의정부지방법원 2025타경73841. 사건상 용도는 아파트이고, 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 메트하임의정부 19층 1906호, 전용 23.63㎡이며 소유자는 이종례입니다. 2020.10.16. 소유권이전 당시 거래가액은 138,300,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 선순위 임차권의 확약 효과와 확약 밖 임차인 위험을 분리해 보는 것입니다.

등기된 전현영의 주택임차권은 전입 2020.10.19., 확정일자 2020.09.24., 임차보증금 123,000,000원으로 경매개시결정일 2025.12.18.보다 앞섭니다. 제공된 배당 시나리오만 보면 현재 매각가 116,000,000원에서 집행비용 2,424,000원을 제외하고 113,576,000원이 배당돼 9,424,000원 부족분이 산출됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.7.1.자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의”하는 확약서를 제출했으므로 전현영에 관한 실질 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전현영은 확약 해소, 다른 2명은 미상

말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.18. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.01.06. 전현영의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 검토 대상입니다. 다만 주택도시보증공사는 전현영의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계했고, 2026.7.1. 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.

임차인 기재는 3명입니다. 주택도시보증공사는 전현영의 보증금반환채권 양수인으로, 별도의 임차인 또는 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 오히려 내려왔다

메트하임의정부 전용 23.63㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 114,108,333원이지만, 과거 143,000,000원 등 높은 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 103,000,000원, 최신 거래는 2026.03.의 96,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -12.6% 낮습니다.

현재 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.6%입니다. 최신 거래 96,000,000원보다도 높은 가격입니다. 전현영 확약을 반영해 알려진 인수액을 0원으로 보더라도 현재 확인 가능한 실질취득 하한은 116,000,000원으로, 이미 최근 시세보다 높은 구간입니다. 여기에 한기연·최하린 관련 인수액이 확인될 경우 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

제공된 배당 시나리오에는 전현영 보증금 부족분 9,424,000원이 매수인 인수액으로 산출돼 있습니다. 다만 2026.7.1. 확약에 따라 전현영에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 전현영 보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계한 관계이므로 보증금 123,000,000원을 별도로 한 번 더 합산하지 않습니다. 한기연·최하린 관련 미상 인수위험은 이 확약과 별개입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 아파트이며, 감정평가상 1906호는 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다. 전용면적은 23.63㎡입니다.
• 입지. 의정부중앙역(의정부경전철) 남동측 인근이며, 공동주택·오피스텔·숙박시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부중앙역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 19층이며 사용승인일은 2020.06.03입니다. 승강기, 지하주차장 및 기계식주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이고 공시지가는 2,473,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 북측과 남측 도로에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지는 196세대이고 동일면적 실거래는 확인되지만, 최근 12개월 평균이 103,000,000원으로 낮아졌고 최근 대 과거 가격 추세가 -12.6%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.5회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전현영 확약 원문 확인. 2026.7.1. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
• 한기연·최하린 보증금 확인. 두 사람은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 확약 대상이 아니므로 실제 임대차계약, 점유, 배당요구 여부를 반드시 추가 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 114,108,333원보다 최근 12개월 평균 103,000,000원과 최신 거래 96,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세가 -12.6%이므로 과거 125,300,000원·143,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 유찰 이력 지표 확인. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.5회입니다. 신건 최저가만 보고 서둘러 가격 가치를 평가하기보다 후속 회차 가격과 권리 변동을 함께 봐야 합니다.
• 현장 및 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권 확약서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리도 가격도 아직 닫히지 않았다”

이 사건의 가장 큰 선순위 권리는 전현영의 임차보증금 123,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 2026.7.1. 확약으로 전현영에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그러나 그 확약은 한기연·최하린에게까지 확장되지 않습니다. 두 사람은 보증금과 확정일자가 미상이라 확약 밖 인수위험이 남습니다.

가격도 현재 회차를 긍정하기 어렵습니다. 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 103,000,000원의 112.6%이고, 최신 거래 96,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세는 -12.6%, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.5회입니다. 따라서 이 물건은 “전현영 인수 해소”라는 장점보다 “미상 임차인 2명 + 최근 시세 이상 가격”을 더 무겁게 봐야 하는 사건입니다. 현재 회차 기준으로는 권리와 가격 모두 보수적 접근이 필요합니다.