 낙찰받기에는 불확실성이 큽니다.
또한 최근 실거래는 과거 대비 -2.4% 하락 추세입니다. 현재 가격이 낮다는 이유만으로 무조건적인 가격 메리트를 인정하기보다, 실제 인수비용과 향후 처분 가능한 가격을 함께 검토해야 합니다.
결론은 조건부 보류입니다. 강민송의 임대차·채권 관계가 확인되어 인수 위험이 해소된다면 현재 최저가의 가격 경쟁력을 다시 평가할 수 있습니다. 반대로 인수할 보증금이 존재한다면 실질취득비용을 기준으로 시세와 재비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금과 대항력의 실체 확인입니다.